Подводим итоги года в недвижимости. Снижение ипотечных ставок, эскроу-счета, появление МЦД, рекордные объёмы строительства

Что было с ценами на недвижимость в 2018 году

В середине 2018 года цены на жилье начали расти в большинстве регионов России. В сентябре и декабре Центральный банк России дважды поднял ключевую ставку на 25 базовых пунктов — с 7,25 до 7,75% годовых. В это же время курс доллара достиг годового пика: за девять месяцев 2018 года он вырос с 56 до 69 рублей. Всё это подстегнуло спрос: люди начали вкладывать деньги в недвижимость, так как боялись, что национальная валюта продолжит дешеветь, а ипотечные ставки — расти. Это продолжило разгонять цены на недвижимость.

Какая была динамика цен на недвижимость в 2018 году, мы подробно писали в нашем обзоре.

Что повлияло на цены на недвижимость в 2019 году

В первом полугодии 2019 году квартиры продолжили дорожать. Предложений на рынке стало меньше и это подогрело цены. При этом рубль укреплялся по отношению к доллару (с 67 рублей за доллар в январе до 63 в июне), а ключевая ставка в первом полугодии не менялась. В июне ЦБ понизил ставку на 25 базовых пунктов, а затем ещё один раз — до 6,25% — в декабре.  

Вслед за снижением ключевой ставки начали снижаться ставки по ипотеке. В сентябре средняя ставка опустилась ниже 10%, а к концу года достигла 9,4%. Это самый низкий показатель за последние два года.

Но даже уменьшившиеся ставки по ипотеке не восстановили потребительский интерес к кредитам до уровней 2018 года. Закредитованность россиян всё это время последовательно растёт: общая задолженность по ипотечным долгам за год увеличилась на 18,5%, до 7,2 триллиона рублей.

Как по поисковым запросам можно предсказать количества кредитов

Для отслеживания интереса россиян к ипотеке мы взяли обезличенные данные по количеству поисковых запросов в Яндексе. Чем чаще люди ищут что-то связанное с ипотекой, тем выше их интерес к этой теме. Это отложенный спрос на реальные кредиты: рост или падение количества поисковых запросов отражаются в статистике выданных кредитов через один-два месяца. Например, в октябре 2018 был пик поисковых запросов, который реализовался в росте выданных кредитов в декабре 2018 года (ЦБ в отчётах на 01.01.2019 приводит данные за предыдущий месяц)). А вот искали всё, что связано с ипотекой, в декабре уже реже: те, кто хотел успеть до нового года, уже определились, а остальные занялись подготовкой к праздникам. Этот спад проявляется на цифрах ЦБ в январе.

С июня 2019 года, когда ЦБ стал снижать ключевую ставку, интерес к ипотеке начал восстанавливаться. Однако год к году интерес к кредитам упал: динамика поисковых запросов отрицательная во всех ключевых регионах, по России они в минусе на 7,1%.

Как эскроу-счета повлияли на рынок недвижимости

В 2019 году вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, и с 1 июля заработала новая схема финансирования через эскроу-счета.

Теперь застройщики не получают напрямую деньги дольщиков, покупающих квартиры в строящихся ЖК. Средства размещают на специальных счетах, доступа к которым у застройщика до сдачи дома нет. А строительство ведётся за счёт проектного финансирования от банков. Если со стройкой что-то пойдёт не так, банк вернёт деньги покупателю. Эти поправки должны защитить людей от недобросовестных девелоперов. При этом стоимость строительства для застройщиков вырастет: ведь деньги берутся под процент в банке, а не безвозмездно у дольщиков. Мы подробно писали о том, как работают эскроу-счета.

Многие застройщики поддерживали ажиотаж вокруг новой схемы и анонсировали рост цен на квартиры до 20%. По статистике, накануне вступления изменений в силу в Москве Росреестр зарегистрировал 11 677 договоров долевого участия (ДДУ) против 7 589 месяцем ранее. Но вскоре выяснилось, что половина этих договоров приходится на юридические лица. Застройщики выкупали квартиры сами у себя, чтобы обойти новые нормы: по закону, девелоперы могут привлекать средства покупателей напрямую, если дом готов более чем на 30%, а дольщики успели купить не менее 10% квартир в доме. Поэтому компании торопились выполнить эти требования, чтобы какое-то время работать без эскроу-счетов.

В итоге спрос на недвижимость разогнать в новостройках не удалось, и цены после вступления закона в силу практически не изменились. На данный момент с использованием эскроу-счетов строится от 20 до 25% жилья.

