Реновация в Москве: как происходит обмен старых квартир на новые

Реновация — программа, по которой власти дают возможность бесплатно обменять старое жильё на квартиру в новостройке. Рассказываем правила реновации пятиэтажек в Москве: как попасть в программу, какие документы нужны, как выбрать подходящую квартиру, как докупить площадь — и другие нюансы.

Как появилась программа реновации и в чём она заключается

В 1998 году в столице начала действовать программа по сносу пятиэтажных домов так называемого «первого периода индустриального строительства домов», то есть построенных с 1957 по 1968 годы («хрущёвок»).

Но к тому моменту, когда программа завершилась, оказалось, что среди построенных в те годы домов, которые не подлежат сносу, есть много ветхих домостроений. Эти дома не только выглядели плохо — срок их эксплуатации, рассчитанный на 25-50 лет, уже истекал.

Чтобы жители этих домов уже в ближайшее время не оказались в непригодных для жизни квартирах, в 2017 году придумали новую программу — реновацию жилья. 

Её суть такова: за 15 лет власти планируют снести больше 5000 ветхих домов, а на освободившейся территории построить новые, комфортабельные здания, срок эксплуатации которых будет составлять не менее 100 лет.

Помимо жилых зданий, в программу реновации включили возведение новых объектов инфраструктуры в районах сноса. Будут построены новые школы, детсады, поликлиники, развлекательные центры, дополнительные парковочные места и транспортная сеть. В планах есть и благоустройство этих районов — озеленение, обустройство парков, велодорожек и спортплощадок.

Но если «хрущёвка» всё ещё находится в хорошем состоянии, то такой дом в программу реновации не включается, а подлежит капитальному ремонту. Средства из госбюджета тратят на земельные участки и их формирование, проектные работы и организацию переселения жителей. 

Три этапа реновации в Москве

• Первая волна, которая продлится до конца 2023 года, — это строительство новых жилых зданий. В новые квартиры люди начнут переезжать в 2024-2025 годах. Параллельно начнут сносить старые пятиэтажки — это 930 домов.
• Второй этап планируется с 2025 по 2028 годы. За это время расселят 1630 домов.
• Последний этап придётся на 2029-2032 годы. По плану, за эти 3 года будет расселено ещё 1800 «хрущёвок».

Как попасть в программу реновации и можно ли отказаться

Как мы уже отметили выше, под программу реновации попадают не все московские «хрущёвки». Для этого дом должен удовлетворять двум критериям:

• быть в плохом состоянии по соответствующей экспертизе;
• две трети собственников квартир в этом доме должны поддержать включение его в программу. 

Узнать, включили тот или иной жилой дом в программу реновации, можно на официальном сайте Мэра Москвы. Там же можно посмотреть, идёт ли голосование по интересующему жилому зданию, а также высказать своё мнение с помощью одного из инструментов:

• сайта «Активный гражданин»;
• посещение ближайшего МФЦ;
• участие в собрании собственников дома.

Если против сноса дома голосуют больше 1/3 владельцев квартир, то этот дом не включат в программу реновации, каким бы ветхим он ни был. Стоит отметить, что даже если дом уже включён в программу, то у жителей остается возможность блокировать снос дома, добавив голоса против участия в реновации.

Для этого проводится собрание всех собственников, о котором требуется сообщить владельцам квартир не меньше чем за 10 дней до его проведения — это важный нюанс, если его не соблюдать, то итог голосования будет считаться недействительным. Решение оформляют в виде протокола — если соблюдены все условия, то дом исключат из этой программы.

Однако если кто-то из собственников уже заключил договор на получение жилплощади в новостройке по программе реновации, то блокировать снос будет невозможно. Даже если это будет один человек, а против выступит гораздо больше жильцов.

Как узнать о времени переселения

Участникам программы реновации придёт официальное письмо с приглашением на осмотр нового жилья. Письма вручают сотрудники информационного центра. В приглашении указана общая и жилая площадь предлагаемой квартиры и количество комнат.

Также бумага содержит информацию о времени просмотра и о том, где брать ключи. Получается, что посмотреть на предлагаемое жильё можно только после получения письма. Если от одного варианта собственник отказался, то придётся ждать новое письмо.

