Сделки с недвижимостью: какие они бывают

Недвижимость — товар с неограниченным сроком годности и одна из самых выгодных инвестиций. Жизненный цикл различных объектов содержит огромное количество действий — изменение внешнего вида, юридических характеристик, смена собственников, статуса. Могут меняться права и обязанности владельцев, появляться новые правовые отношения и отменяться старые. 

Все эти события связаны с одним понятием — сделки с недвижимостью. В статье расскажем о видах сделок и условиях их проведения.

Что такое сделка

Для обывателя заключение сделки основано на желании продавца продать, а покупателя — купить. Внешне всё действительно выглядит просто: объект выставляют на продажу, за него передают деньги и заключают договор с переходом права собственности. Но на практике люди без опыта набивают множество шишек, спотыкаясь о юридические тонкости. 

На языке юристов сделка — это действия заинтересованных сторон, направленные на достижение общих целей. В частности, целью считается получение права использовать имущество или стать его собственником. При этом любой заключённый договор считается сделкой как её разновидность.

Но не каждая сделка с имуществом предполагает заключение договора, потому что это понятие шире. При различных операциях с недвижимостью физические и юридические лица устанавливают, изменяют или прекращают свои права и обязанности в отношении имущества, и сюда относится не только купля-продажа. Сделки с недвижимостью — одна из самых обширных и сложных областей права, поэтому стоит понимать разновидности таких операций.

Зачем нужно структурировать сделки

Недвижимость — это дорогостоящий товар, в обороте — миллионы рублей, поэтому рынок привлекает множество мошенников. Чтобы обезопасить честных участников, нужны чёткие регулирующие механизмы. Все операции с недвижимостью проводятся строго в соответствии с российским законодательством. Основные документы — Гражданский Кодекс РФ и закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Законом обозначен государственный орган — Росреестр, который контролирует все процессы, связанные с недвижимым имуществом. Он регистрирует каждую операцию и вносит сведения Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Единообразие процедур позволяет гарантировать, что в вопросы частной собственности не вмешаются третьи лица с корыстными интересами.

Для большей упорядоченности каждое действие имеет своё юридическое название и регламент. То есть купля-продажа и, например, дарение, будут оформляться совершенно по-разному, и в ЕГРН будут вноситься разные записи. Это формирует понятную историю объекта и исключает путаницу. Но для каждой ситуации есть общие условия действительности сделок с недвижимостью:

• содержание соответствует закону;
• соблюдена форма проведения;
• участники дееспособны;
• заключена по желанию, а не по принуждению.

Если какие-то условия не соблюдены, сделку можно признать недействительной в суде или изначально ничтожной.

Виды сделок с недвижимостью

Если рассматривать процесс с разных сторон, можно отметить несколько характеристик, которые позволили выделить группы среди многообразия сделок. Например, они могут быть односторонними и двусторонними. Наглядный пример первого вида — составление завещания, при котором собственник идёт к нотариусу и оформляет документы. То есть в этот момент второго участника, который бы прямо сейчас мог подписать какой-то договор, ещё нет. Второй вид — более многочисленный: сюда относятся и аренда, и купля-продажа, и прочие операции, где есть две стороны.

Базовой считается классификация, по которой определяются три группы сделок по характеру их проведения.

Смена собственника

Это то, с чем в большинстве случаев помогают людям агентства недвижимости, потому что такая категория сделок самая распространённая. К ним относятся:

• стандартная купля-продажа;
• обмен;
• наследство;
• приватизация;
• продажа залоговых обязательств;
• национализация;
• пожизненная рента;
• дарение;
• продажа коммерческих предприятий.

В таких операциях всегда есть две стороны — продавец и покупатель, наследодатель и наследник, государство и наниматель социального жилья и так далее. Переход прав происходит между ними без участия третьих лиц.