Цены на новостройки и квартиры на вторичном рынке Москвы: небольшой рост в первом полугодии и стагнация во втором  

Средняя стоимость квадратного метра в сданных и строящихся ЖК в пределах старой Москвы в объявлениях на Яндекс.Недвижимости достигла пика в июне (как раз накануне ввода эскроу-счетов) и составила 225 500 рублей за квадратный метр, но в дальнейшем скорректировалась до 223 000 рублей. Год к году динамика роста цен на недвижимость получилась совсем небольшой — всего 3%.

Цены на вторичном рынке московской недвижимости росли лишь в первом полугодии, а во втором стагнировали вокруг отметки в 200 000 рублей. Год к году рост относительно небольшой: +5,5% г/г, тогда как в 2018-м цена квадратного метра во вторичке выросла за год на 12%. В 2019 году график динамики цен недвижимости не такой впечатляющий.

По оценке Стройкомплекса Москвы, за первые одиннадцать месяцев 2019 года в городе ввели в эксплуатацию 10 млн квадратных метров недвижимости — это самый высокий показатель за всю историю столицы. На жилую недвижимость приходится 4,3 млн квадратных метров, что примерно на 20% больше заложенного плана. Такие темпы планируют сохранить в ближайшие 4–5 лет. 

В Москве быстрее всего дорожали однушки

Однокомнатные квартиры — по-прежнему самые ходовые. На них приходится 30% объявлений на сервисе и дорожают они быстрее всего — плюс 2% по итогам года прибавили в среднем цены в размещённых на Яндекс.Недвижимости объектах. Цена на двухкомнатные квартиры, которые занимают почти такую же долю рынка, по итогам года вообще не изменилась. Трёшки подорожали на 1,5%.  

Самые дорогие и дешёвые районы Москвы

Самыми дорогими районами Москвы стали Хамовники и Арбат, где квадратный метр в среднем стоит больше полумиллиона рублей. В топ-5 также попали Якиманка, Тверской и Пресненский. Динамика роста цен недвижимости в этом сегменте даже немного меньше, чем в среднем по рынку: квартиры и так дорогие. Тем не менее, год к году они всё равно немного подорожали — на 1–3%.

А вот самые дешёвые квадратные метры в границах «старой» Москвы — за МКАДом на северо-западе столицы, в муниципальном округе Молжаниновский. В 2019 году объём предложений там сократился, поэтому цены выросли больше, чем в среднем по городу. Самые дешёвые районы в пределах МКАДа — Капотня и Западное Бирюлёво, но в них цены увеличивались намного быстрее, чем в «дорогих» центральных районах и даже по городу в целом — плюс 8,9–9,6% год к году.

Динамика рынка недвижимости Подмосковья

Стоимость квадрата на вторичном рынке Подмосковья в конце 2019 года — 74 000 рублей за квадратный метр (плюс 5% год к году), в новостройках — 97 500 рублей (плюс 20%).

Московская область была и остаётся регионом-лидером по вводу жилья в России. При этом всё больший объём рынка занимают дома, а не квартиры. Согласно официальным данным на ноябрь 2019 года, за 10 месяцев в Московской области введено в эксплуатацию 6,8 млн кв. м жилья (почти столько же, сколько и годом ранее), из которых 3,2 млн кв. м многоквартирные дома, а 3,6 млн кв. м индивидуальные.

Количество объявлений о продаже домов растёт и на Яндекс.Недвижимости: в декабре 2018-го на сервисе ежедневно размещалось 57–58 тысяч домов, а сейчас значение достигло примерно 66 тысяч.

Из-за увеличения количества предложений цены не растут: квадратный метр в домах даже немного подешевел — с 41 000 рублей в декабре 2018-го до 40 000 в конце 2019 года. При этом площадь домов стала меньше.

Как улучшение транспортной доступности влияет на цены на недвижимость

На рынок недвижимости традиционно влияет улучшение транспортной инфраструктуры. В 2019 году в Московском регионе произошло два крупных запуска: открылись 8 новых станций метро и Московские диаметры (МЦД).

Вокруг новых станций Сокольнической линии («Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка») динамика роста цен жилой недвижимости впечатляет: цены за год выросли на 20% на новостройки и на 27% на квартиры на вторичном рынке. Подорожали и дома вокруг станций первого участка Некрасовской линии. Особенно вокруг конечной станции «Некрасовки» — плюс 10,5% в новостройках и 21% у предложений на вторичном рынке. Вот тут мы писали про это подробнее.

В 2020 году откроют 8 новых станций метро. Однако ожидать аналогичного роста цен не стоит: станции появятся в районах с уже развитой инфраструктурой и на транспортную доступность значительно не повлияют.