Как правило, переезд по реновации в Москве проходит в том же районе, где была предыдущая квартира. Но если жители хотят получить недвижимость в другом районе столицы, нужно написать коллективное заявление об этом в ДГИ (департамент городского имущества) Москвы. Если в желаемом районе много свободных объектов с соответствующими условиями, то препятствий к пожеланию жителей не будет.

Какие квартиры получают по реновации в Москве

Статья 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 29.12.2022)  гарантирует собственникам жилых помещений, что взамен они получат равнозначную квартиру. То есть:

• площадь квартиры равна или больше площади старого жилища;
• по количеству комнат новая квартира также будет равнозначной;
• в квартире уже есть отделка и стандартное благоустройство;
• расселение проведут в том же районе, где была старая квартира (но, как сказано выше, из этого правила бывают исключения).

Государство оказывает пенсионерам и другим социально незащищённым слоям населения помощь при переезде: бесплатно грузят мебель, перевозят и заносят в новые квартиры.

Собственники вместо жилплощади имеют право получить денежную компенсацию. Её размер определяют, оценивая старую квартиру по рыночным ценам.

Важно: компенсация возможна лишь в том случае, если в квартире не прописаны несовершеннолетние и недееспособные жильцы.

Как правильно выбрать квартиру по реновации

Собственникам и нанимателям квартир предлагают выбрать только равнозначное или равноценное жильё. В этих понятиях есть принципиальное отличие. Равнозначная квартира — это объект, у которого жилая площадь и число комнат не меньше, чем в старом жилье.

Программа реновации жилья в Москве предусматривает подбор жилья, которое устроит больше остальных предлагаемых квартир. Никакого правила «до трёх вариантов» нет — выбирайте сколько угодно, но готовьтесь грамотно аргументировать свой отказ и учтите, что вернуться к ранее предложенным вариантам нельзя.

Весь перечень требований к новой квартире можно найти в этом Постановлении Правительства РФ.

Переселение в новое жильё оформляется как договор мены, и условия этой сделки должны устроить обе стороны. Поэтому важно соблюдать следующие правила при осмотре нового жилища.

1. Участникам программы разрешается фотографировать и вести видеосъёмку в предлагаемой квартире. Можно измерить площадь, чтобы проверить реальный метраж жилья.
2. Разрешается привлекать технических специалистов на осмотр.
3. Можно посмотреть, как работает канализация, электрика, вентиляция, оконные блоки, а также оценить состояние общедомового имущества и само здание.
4. Изучить квартиру и дом на наличие трещин, осмотреть фундамент, несущие балки и прочие элементы конструкции.
5. Осмотреть подъезд, проверить работу лифтов.

Так как при осмотре представитель администрации присутствовать не будет, то после осмотра квартиры и дома нужно лично обратиться в ДГИ, чтобы результаты были оформлены в виде акта. Все дефекты нужно указать и приложить фотографии.

В отличие от покупки жилья, при мене не составляют акт приёма-передачи квартиры. Участники программы после осмотра квартиры только ставят свою подпись напротив пунктов «согласен» или «не согласен».

Условия программы реновации в Москве предусматривают, что если новая квартира не устраивает участника, то он должен аргументировать своё несогласие.

Какие документы потребуются

Многие жители старых домов получили квартиры ещё в советское время, из-за чего у них может не быть документов, подтверждающих права. Некоторые потеряли даже ордера, на основании которых вселялись в эти «хрущёвки». Этой категории жильцов придётся восстанавливать свои документы для участия в программе переселения. Могут понадобиться следующие бумаги.

1. Договор соцнайма — если вы не собственник жилья, а живёте в муниципальной квартире.
2. Документ, на основании которого появилось право собственности (если вы собственник), — договор приватизации, купли-продажи и прочие бумаги. Возможно, также понадобится техпаспорт квартиры.

Если документов нет, то граждане, получившие жильё до 2005 года, могут оформить договор соцнайма. Правда, для этого потребуется подтверждение, что вселение в эту квартиру произошло на законных основаниях. Чтобы уточнить все детали, придётся обращаться в ДГИ Москвы.

После того, как подходящая квартира найдена, нужно написать согласие на заселение. С составлением заявления помогут сотрудники центра по переселению (отделения есть во многих районах столицы). 

При заполнении заявления на согласие потребуются следующие документы:

• заявление на участие в реновации, в котором есть подписи всех, кто имеет права на старое жильё;
• паспорта всех собственников и зарегистрированных в старой квартире жильцов;
• если есть дети — их свидетельства о рождении;
• документы, подтверждающие право собственности на старую квартиру (выписка ЕГРН или сертификат собственника, договор купли/продажи, наследства, дарения, приватизация, соцнайма и т.п.).

