Как понять, что происходит на рынке недвижимости: изучаем динамику цен на квартиры в Москве

При выборе квартиры в числе прочих возникает вопрос — купить сейчас в ипотеку или подождать годик-другой и заработать больше денег на первый взнос? Чтобы правильно на него ответить, нужно изучить, как меняются во времени два параметра — предложения по ипотеке и цены на недвижимость. В этой статьи разберёмся со вторым пунктом.

Динамика цен на квартиры в Москве выступит в качестве примера. Посмотрим, на какие показатели нужно обращать внимание, познакомимся с графиками изменений и послушаем мнение экспертов.

Как проводить анализ цен на недвижимость

Кто-то пытается самостоятельно отслеживать изменение цен на недвижимость в Москве — сравнивать в лоб цены на интересующий тип квартир. Например, считать среднее арифметическое для цен на однокомнатные квартиры площадью 30-35 кв. м от застройщика в определённом районе раз в месяц или раз в квартал. Но по факту такой сбор данных не даст никакого результата, в нём кроется как минимум три ошибки:

• используются данные из объявлений, поэтому рассматривается цена предложения, а не сделки. По факту квартиру могут продать дешевле;
• маленькая выборка. Чем больше объём данных в исследовании, тем больше его точность. Например, при просмотре могут стабильно встречаться несколько дешёвых квартир, которые плохо продаются и создают впечатление, что цены невысоки;
  
• короткий период исследования также искажает результат, как и маленькая выборка. Анализ окажется завышенным, например, если в этом месяце кто-то выставил на продажу квартиры с хорошим ремонтом или удачным расположением возле метро.
  

В итоге взгляд на фрагмент рынка не даст общей картины. Гораздо надёжнее отслеживать скорость роста цен на недвижимость в Москве можно с помощью готовых статистических исследований, которые проводят профессионалы.

Где брать данные

В сети много ресурсов с анализом рынка недвижимости, но для начала можно ограничиться двумя: Росстат (раздел Цены на рынке жилья) и Индикаторы рынка недвижимости (IRN). Данные Росстата представляют собой Excel-таблицы с данными статистических исследований, а графики придётся строить самостоятельно. В IRN нет цифр, но подача организована удобнее — можно посмотреть предложенные варианты графиков, просто нажимая на кнопки.

Почему лучше брать в расчёт сразу несколько ресурсов, а не ограничиваться одним? В статистических исследованиях разных компаний используются разные выборки, способы расчёта, а также могут быть задействованы дополнительные инструменты для исключения случайных факторов. 

К примеру, Росстат по Приказу Минэкономразвития должен обеспечить как минимум 5% объём выборки от всех компаний, продающих недвижимость. Это значит, что в статистику попадёт 5-10% всех интересующих вас сделок. В итоге результаты различных аналитических компаний отличаются и зачастую — очень заметно.

На какие показатели смотреть

В настоящее время есть два основных подхода к оценке изменения стоимости квартир: анализ средних цен и анализ индекса стоимости жилья.

Средние цены

Долгое время стоимость жилой недвижимости и её изменения отслеживали с помощью средней цены на квартиры. Но у этого показателя применительно к определённому типу квартир или непродолжительному периоду (недели, месяцы или кварталы) есть серьёзный недостаток. Он даёт много статистического шума — в графике часто отражаются скачки, связанные с особенностями выборки или случайными факторами, а не общей тенденцией рынка. 

Возьмём для примера на Росстате средние цены на квартиры в Москве (новостройки) в рублях за квадратный метр — поквартально за последние пару лет.

Построим по ним график динамики цен на недвижимость в Москве. 

На графике видно, что цены на типовые квартиры (оранжевая линия) сильно упали в цене за первое полугодие 2022 г. и выросли обратно ко второму полугодию. Если бы вы посмотрели только эту выборку в середине года, могло создаться впечатление, что рынок резко падает, тогда как в целом он всего лишь замедлил свой рост, о чём говорит синяя линия, которая обозначает изменение цены новостроек в целом.

Индекс стоимости жилья

Индекс стоимости жилья — это относительный показатель изменения стоимости жилья. При его расчёте учитываются и предыдущие периоды, а с помощью специально разработанных корректировок сглаживаются статистические шумы. В итоге индексы можно применять для любой выборки: на короткие промежутки времени, по конкретному району или для выбора определённого типа квартиры.

Так на сайте IRN выглядит динамика цен на жилую недвижимость в Москве за два года с распределением по типу домов, если её рассматривать с помощью индекса стоимости жилья.

На графике индексов видно, что каждый тип жилья сохраняет общую тенденцию с небольшими отклонениями в разные месяцы. Больше всего ценятся «сталинки», а следом за ними идут современные монолитно-кирпичные новостройки. Прослеживается также снижение цен после марта 2022 года.

С помощью индексов можно сориентироваться по ценам внутри Москвы — график цен на недвижимость (IRN) покажет цены и их изменение по 86 районам города. Так есть возможность посмотреть среднюю цену квадратного метра для каждого из районов и оценить заинтересовавшее предложение — с поправкой на тип дома из предыдущего графика. А проверить себя можно на сервисе оценки онлайн Дом.рф

Что прогнозируют эксперты

Сергей Соловых, руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle, рассказывает о причинах и следствиях текущей ситуации. 

Итак, совсем коротко

Для анализа тенденций рынка недвижимости лучше использовать метод индексов. Если же рассматривать средние цены, то лучше брать большие периоды и широкую выборку, в которую можно включить и вторичное жильё, даже если интерес в первую очередь представляют новые квартиры.