Материал по теме
Письменный договор аренды или найма – главный документ, защищающий обе стороны сделки. Тем не менее, ситуации, когда арендаторы не выполняют условия договора, не редкость.
Обычно сначала владельцы пытаются решить проблему путём переговоров, но если это не помогает — приходит время обратиться в суд. Но есть ещё промежуточный этап, о котором многие даже не знают, — это письменная претензия арендатору о невыполнении условий договора. Расскажем, зачем она нужна и как грамотно её составить.
Для чего и в каких случаях составляют претензию
В ряде случаев при найме жилого помещения между владельцем и арендаторами могут возникнуть споры, связанные с нарушением последними условий договора. Законом (ст. 687 Гражданского кодекса РФ) предусмотрены случаи, когда арендодатель (наймодатель) может расторгнуть договор досрочно только в судебном порядке. Это возможно, если арендатор (наниматель):
- не внёс плату за жилое помещение за шесть месяцев (если был заключен договор на срок более 1 года) или более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (если был заключен краткосрочный договор на срок менее 12 месяцев);
- разрушил или испортил жилое помещение (при этом неважно, сделал это лично арендатор или люди, за действия которых он отвечает);
- использует квартиру не по назначению: например, как гостиницу, продуктовый склад, магазин, офис и т.п.;
- систематически нарушает права и интересы соседей. Здесь имеются в виду нарушения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил содержания домашних животных, правил пользования жилыми помещениями (громкая музыка, ремонтные работы и другие нарушения покоя граждан в ночное время), совершение хулиганских действий в отношении соседей и т.п. (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009).
Претензия — это промежуточный этап между устными договорённостями и судебным разбирательством.
Сам факт получения грамотно составленной претензии в большинстве случаев оказывает «отрезвляющее» действие на нанимателя, нарушающего условия договора. Кроме того, владельцу претензия нужна как подтверждение его намерений и действий, таких как истребование невнесённой платы за наём, прекращение использования помещения не по назначению или нарушения прав соседей. При несоблюдении досудебного претензионного порядка, исковое заявление, поданное в суд, будет оставлено без рассмотрения до его соблюдения
Иными словами, претензия — это ещё одна попытка владельца жилья урегулировать конфликт с арендаторами, не доводя его до суда. Но если до него всё-таки дойдёт, то претензия тем более необходима — без неё иск в суде вообще не будет рассмотрен.
Как правильно написать и отправить претензию арендатору
Поскольку договор найма квартиры должен быть составлен в письменной форме, то и претензии по нему требуют соблюдения письменной формы. При этом письменной формой признаётся не только документ на бумаге — претензия может быть составлена и в электронном виде.
Условие о форме, порядке направления и доставки претензии может быть прописано в самом договоре аренды или найма, поэтому необходимо чётко соблюдать условия договора. Если такие условия в договоре не прописаны, то необходимо отправить претензию способом, позволяющим подтвердить текст претензии, отправление и получение. Чаще всего используется электронная почта, указанная в договоре, либо направление заказного письма с уведомлением и описью вложения посредством Почты России.
В большинстве случаев претензию нужно направлять по адресу, указанному в договоре. Вместе с тем претензию необязательно отправлять ценным письмом с описью вложения. Её также можно отослать по адресу электронной почты нанимателя, через соцсети и мессенджеры, если это предусмотрено договором либо данный способ переписки уже сложился между сторонами
Каким бы способом ни была направлена претензия, арендодатель впоследствии должен доказать, что он эту претензию отправлял — что будет означать, что у арендаторов была возможность с ней ознакомиться.
Претензия должна содержать сведения об отправителе, о получателе, внятное описание фактов и требований к арендатору. Как советует юрист Владимир Лупу, нужно указать, при каких обстоятельствах обнаружено нарушение, в чём оно заключается и чем подтверждается факт его совершения. Также арендодателю необходимо изложить свои требования и назначить арендатору срок для их удовлетворения. Если речь идёт о задолженности по оплате за проживание и коммунальные услуги (если по договору их оплачивает арендатор), должны быть чётко указаны суммы долга по каждому пункту. В конце претензии часто (хотя и необязательно) указывают, что собственник намерен обратиться в суд, если наниматель не исполнит требований владельца жилья.
Пример претензии арендатору квартиры о невыполнении условий договора
Иванову Петру Ивановичу
117218, г. Москва, ул. Кржижановского, д. 178, кв. 8
От Петрова Василия Ивановича
117218, г. Москва, ул. 8 марта, д. 1, к. 2, кв. 3
Претензия (требование)
20 ноября 2021 года между нами был заключен договор № 1 найма жилого помещения, расположенного по адресу: 117218, г. Москва, ул. Кржижановского, д. 178, кв. 8. Срок найма жилого помещения составляет 11 месяцев.
Согласно п. 3 указанного договора плата за наём жилого помещения вносится ежемесячно за 3 дня до наступления следующего месяца найма.
Вы более двух раз не внесли плату за наём жилого помещения по истечении установленного договором срока платежа.
В силу п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Поскольку вы нарушили существенные условия договора найма жилого помещения, полагаю правомерным требовать расторжения договора, выплаты суммы найма, убытков и выселения.
На основании изложенного и в силу п. 2 ст. 687 ГК РФ требую:
- Выплатить мне сумму задолженности за наём жилого помещения в размере 80000 руб., реквизиты для перечисления денежных средств известны вам из договора найма.
- Уведомляю о расторжении указанного выше договора найма жилого помещения и требую выселиться из жилого помещения по адресу: 117218, г. Москва, ул. Кржижановского, д. 178, кв. 8 с освобождением его от имущества, принадлежащего вам, и передачей мне жилого помещения по акту приёма-передачи.
- Возместить убытки в размере затрат на выплату коммунальных расходов, которые вы не оплачивали в период найма жилого помещения, хотя по условиям договора должны были делать это в срок.
«13» марта 2022 года ________________________________/Перелейко В.И.
Фото: Spacejoy (Unsplash), Anthony Shkraba (Pexels), Ono Kosuki (Pexels)
