Счёт эскроу: для чего их ввели и какие изменения это принесло

Эскроу — это попытка на законодательном уровне обезопасить дольщиков, сохранив их деньги. Узнали у специалистов рынка, как они относятся к такой схеме оформления сделок и в чём видят её плюсы и минусы.

Что такое эскроу и зачем это придумали

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, который используется для снижения рисков при заключении сделки купли-продажи. Сторонами выступают покупатель и застройщик, но в отличие от обычных сделок здесь «на сцену» выходит третий участник — банк.

Для всех трёх сторон есть специальные термины.

1. Бенефициар — тот, кто получает деньги, то есть застройщик или продавец.
2. Депонент — тот, кто вносит эти деньги на счёт, то есть покупатель квартиры.
3. Эскроу-агент — тот, кто выделяет сторонам договора отдельный счёт и одновременно выступает гарантом этой сделки. Это банк. В его обязанности входит контроль за выполнением всех условий по договору.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, платформы по объединению крупнейших застройщиков с портфелем от 1 млн кв. м:

«Счета эскроу для застройщиков, привлекающих деньги дольщиков для строительства жилья и других объектов, согласно 214-ФЗ, стали обязательны с 01.07.2019 г., то есть для всех проектов, где первый договор участия в долевом строительстве (ДДУ) зарегистрирован после 01.07.2019 г.

Сейчас все 100% сделок застройщиков по реализации жилья и других объектов на стадии строительства по ДДУ в обязательном порядке идут через эскроу-счета в уполномоченных банках.

На практике до сих пор встречаются объекты, которые были запущены в продажу до 01.07.2019 г. и достраиваются по старым правилам (с использованием спецсчетов застройщиков) или в так называемом смешанном режиме (продажи были открыты до 01.07.2019 г. по спецсчетам застройщиков, а после 01.07.2019 г. идут через эскроу). Но по мере завершения и ввода таких объектов на рынке останутся только продажи по эскроу —  это обязательно для любых сделок по новым объектам в долевом строительстве в силу закона 214-ФЗ». 

Марина Дьяконова, эксперт по недвижимости, наставник риелторов:

«Триггером для разработки закона послужил Краснодарский край, у которого после зимней Олимпиады в Сочи случился бум строек и масштабная миграция в край. Регион возглавил топ по брошенным дольщикам, и у государства появилась задача регулировать застройщиков. Это сузило рынок частных девелоперов, которым пришлось либо уйти, либо объединиться в корпорации.

Раньше застройщик строил дом на свой капитал. Чтобы его создать, он продавал квартиры по договору долевого участия, в котором передавал покупателю не жилплощадь, а права на неё. Чем более ранней была стадия стройки, тем дешевле продавалась квартира — и, соответственно, были выше риски. В один момент стройку можно было заморозить, а дольщикам оставалось только ждать или идти в суд.

Сейчас застройщик строит так же, по договору долевого участия, но на кредитные средства, которые ему выдаёт банк поэтапно. “Забрать куш” и сбежать больше не выйдет. Деньги на эскроу-счёте заморожены, и застройщик получает их только после того, как сдаст дом. Больше нет смысла продавать дёшево на старте, раз деньги заберёшь только в конце. “Купил дёшево — продал дорого” уже не работает так быстро».

Если сделка совершается через ипотеку, это не мешает открыть счёт для покупки квартиры. Все кредитные средства в этом случае банк просто отправляет на эскроу-счёт. При этом счёт может быть открыт в банке, выдавшем кредит, и в другой организации — закон это позволяет. Правда, за перевод денег могут взять комиссию, поэтому лучше прояснить этот момент заранее.

Аккредитив, банковская ячейка, эскроу-счёт: в чём отличия

Эскроу-счёт открывается не при каждой покупке квартиры. Часто для этого используется банковская ячейка или аккредитив. Это может путать покупателей новостроек, поэтому ниже разберём, чем эти три способа отличаются друг от друга.

