Самовольная постройка: как её узаконить, и что будет, если этого не сделать

Самовольная постройка незаконна, но нередко такое нарушение — скорее проблема владельца, чем его вина, ведь законодательство в сфере недвижимости многократно менялось, и многие просто запутались в требованиях и документах. Рассказываем о том, какие постройки на земельном участке считаются самовольными, чем такой статус грозит их хозяевам, когда возможен снос незаконных построек и как узаконить самострой. 

Признаки самовольной постройки: что говорит закон

В Гражданском кодексе РФ перечислены критерии, которые определяют, что такое самовольная постройка. Это исчерпывающий список, отнести строение к незаконным по каким-либо иным признакам нельзя. Какой дом может оказаться вне закона?

Дом без разрешения на строительство

По действующему законодательству для строительства индивидуального жилого дома или садового дома получать разрешение на строительство не нужно. Но это не означает, что теперь можно строить без согласования с местной властью. С 2018 года Градостроительный кодекс РФ обязывает застройщика перед началом работ подать в администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если постройка ничего не нарушает, то её согласуют и направят в ответ соответствующее уведомление — этот документ и заменяет сейчас разрешение на строительство, а если его нет, то постройка является незаконной. 

С проблемами можно столкнуться также при покупке земельного участка с недостроенным домом. Разрешение на строительство действительно в течение 10 лет; если стройка не завершена, а участок меняет владельца, в документ вносят информацию об этом, и новый собственник может достроить дом на законных основаниях. В противном случае перед ним встанет непростая задача — легализовать самострой.  

Впрочем, если при строительстве не нарушены права соседей, участок принадлежит застройщику, а постройка соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам, то легализовать незаконно построенный дом вполне реально.

Дом на чужой земле

Нельзя ничего возводить на участке, на который у застройщика нет прав. Если соседская постройка полностью или частично оказалась на чужой территории, собственник незаконно занятой земли может обратиться в суд, который будет на его стороне — с точки зрения закона это тоже самовольное строительство. 

Более того, в подобной ситуации даже узаконить постройку вряд ли получится: дом на чужом земельном участке нарушает права собственника земли, поэтому чаще всего подобное сооружение подлежит сносу.

Дом на участке, не предназначенном для строительства

У любого земельного участка есть виды разрешенного использования. Они, в свою очередь, зависят от категории, к которой отнесена земля. Земли населённых пунктов (это категория земель) могут предназначаться для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — на таком участке можно построить жилой дом. А вот, к примеру, на участке, отнесённом к категории «земли лесного фонда», строительство жилья невозможно, подходящих видов разрешённого использования у такой земли нет.

Если постройка возведена на земле, которую нельзя использовать для такого строительства, то она считается самостроем. Причём его легализация сопряжена с серьёзными сложностями, а порой и невозможна, так как для этого нужно менять категорию земель либо вид разрешённого использования, что не всегда допустимо.

Но такое правило касается лишь тех участков, ограничения использования которых владельцу заведомо известны. Если же собственник не знал и не мог знать об условиях, которые препятствуют строительству на принадлежащей ему земле, то постройки, возведённые с нарушением таких ограничений, самостроем не считаются. 

Речь идёт о так называемых зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — это охранные территории различных коммуникаций (газопроводов, линий связи и электропередач и др.), культурных, транспортных, военных объектов, природоохранные зоны и т.д. Если постройки на участке возведены до того, как образована такая зона, то их нельзя признать самостроем. Если же строительство осуществлялось позднее, собственнику придётся доказывать, что он не мог знать о наличии ограничений (например, в данных Росреестра на момент начала строительства не было сведений о ЗОУИТ). 

Дом, при строительстве которого допущены нарушения

Для любых построек установлены градостроительные, строительные, санитарные и противопожарные нормы и требования, которые закреплены в соответствующих документах — Строительных нормах и правилах (СНиП) и Сводах правил (СП). При согласовании будущего строительства запланированный объект обязательно проверяют на соответствие этим правилам, если есть нарушения, то стройку не одобрят. 