Изменение состава собственников

Имущество бывает долевым, в этом случае при операциях с недвижимостью может меняться количество и параметры собственников. Одни сохраняют за собой право собственности, другие по разным причинам могут его утратить. В категорию включаются различные сделки с долевым участием, например:

• акционирование предприятий;
• раздел имущества между физическими или юридическими лицами;
• долевое строительство;
• ипотека и другие виды залоговых кредитов;
• расселение;
• покупка недвижимости в кондоминиуме;
• ликвидация предприятий.

При оформлении кредита с залогом в виде недвижимости банк становится потенциальным собственником. То есть меняется состав лиц, которые обладают правами на этот объект.

Включение дополнительных правообладателей

Некоторые операции приводят к тому, что у недвижимости появляются новые пользователи, собственники или ограничения. Основной владелец при этом сохраняет все свои права, поэтому по-другому эту группу операций называют сделками без смены собственника. К ним относятся:

• вложение инвестиций;
• реконструкция и расширение объектов;
• доверительное управление недвижимостью;
• аренда и сервитут;
• страховка.

Например, арендатор получает право использования объекта на оговорённых условиях. Он может благоустраивать его, оплачивать помимо аренды содержание, но у собственника остаётся возможность распоряжаться им в полном объёме, в том числе при необходимости расторгнуть договор аренды. Страховая компания же получает деньги, а вместе с ними и обязательство возместить страхователю убытки при наступлении страхового случая.

Фиктивные операции

Отдельного внимания заслуживают сделки, которые в статье 170 ГК РФ закреплены как мнимые и притворные. К мнимым относятся операции, которые фактически проводятся только на бумаге, а реального перехода имущества не происходит.

К такому приёму часто прибегают недобросовестные компании, которым грозит банкротство. Они по сговору переписывают имущество на подставную фирму, но на самом деле оно остаётся у прежних собственников. Затем во время конкурсного производства такое имущество нельзя будет реализовать, потому что по документам оно уже не принадлежит банкроту. Такой же приём пытались использовать некоторые люди для незаконного обналичивания средств материнского капитала: они фиктивно на бумаге покупали квартиры и получали деньги, но никто никуда не переезжал.

Притворные сделки совершаются для прикрытия каких-то незаконных операций. Например, это может быть подмена предмета покупки в договоре, чтобы избежать налогов, или намеренное снижение на бумаге реальной стоимости. Если подобные махинации выявит прокуратура или правоохранительные органы, участники понесут административную и даже уголовную ответственность за мошенничество.

Формы сделок с недвижимостью

Каждая сделка имеет свою форму. К примеру, купля-продажа может проводиться в индивидуальном порядке напрямую или через публичные торги в формате аукциона, конкурса или тендера. Для остальных случаев предусмотрены разные виды операций.

1. Обмен проводится между нанимателями помещений. Право пользования помещением меняется на равноценное право в другом аналогичном помещении.
2. Выкуп возможен между нанимателем и собственником после аренды при наличии соответствующих условий в договоре.
3. Мена — сделка между собственниками двух объектов, которые решили обменяться ими с перерегистрацией всех прав. Здесь возможна доплата, если стоимость одного из объектов выше.
4. Найм — это передача во временное использование за фиксированную плату.
5. Социальный найм подразумевает передачу государственного имущества в бессрочное пользование на льготных условиях.
6. Коммерческий найм распространяется на частный жилищный фонд с оговорёнными сроками пользования. Такие взаимоотношения между физическими лицами называют арендой, но на языке юристов аренда применима только в отношении юридических лиц. 
7. Дарение — это безвозмездная передача одаряемому объекта недвижимости или других имущественных прав.
8. Рента позволяет её плательщику получить право на недвижимость при условии, что он будет в течение оговорённого времени выплачивать собственнику фиксированную сумму или иным способом содержать его.
9. Приватизация — это перевод в собственность государственных объектов. Это при определённых условиях могут сделать и физические, и юридические лица. Про приватизацию муниципальной квартиры мы уже писали в одной из наших статей (ссылка на статью про приватизацию, которую я писала немного ранее).
10. Аренде подлежат земельные участки и другие природные объекты, имущество коммерческих предприятий, различные здания и сооружения. При сроке более года договор аренды подлежит государственной регистрации и накладывает обременения на собственника. Так, при его смене такой договор остаётся действительным, то есть новый собственник не сможет выгнать арендатора. Долгосрочная аренда может включать последующий выкуп.