Ячейка — это сейф, куда кладутся наличные деньги и где они хранятся, пока за ними не придёт заинтересованная сторона. Ячейку обычно арендует покупатель. Главная особенность банковских ячеек — в том, что пользоваться ими можно только физлицам, а весь процесс передачи денег не регулируется законодательно. В связи с этим юридическим лицам, к которым относятся и застройщики, использовать этот способ расчёта нельзя.

Аккредитив — это ситуация, когда банк обязуется перевести деньги клиента на счёт второй стороне только после того, как она выполнит свои обязательства. Этот способ часто использует бизнес при работе с контрагентами, к которым ещё нет большого доверия. Например, оптовый покупатель может попросить банк заморозить деньги до тех пор, пока продавец не подтвердит документами поставку всего объёма. Использовать аккредитив при покупке квартиры через ДДУ нельзя, и в этом его главное отличие от эскроу.

Для удобства все отличия между эскроу, аккредитивом и ячейкой свели в таблицу.

Технически купить квартиру у застройщика без применения эскроу можно, но только при условии, что дом готов не менее, чем на 30%. Тогда застройщик может привлекать для окончания строительства не кредитные деньги, а средства дольщиков. Это требование содержится в постановлении №480, которое подписал Дмитрий Медведев 22 апреля 2019 г. На деле же почти все сделки с ДДУ заключаются с применением эскроу.

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

«Эскроу можно использовать и при обычной покупке недвижимости (то есть не по ДДУ в долевом строительстве, а на вторичном рынке по договорам купли-продажи). Но на практике почти во всех случаях для сделок со “вторичкой” сейчас используется другой вариант расчётов, классический и более привычный — через аккредитив. Его покупатель открывает в пользу продавца, депонируя всю сумму на счёт в банке, а продавец раскрывает без участия продавца и получает деньги на свой счёт после регистрации сделки в Росреестре, получения выписки из ЕГРН через МФЦ и предъявления её в банк.

Это такая же 100% юридическая гарантия для участников сделки — с той лишь разницей, что эскроу-счёт по ДДУ открывается на весь срок строительства объекта (а это минимум 2–3 года), а аккредитив обычно открывается на 2–3 месяца. Этого срока более чем достаточно, чтобы оформить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре».

Ася Бортич, агент по недвижимости, г. Санкт-Петербург:

«Ещё до массового внедрения системы эскроу на рынке нового жилья мы использовали этот инструмент в сделках на вторичном рынке.

Вспоминается сделка, где покупатель и продавец обратились к нам за юридическим сопровождением. У сторон было избыточное количество претензий и условий друг к другу: помимо низкой общей правовой осведомлённости, стороны были крайне недоверчивы друг к другу.

Мы смогли убедить стороны провести сделку именно через счёт эскроу банка “Санкт-Петербург”, заложив множественные условия в договор. Это было более трёх лет назад: в то время довольно сложно было донести до сторон-участниц сделки, что такое счёт эскроу и чем он отличается от аккредитива и иных, более привычных систем расчётов.

Сейчас ситуация заметно улучшилась: вырос уровень осведомлённости граждан. Всё чаще не только я, как агент, контролирую наличие эскроу при подборе квартиры для своего клиента. Появляются заказчики, которые среди параметров поиска (локация, требования к планировке и инфраструктуре) выдвигают наличие эскроу в схеме сделки обязательным параметром».

Ярослав Кисляков, риелтор АН «Этажи», г. Москва:

«Эскроу-счета можно использовать при покупке по ДДУ или при сделках по переуступке. На вторичном рынке я таких сделок не встреча: бывало, что покупатели просили положить деньги на эскроу-счёт, но я объяснял, что если это вторичное жильё, то проще использовать аккредитив».

Впрочем, в практике всегда есть место для нестандартных ситуаций.