Требования касаются расположения строений на участке (включая отступы от его границ), высотности построек, их площади и т.д. Все эти нормы направлены на то, чтобы возведённые сооружения были безопасны и не нарушали права собственников прилегающих участков, поэтому их соблюдение — одно из важных условий легализации самостроя. 

Если застройщик нарушил установленные правила, то узаконить строительство будет сложно и, вероятнее всего, придётся искать способ привести постройку в соответствие нормативам. 

Чем грозит самовольное строительство

Самовольная постройка — это сооружение, которое построено либо с нарушениями действующих норм, либо без разрешения (согласования), либо там, где строить нельзя. Чем это грозит застройщику и какими могут быть последствия самовольной постройки?

Административный штраф

Штраф за незаконную постройку предусмотрен Кодексом об административных правонарушениях (КОаП РФ) в случаях, если:

• строительство полностью или частично велось на чужом участке: самовольное занятие земельного участка обойдётся нарушителю в сумму от 5 до 10 тысяч рублей, если не определена кадастровая стоимость земли (если определена, заплатить придется от 1 до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 5 тысяч рублей);
• строительство нарушает экологические требования: штраф за это составляет от 1 до 2 тысяч рублей, но есть шанс отделаться предупреждением;
• при возведении постройки нарушены требования технических регламентов, проектной документации, иные обязательные требования в сфере строительства: если при этом никто не пострадал, то штраф составит от 1 до 2 тысяч рублей (либо могут вынести предупреждение); если же в результате нарушения был причинён вред чьему-либо здоровью или имуществу, нанесён ущерб окружающей среде, растениям, животным либо возникла опасность подобного вреда (ущерба), то штраф возрастёт до 2–4 тысяч рублей.

Важно помнить, что уплата штрафа не освобождает от обязанности исправить допущенные нарушения и устранить их последствия (если таковые возникли). 

Снос самовольной постройки

Снос незаконных строений сейчас рассматривают как крайнюю меру. К ней прибегают, если постройка несёт угрозу окружающим или построена с такими нарушениями, которые невозможно устранить. Например, гараж, который возведён на земельном участке общего пользования, находящемся в муниципальной собственности, точно обяжут снести: он построен на земле, которая не принадлежит застройщику и не может быть использована для такого строительства. А вот дом, построенный собственником участка на своей земле без согласования, но с соблюдением всех норм и правил, сносить не будут, так как никаких неустранимых нарушений нет.

Решение о сносе обычно принимает суд. В редких случаях это может сделать орган местного самоуправления:

• если у застройщика нет правоустанавливающих документов на землю, на которой возведён самострой;
• если самострой расположен на земельном участке общего пользования или в зоне с особыми условиями использования территории, и вид разрешённого использования этой земли не допускает такого строительства.

Закон прямо запрещает органам местного самоуправления принимать решения в отношении некоторых объектов недвижимости (вопросы об их сносе могут решаться только в судебном порядке):

• многоквартирного, жилого или садового дома;
• строения, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН или признано судом;
• строения, в отношении которого уже отказался удовлетворить иск с требованием о сносе;
• строения, которое не угрожает жизни и здоровью людей и возведено на земле, находящейся в частной собственности. 

С требованием о сносе может обратиться в суд как муниципалитет, так и прокуратура или собственник соседнего участка, который считает, что объект самовольного строительства нарушает его законные права и интересы. При этом истцу необходимо представить обоснования своей позиции и доказательства нарушений, но суд не обязательно встанет на его сторону. 

Решение о сносе самостроя принимается с учётом всех обстоятельств и, как правило, лишь в том случае, если объект опасен для окружающих либо построен с нарушениями, которые нельзя исправить. В противном случае выносится решение об устранении нарушений и приведении постройки в соответствие действующим требованиям. 

Срок сноса самовольной постройки устанавливается судом или органом местного самоуправления, который принял решение о сносе. Этот срок не может быть меньше 3 или больше 12 месяцев (на то, чтобы привести постройку в соответствие требованиям, предоставляют от 6 месяцев до 3 лет) и зависит от особенностей строения. Сносить придётся за свой счёт, а если этого не сделать в отведённый срок, есть шанс лишиться и земельного участка: его могут изъять по решению суда и продать с публичных торгов.