Если старая квартира не была в собственности, а передавалась по договору соцнайма, то новое жильё можно получить на тех же условиях либо через приватизацию.

Тот же список документов плюс согласие на переезд предоставляется при регистрации права собственности на новую квартиру. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные бумаги — чтобы узнать весь список, который понадобится в каждой конкретной ситуации, необходимо лично посетить ДГИ.

Также в ДГИ составляется проект договора мены — его нужно будет подписать в срок до 90 дней.

После этого, собрав все бумаги, нужно отправиться в ближайший МФЦ и передать документацию на регистрацию в базе Росреестра. Через 7-10 рабочих дней документы на право собственности можно будет забрать в том же МФЦ.

Переезд по программе реновации в Москве 

Получив все документы, можно переезжать на новую жилплощадь. Для этого нужно обратиться в центр по переселению и оставить заявку на удобное для переезда время и написать заявление на предоставление помощи в организации перевоза вещей (если житель попадает под условия программы).

После переезда нужно встать на учёт в новом жилище. Для этого потребуется сначала обратиться в ЖКХ, чтобы открыть новый лицевой счёт, а затем подать заявление на регистрацию в квартире (через МФЦ или ФМС). Снятие с учёта в старом жилье происходит автоматически — вместе с постановкой на учёт в новой квартире.

Прочие нюансы переселения по программе реновации

У участников программы реновации возникают и другие вопросы. Например, как быть тем, кто купил квартиру в «хрущёвке» под снос в ипотеку или есть какие-то льготы для очередников.

Очередники

Если в программе реновации участвуют граждане, давно стоящие на очереди на новую квартиру, это позволит им получить жильё быстрее других. 

Ипотека

Собственники ипотечных квартир переселяются так же, как и остальные жильцы дома под снос. Но нужно помнить, что старая квартира находится в залоге у банка, поэтому при оформлении собственности нужно будет обратиться в банк и передать в залог под ипотеку новый объект. Прежние платежи перейдут в счёт за новую квартиру, и дальше заёмщик будет продолжать выплачивать кредит по той же ставке. Банк примет такой залог, так как цена нового жилья всегда выше старого.

График платежей и процентная ставка при этом не изменятся — банк не имеет права менять условия изначального договора по старой квартире.

Коммуналка

Если старая квартира официально считалась коммунальной и там проживало несколько семей, то расселение будет производиться по общему правилу: владельцам каждой комнаты предоставят новую отдельную квартиру. Но если это была обычная квартира, без статуса коммунальной, то её жильцам (даже если это разные семьи) дадут одну новую — с такой же площадью и количеством комнат.

Дефекты

На этапе предварительного просмотра квартиры необходимо тщательно всё проверить, а при наличии недостатков составить акт и отдать его в ДГИ. Но если проблемы обнаруживаются после вселения в квартиру, то все жалобы направляют в домоуправляющую компанию. Срок приёма претензий — 2 года с момента вселения.

Дополнительная жилплощадь

Улучшение жилищных условий при реновации в Москве допускает увеличение площади новой квартиры или же обмен на жильё с большим количеством комнат. Для этого нужно обращаться в Фонд реновации.

За дополнительную жилплощадь нужно доплачивать — стоимость квадрата определяется по рыночной цене, но участникам программы реновации делают скидку в 10%.

Выкуп дополнительной площади оформляется через договор мены с доплатой. А для тех, кто проживал в квартирах по договору соцнайма, составляется договор купли-продажи на дополнительную площадь, но для этого потребуется приватизировать старую квартиру.

Доплатить можно не только наличными деньгами — жильцам разрешается использовать материнский капитал, жилищные субсидии и социальные выплаты. Можно даже взять ипотечный кредит — но предварительно надо пойти в банк, чтобы получить одобрение по ипотеке, и предоставить в организацию данные о новой квартире.

Подведём итог

Получение квартиры по реновации в Москве — удобный и выгодный способ обменять свою старую квартиру на новое жильё с удобствами и хорошей инфраструктурой в привычном районе столицы. Но в эту программу попадают не все ветхие дома, а только определённые «хрущёвки», поэтому сведения об интересующем доме нужно проверять на сайте Мэра Москвы.