Ася Бортич, агент по недвижимости, г. Санкт-Петербург:

«Немного комичная была причина выбора эскроу в одной из сделок по “вторичке” — нужно было свести дополнительные расходы сторон к минимуму, в идеале — к нулю, но при этом обеспечить необходимую безопасность. Вот тогда я как агент предложила эскроу в банке — и стороны это оценили положительно».

Что значит эскроу-счёт для покупателей, застройщиков и риелторов: мнения экспертов

Эскроу-счета при покупке в новостройке используются уже почти пять лет. Кажется, система обкатана и показала себя хорошо, но мы решили узнать мнения риелторов.

Ася Бортич, агент по недвижимости, г. Санкт-Петербург:

«Плюсы сделок с эскроу — в том, для чего они были созданы: на сегодня это самая законодательно защищённая от потери средств дольщиком схема.

Но есть и минусы:

• ограничения по сумме, подлежащей возврату в случае закрытия банка (не более 10 млн рублей);
• то, что деньги на счёте не работают на дольщика, то есть обесцениваются, и в случае невыполнения застройщиком обязательств дольщик вернёт ранее вложенную сумму, а цены на недвижимость за это время явно изменятся;
• ипотечные проценты, уплаченные за этот период, дольщик вовсе потеряет, если обязательства не будут выполнены.

Эскроу привнесли усложнение согласований и меньшую гибкость в проведение сделок, унификацию процессов (по-моему, унификация — общая тенденция сегодняшнего дня, к которой я как специалист, работающий в интересах частных граждан, отношусь отрицательно), удорожание стройки, которая теперь производится в кредит.

Даже проектное финансирование застройщика направлено всё-таки прежде всего на безопасность, а не на развитие бизнеса, поэтому экономически система эскроу — новый кирпичик к повышению финансовой нагрузки конечного покупателя».

Ярослав Кисляков, риелтор АН «Этажи», г. Москва:

«Плюс единственный — это то, что покупатель защищён от потери денег при банкротстве застройщика, но минусов у этой системы больше, чем плюсов. 

Например, если сейчас застройщик всё-таки не завершит проект, вернуть средства через эскроу будет достаточно сложно. Прецедентов, правда, ещё не было, насколько я знаю, но в теории это сложная процедура. 

Второй момент в том, что с тех пор, как ввели эскроу-счета, цены на новостройки выросли сразу на 10–15%. Причина в том, что застройщик деньги теперь берёт не у дольщиков, а у банка и под процент, то есть в кредит. Естественно, эта нагрузка в конечном итоге ложится на плечи потребителя. С одной стороны, покупателя защитили, с другой — цены теперь выше.

Третий минус в том, что, когда не было эскроу-счетов, застройщик мог реализовать любую идею: продумать интересную архитектуру, необычные планировки в МОПах и т.д. А сейчас, чтобы взять проектное финансирование, застройщик должен прийти в банк, показать свой проект и получить одобрение. Иногда после комментариев от кредитора приходится вносить корректировки, упрощать проект, а это не всегда хорошо, так как творческая составляющая проектов ухудшается».

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

«В целом сделки через эскроу в долевом строительстве показали больше плюсов. С их введением рынок долевого строительства стал более стабильным и упорядоченным, риски граждан, потребителей, доверяющих свои деньги застройщикам, свелись практически к минимуму, с рынка ушли недобросовестные, ненадёжные и финансово неустойчивые игроки.

Сейчас практически все государственные и частные банки, предоставляющие  ипотеку гражданам и проектное финансирование застройщикам, работают с эскроу, в том числе и самые крупные и системообразующие (Сбер, ВТБ, ПСБ, Дом.РФ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа банк, и т.д.). На сегодняшний день в списке таких уполномоченных банков — 45 кредитных организаций».

Коротко о главном

Открытый эскроу-счёт в банке избавляет покупателя квартиры от головной боли: можно не бояться за свои деньги. Но, как у любой медали, есть и обратная сторона. Введение защищенных сделок повысило цены на первичную недвижимость, увеличив финансовую нагрузку на конечных покупателей, а проекты застройщиков стали более похожими друг на друга.