Невозможность владеть и распоряжаться незаконной постройкой

Даже если владельца не обяжут снести самострой, он не сможет ни зарегистрировать такое сооружение, ни распоряжаться им: по закону право собственности на самовольную постройку не возникает. Причём с ней не только совершать сделки нельзя — её даже использовать запрещается. 

Выход один: узаконивание самовольной постройки. Разберёмся, как это сделать, куда обращаться и какие документы потребуются.

Как зарегистрировать самострой

Чтобы узаконить постройку на своей земле, необходимо обращаться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. При этом обязательно должны одновременно выполняться несколько условий:

• строение возведено на земельном участке, в отношении которого у застройщика есть права, допускающие такое строительство (право собственности на землю, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения);
• участок относится к категории земель, на которых строительство возможно, и имеет соответствующий вид разрешённого использования;
• постройка соответствует установленным нормам и требованиям (строительным, градостроительным, иным) и не несёт угрозы жизни и здоровью окружающих;
• существование строения не нарушает ничьих прав и законных интересов.

Права на землю нужно подтвердить выпиской из ЕГРН или правоустанавливающими документами. Чтобы доказать, что возведённая постройка действительно безопасна для людей и соответствует всем нормам, необходимо приложить к заявлению градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проектную документацию, а также заключения уполномоченных органов (МЧС, Роспотребнадзор, управление архитектуры и градостроительства и др.), акт обследования технического состояния сооружения, акт экспертизы, иные подтверждающие документы. 

Если имеются какие-либо разногласия с соседями, спорные вопросы или конфликты, связанные с недвижимостью, их стоит урегулировать до подачи искового заявления и заручиться письменным подтверждением того, что претензии отсутствуют. Это особенно важно, если постройка возведена с нарушением отступов от границ участка — в таком случае соседи могут заявить, что она создаёт им препятствия в использовании земли (например, затеняет посадки) и тем самым нарушает их права. 

В целом любые нарушения и отклонения от действующих норм и правил необходимо устранить заранее: если они обнаружатся уже при рассмотрении иска, то суд может отказать в признании права на самовольную постройку и вынести решение о приведении её в соответствие установленным требованиям.  

Для подачи искового заявления также потребуется оплатить госпошлину и приложить квитанцию об оплате. Размер госпошлины зависит от стоимости недвижимости и рассчитывается в соответствии с пп.1 п.1 ст.33.19 Налогового кодекса РФ. Например, если построен дом без разрешения на строительство, и его рыночная стоимость составляет 3 млн рублей, то чтобы признать право на него через суд, нужно заплатить госпошлину в размере 23 200 руб. Считают её так: 13 200 руб. + 0,5% х 2 000 000 руб. (0,5% от суммы, превышающей 1 млн. руб.) = 13 200 руб. + 10 000 руб. 

Если суд признает право собственности на самовольную постройку, с этим решением нужно обращаться в Росреестр для государственной регистрации. 

Итак, коротко

Если построить дом без разрешения на строительство или купить участок с незарегистрированными строениями, это может принести немало проблем — от штрафов до угрозы сноса незаконных построек. Самострой нельзя продать, подарить или завещать; чтобы свободно пользоваться и распоряжаться такой недвижимостью, её необходимо узаконить. 

Легализация самовольного строительства — задача реальная, хотя и хлопотная. Придётся собрать большой пакет документов, подтверждающих, что постройка соответствует всем нормам и правилам, не нарушает ничьих прав и не угрожает окружающим, а затем обратиться в суд, который может признать право собственности на такое сооружение либо потребовать привести его в соответствие действующим требованиям. 

Снос самовольных построек — крайняя мера, к которой прибегают, если самострой несёт угрозу для людей или построен с нарушениями, которые нельзя устранить. В остальных случаях у владельца такой недвижимости есть возможность исправить недочёты и зарегистрировать самовольное строение.