В правовом поле виды договоров с недвижимостью делят на устные и письменные. Например, в устной форме часто заключаются сделки коммерческого найма, когда один человек сдаёт другому человеку квартиру для проживания. Но доказать потом что-то без письменных подтверждений сложно. Как правило, в сфере недвижимости используется письменная форма, которая, в свою очередь, может быть:

• простой — так заключают стандартные договоры, напечатанные на компьютере;
• квалифицированной или нотариальной — она требует заверения у нотариуса.

В нотариальной конторе заключаются договоры ренты, наследования и отчуждения имущества несовершеннолетних.

Договор

Большинство сделок в сфере недвижимости сопровождаются заключением договора, но не все. Например, при наследовании этот документ не нужен.

Если требуется составить соглашение, стороны должны руководствоваться базовыми принципами договорного права:

• добровольность;
• автономная воля;
• равенство;
• имущественная ответственность;
• обязательное исполнение.

Простая письменная форма предполагает, что текст договора можно изменить, но основная структура должна быть соблюдена. Документ обычно содержит:

• наименование документа, дата и место его заключения;
• вводная часть с реквизитами и правовым статусом сторон;
• предмет — подробное описание объекта, по которому передаются права;
• условия и сроки его передачи;
• стоимость, порядок расчётов;
• права, обязанности, ответственность сторон;
• порядок внесения изменений, расторжения;
• непредвиденные обстоятельства;
• заключительные положения с указанием количества экземпляров;
• приложения — необходимые справки, дополнительные соглашения, чертежи, акт приёма-передачи и другие документы.

При этом каждый договор должен проходить государственную регистрацию в Росреестре — это обязательный этап сделок с недвижимостью, чтобы сведения о ней могли быть внесены в ЕГРН.

Расчёты

Недвижимость подразумевает большие суммы, поэтому стороны сделки ищут способы безопасно передать деньги. При использовании ипотеки или средств, полученных по государственным программам поддержки, оплата переводится на банковский счёт, а прозрачность расчётов регулируют банк и государственные органы. Иногда при прямых расчётах используют самую простую форму — передачу наличных с составлением расписки, но это не самый безопасный способ, поэтому можно использовать другие варианты:

• ячейку в банке, из которой продавец сможет взять деньги только после регистрации перехода прав;
• депозит у нотариуса;
• аккредитив — безналичный аналог ячейки, когда деньги лежат на специальном банковском счёте до момента регистрации.

Безопасная сделка с недвижимостью возможна, когда исключены варианты, в которых продавец исчезает после получения денег, не завершив переход прав.

Коротко о главном

1. Сделка — понятие более обширное, чем договор. Сделки с недвижимостью — это различные юридические операции, которые приводят к изменению собственника и статуса объекта.
2. Все процессы с недвижимостью регулирует Росреестр, который регистрирует различные изменения данных об объектах в ЕГРН.
3. Виды и особенности сделок с недвижимостью зависят от параметров смены собственников и их состава, а также включения в управление дополнительных правообладателей.
4. Операции с недвижимостью проводятся в форме купли-продажи, мены, дарения, наследования, аренды, найма и в других законных форматах.
5. Большинство сделок с недвижимым имуществом сопровождается заключением договора по стандартной форме с возможностью вносить частные условия.
6. При проведении расчётов основной принцип — безопасность, поэтому передача денег должна происходить прозрачными способами с использованием банковских инструментов или услуг нотариусов.