Приёмка квартиры с предчистовой отделкой: как не переделывать ремонт за застройщиком

Предчистовая отделка квартиры — распространённый вариант жилья в новостройке. Плюс для покупателя в том, что за него уже сделаны все «грязные» типы работ: установлены стеклопакеты, подоконники, отопительные приборы, входная дверь, подведены и разведены коммуникации. Остаётся обустроить квартиру на свой вкус: купить мебель, сантехнику и сделать косметический ремонт. Давайте разберёмся, в чем плюсы и минусы такого типа ремонта и как правильно принять недвижимость с предчистовой отделкой. 

Виды отделки 

У многих застройщиков можно выбрать один из трёх вариантов отделки, которую покупатель получит вместе с ключами.

1. Квартира в черновой отделке — по сути «бетонная коробка» без ремонта. 
2. Жильё в предчистовой отделке. В этом случае переехать можно раньше, чем при первом варианте. Все поверхности в квартире готовы для косметического ремонта (нанесению краски, обоев или плитки), установлены окна с подоконниками, разведена электрическая проводка, сделана напольная стяжка, а стены оштукатурены и отшпаклёваны. 
3. Жильё в чистовой отделке — самый быстрый вариант для переезда. Нужно лишь собрать чемоданы и перевезти вещи. 

Кому подойдёт предчистовая отделка

Вариант с предчистовой отделкой предоставляют большинство ЖК. Это удобно, потому что основные предварительные (и самые сложные) работы уже проведены. Но есть риск, что материалы или комплектующие, а также качество работ конкретного застройщика не подойдут жильцам, и тогда покупателю придётся требовать девелопера устранить недочёты. Порой это чревато долгими переговорами. Иной раз новые жильцы, не желая ждать устранения недостатков застройщиком, переделывают ремонт самостоятельно, меняя окна, проводку, заливая заново полы — и в итоге платят дважды. 

Кроме того, иногда, делая предчистовую отделку, застройщики стремятся скрыть недостатки, которые можно было бы выявить в черновом варианте квартиры (дыры между плитами или неровные стены).

Важно учитывать, что предчистовая отделка абсолютно точно не подойдёт тем, кто запланировал сложные дизайнерские решения, которые требуют определённого расположения розеток, осветительных приборов, кранов и так далее. При сдаче квартиры с предчистовой отделкой расположение элементов будет типовым, и жильцам придётся переделывать часть работ за застройщиком, переплачивая за них.

Резюме

Плюсы предчистовой отделки

• Экономия сил и денег на грязных ремонтных работах, а также на дизайн-проекте, в который входит разведение коммуникаций.

Минусы

• Невозможность выбрать комплектующие желаемого дизайна и качества. Есть риск остаться с подтекающими или продувающими окнами. 
• Невозможность проверить качество квартиры на этапе черновой отделки, так как акт приёма-передачи нужно будет подписать уже после завершения предчистовых работ.

Как правильно принять квартиру с предчистовой отделкой

Процесс передачи квартиры от застройщика собственнику описан в статье 7 и статье 8 закона №214-ФЗ “О долевом строительстве”.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 г. (с учётом изменений от 30.09.2022 г.), приёмка дольщиком квартиры у застройщика должна проходить по следующему сценарию.

1. Когда застройщик объявил собственнику о завершении строительства по электронной почте или любым другим способом, прописанным в договоре, дольщик должен явиться на осмотр объекта в срок, установленный законом. Обычно это 7 рабочих дней, если иное не установлено договором. Бездействие ведёт к автоматической передаче квартиры дольщику без его участия. 
2. Если во время приёмки найдены дефекты, их нужно оценить, подробно описать в акте приёма квартиру и указать, существенные они или нет. Любые недостатки вносятся в отдельный дефектный акт, который подписывается обеими сторонами. Застройщик должен устранить дефекты бесплатно в течение 60 календарных дней с даты подписания акта.

Степень существенности определяет специалист. Он может (и в идеале должен) привлекаться для работы по соглашению между застройщиком и дольщиком. 

Направить акт осмотра застройщику собственник обязан не позднее, чем через 3 рабочих дня с момента проведения осмотра специалистом.

На приёмку квартиры с собой нужно взять: 

• паспорт;
• договор;
• ручку;
• стикеры: их удобно наклеивать на места, которые требуют переделки или доделки.

Первым делом принимаемую квартиру нужно осмотреть. Делать это лучше в светлое время суток: при дневном освещении будут видны все недостатки. Кстати, если представители застройщика будут просить отложить просмотр на вечер, это тревожный звоночек: возможно, они хотят скрыть какие-то очевидные дефекты.

Самостоятельный осмотр 

Для проведения приёмки понадобятся: 

• рулетка (проверить высоту стен, соответствие заявленной площади реальной);
• уровень, отвес (измерить ровность поверхности);
• вольтамперметр (проверить напряжение в сети);
• коробок спичек (чтобы оценить исправность работы вентиляции); 
• зарядка для телефона (чтобы проверить, работают ли розетки).

Осмотр при помощи специалиста 

Главный плюс осмотра квартиры с экспертом в том, что он способен обнаружить неявные изъяны. Кроме того, специалист поможет грамотно составить акт осмотра или дефектный акт. В него вписывают все недочёты, которые выявили во время приёмки. Специалист также проследит за корректностью формулировок во всех приёмочных документах.

Какие дефекты в квартирах с предчистовой отделкой встречаются чаще всего

Проблемы с однородностью чернового напольного покрытия

Если стяжка пошла трещинами или пол получился неровным, на качественную установку напольного покрытия (ламинат, паркет, линолеум) рассчитывать не стоит.

Частые причины проблем со стяжкой:

• плохая подготовка основания (если было слишком мало шумо- и теплоизоляционного покрытия или керамизита);
• неправильный уход за свежей стяжкой (до её высыхания строители должны увлажнять её небольшим количеством воды, не допускать сквозняка);
• некачественный раствор или нарушение в нём пропорций компонентов (например, строители использовали чересчур много воды, цемента или песка);
• ускоренная сушка стяжки (порой строители хотят искусственно убыстрить этот процесс).

Не работает электрика и коммуникации

На приёмке квартиру обязательно нужно проверить: 

• входы и выходы точек подключения;
• исправность кранов;
• наличие счётчиков;
• если есть радиаторы, посмотрите, на какой высоте от пола они установлены и не будут ли мешать установке напольного покрытия, а также есть ли на них краны Маевского и системы регулировки температуры. Подтёки под обогревателями — тоже тревожный звоночек. 

Некорректно установлены окна

Проверьте, нет ли:

• перекосов (такое может случиться, если использовали недостаточно точек закрепления рамы — анкерных пластин);
• щелей;
• грибка на откосах;
• запотевания стекол (знак, что окна установлены негерметично);
• нерабочей фурнитуры (петель, ручек).

Заключение

Покупка квартиры с предчистовой отделкой поможет не только сэкономить время и деньги, но и обнаружить недостатки строительства на ранних стадиях ремонта. Если застройщик сдаёт вам помещение с дефектами, не подписывайте акт приёма-передачи до их устранения. А если вы сомневаетесь в правильном заполнении дефектного акта — обратитесь к специалисту (например, к юристу в сфере недвижимости или строителю).