К концу года также заработали первые маршруты Московских центральных диаметров. За МКАДом цены на квартиры у новых станций выросли на 11–12%, так как там они значительно улучшат ситуацию с трафиком: электричек станет больше, а интервалы между ними — меньше.  

Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2019 году продолжили расти

В Петербурге темпы строительства за год снизились: в 2018 году в городе ввели рекордные 3,95 млн квадратных метров жилья, а в 2019 году, по прогнозу чиновников, будет сдано 3,4 млн квадратных метров.

В первые полгода спрос на квартиры, как и в Москве, рос, но потом стал сокращаться. Финальных данных от Росреестра пока нет, но сводные цифры за 9 месяцев показывают, что количество купленных квартир в новостройках даже обгоняло московские показатели и является самым большим в России. В Санкт-Петербурге зарегистрировано 46,5 тыс. (+13%) ДДУ, в Москве — 39,6 тыс. (+42%), в Краснодарском крае — 38,3 тыс. (+18%), в Московской области — 37,9 тыс. (–19%) и в Ленинградской — 23,5 тыс. (–3%). 

Что касается цен, то год к году в Санкт-Петербурге жильё подорожало в пределах 10%. На первичном рынке в декабре квадратный метр в объявлениях на Яндекс.Недвижимости в среднем стоит 122 500 рублей, это на 9,6% больше, чем в 2018 году. На вторичном рынке цена квадратного метра чуть ниже — 113 500 рублей, это +8% за год.

С востребованными квартирами никаких сюрпризов: как и в Москве, наиболее популярными являются однокомнатные квартиры, которые в Санкт-Петербурге подорожали на 5% за год.

Топ-5 самых дорогих районов Петербурга за год не поменялся. На первом месте — Дворцовый, туристический центр города, Золотой треугольник, квадратный метр тут стоит 277 000 рублей. На втором месте — округ Чкаловское, в который входят север Петроградского острова и Крестовский остров, где много элитных новостроек, а средняя цена квадратного метра 214 000 рублей. Также в топ-5 Адмиралтейский округ, округ № 78 и Аптекарский остров. Самые дешёвые районы Санкт-Петербурга (не считая пригородных Ломоносова и Красного Села) — Колпино и Шушары — 83 000 и 87 000 рублей за квадратный метр соответственно.

В Петербурге тоже появились новые станции метро — «Дунайская», «Проспект Славы» и «Шушары». После их открытия квадратный метр в близлежащих новостройках стоит 149 000 рублей (рост +12% против +9,6% в среднем по Петербургу), а на вторичном рынке — 112 000 рублей (+7%, что соответствует среднегородским показателям).

Цены на недвижимость в Ленинградской области стагнируют

В Ленинградской области цены на вторичном рынке практически не изменились за год. В декабре 2019-го квадратный метр стоит 52 000 рублей против 50 000 годом ранее. А вот новостройки подорожали на 19%, с 73 000 до 87 000 рублей за квадратный метр.

Чего ждать от рынка недвижимости в 2020 году

Ажиотажный спрос второй половины 2018-го и частично первой половины 2019 года себя исчерпал: большинство из тех, кто планировал купить жильё, это сделали. Несмотря на снижение ипотечных ставок (которое, скорее всего, продолжится и в 2020 году, если ЦБ будет по-прежнему снижать ключевую ставку), вряд ли стоит ждать всплеска интереса на рынке недвижимости. Даже доступность ипотечных кредитов незначительно простимулирует потребительский спрос, так как реальные доходы россиян не растут, а закредитованность увеличивается.

Постепенный переход на эскроу-счета всё большего количества объектов может отразиться в ценах, но не сильно. Кроме того, застройщики выкупили сами у себя много квартир, которые теперь будут продавать, поэтому переход будет медленным, растянутым по времени. От новой схемы финансирования пострадают мелкие игроки, они постепенно уйдут с рынка, так как получить кредит на строительство в банке им будет непросто, а строительство станет дороже. Зато крупные застройщики могут улучшить свои позиции. Но это скорее перспектива 2–3 лет.

Пока новостройки если и будут дорожать, то в границах инфляции — это 3–4%. Цены на вторичном рынке останутся в этих же рамках.

В общем, цены вырастут незначительно, а в отдельных сегментах могут даже корректироваться. Спрос прогнозируется невысокий, предложение большое, а ипотечные ставки достаточно низкие. Это может быть хорошее время купить квартиру «для себя» или в качестве инвестиций: проценты на банковских вкладах будут тоже снижаться, поэтому в долгосрочной перспективе недвижимость может стать более выгодным вложением.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.