Для чего нужен первоначальный взнос по ипотеке и можно ли обойтись без него

Когда речь заходит об ипотеке, потенциальным заёмщикам надо определиться с первоначальным взносом. Чаще всего это обязательное условие банков, но некоторые финансовые организации выдают жилищные кредиты и без него. 

Сколько составляет первый взнос по ипотеке, как его величина влияет на условия кредитования и зачем он нужен — рассказываем в нашей статье.

Что значит первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос — это сумма, которой заёмщик покрывает часть стоимости приобретаемого жилья сразу же, одним платежом. Оставшуюся долю даёт банк, если ипотека одобрена. Найти деньги на первоначальный взнос — задача самого заёмщика: это могут быть собственные накопления, средства маткапитала, госсубсидии и прочее. 

Некоторые клиенты для внесения предоплаты берут потребительский кредит. Но скажем сразу, что это не самое лучшее решение, ведь долговая нагрузка на заёмщика значительно вырастает. В таком случае придётся рассчитываться по двум обязательствам: вносить платежи за обычный кредит и за ипотеку. Это получается не у всех, и есть риск остаться без жилья и с большими долгами.

Кому передаются деньги

В ипотечных сделках с приобретением недвижимости обычно участвуют три стороны: покупатель, банк и продавец. Рассчитаться нужно сначала с собственником жилья — поэтому первоначальный взнос передают именно ему. В свою очередь, продавец должен документально подтвердить получение средств — оформить расписку. 

В ней обязательно указываются паспортные данные сторон, сумма (цифрами и прописью), цели передачи денег и дата составления документа. Строгой формы нет, и нотариально заверять расписку не придётся. Помимо неё, стороны — продавец и покупатель — должны заключить предварительный договор купли-продажи. Это одно из обязательных требований банков для выдачи жилищного кредита.

Если речь о покупке жилья в новостройке, то первоначальный взнос получает компания-застройщик.

Задаток и первоначальный взнос — это одно и то же?

Задаток — это гарантия для сторон, что сделка в будущем состоится. Такие договорённости отражаются в соглашении о задатке или в предварительном договоре купли-продажи (ст.380 ГК РФ). Если документально условия закреплены, законодательство защищает интересы и продавца, и покупателя. Например, если собственник откажется продавать квартиру, то он будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере (ст.416 ГК РФ). 

Когда стороны всё же решились на сделку, и для этого покупатель берёт ипотеку, предоплата будет учитываться как часть первоначального взноса. Главное, чтобы было грамотно оформлено соглашение о задатке и соблюдены все его условия. 

Подведём итог: задаток — это отдельная форма взаиморасчётов, но в случае ипотеки эта сумма служит частью первоначального взноса.

Для чего нужен первый взнос по ипотеке

В первую очередь, первоначальный взнос выгоден банку. Он показывает, что клиент — надёжный заёмщик и умеет грамотно оценивать свои финансовые возможности. 

С другой стороны, внести большую сумму за покупку жилья выгодно и самому клиенту. Чем больше денег он передаст продавцу из своих средств, тем меньше переплатит. К тому же, банки охотнее одобряют ипотеку с крупным первоначальным взносом и предлагают более привлекательные условия кредитования.

Есть ли ипотека без взноса

Некоторые банки действительно предлагают ипотеку без первоначального взноса. При этом условия по жилищному кредиту в таком случае вряд ли можно назвать выгодными для заёмщика. Например, процентная ставка может быть увеличена до 15% в год. Если сравнивать со льготной ставкой в 8% по программе господдержки — это приличная переплата. Иногда банки компенсируют свои риски и другими способами: просят предоставить ликвидный залог в виде имеющейся недвижимости, привлечь созаёмщика с высоким доходом или поручителя.

Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке

Размер первого платежа за покупку недвижимости будет зависеть от конкретной программы кредитования.

Если покупаете квартиру с господдержкой

Для некоторых разновидностей ипотеки с господдержкой первый взнос составляет минимум 10%, для других — 15%. В первом случае речь идёт о сельском и военном жилищном кредите, во втором — о программе для семей с детьми и IT-специалистов. 

Приведём пример: покупатель собирается приобрести в ипотеку небольшую двушку в Москве до 8 миллионов рублей. Если клиент попадает под действие программы «Военная ипотека», минимальный первоначальный взнос составит 800 тысяч рублей (10%). В других случаях придётся изначально заплатить продавцу минимум 1,2 млн рублей (15%). 

Если покупаете квартиру без господержки

Минимальная ставка в 15-20% для первоначального взноса установлена и для других кредитных предложений, которые касаются приобретения квартиры. Будет лучше, если клиент сразу же покроет более крупную сумму. В таких ситуациях банки обычно снижают процентную ставку по кредиту на 1-2%. 

Если покупаете или строите частный дом

Если покупатель собирается брать ипотеку на частный дом или на его постройку, нужно приготовиться к тому, что требования к размеру первоначального взноса будет выше — 30-35% от стоимости. Так банки страхуются от возможных рисков, ведь загородную недвижимость сложнее продать. Предположим, что клиент хочет купить в ипотеку дом за 10 миллионов рублей — в таком случае минимальный взнос составит 3 миллиона рублей.

Где найти средства на первоначальный взнос

Будет идеально, если покупатель сможет внести первый платёж из своих накоплений. Если не получается, можно найти деньги на него и другими способами. 

1. Одолжить у родственников или друзей. С близкими людьми гораздо проще договориться о сроках возврата, к тому же они вряд ли будут требовать проценты за пользование деньгами. 
2. Воспользоваться сертификатом материнского капитала. Это отличная возможность для семей с детьми. Даже если сертификат получен 10 лет назад, сумма на нём с каждым годом увеличивается за счёт индексации. В то время маткапитал давали только за второго и последующих детей, а сейчас условия смягчились и распространяются уже и на первенца, поэтому в 2023 году будет доступно 779 000 рублей. Важный момент: такая сумма полагается семьям, которые ранее не получали материнский капитал за первого ребёнка. 
3. Принять участие в региональных программах поддержки семей. Уточните в местных органах соцзащиты, какие льготы и субсидии действуют в каждом конкретном регионе. Например, программа для улучшения жилищных условий позволяет оплатить часть стоимости жилья за счёт средств местного бюджета.
4. Продать ценное имущество. Это могут быть автомобиль, гараж, участок, антикварные вещи или драгоценности — вариантов достаточно. 
5. Оставить в залог имеющуюся недвижимость. Так получится добиться более привлекательных условий по ипотеке даже в том случае, если не получается найти средства на оплату первоначального взноса. 

Иногда потенциальные заёмщики идут на кардинальные меры, чтобы найти деньги на первый платёж — оформляют заём в МФО. Делать так настоятельно не рекомендуем: эта разновидность кредитования подходит для тех, кому срочно нужна небольшая сумма до зарплаты, но никак не на длительный срок. При этом процентная ставка составит до 1% в день.

Выводы

Оплата первоначального взноса выгодна не только банку, но и заёмщику. Большая сумма предоплаты положительно повлияет на условия кредитования и снизит общую величину переплаты.

Будет хорошо, если получится оплатить первоначальный взнос из собственных средств. Если это нереально, можно попробовать воспользоваться доступными льготами и субсидиями. Для этого придётся потратить время на сбор документов и посещение различных учреждений. Но с господдержкой получить ипотеку с привлекательными условиями кредитования станет гораздо проще.