Истории

Переделка квартиры под перепродажу: история нестандартного флиппинга с впечатляющим «до и после»

18 июня

Заработок на перепродаже старой недвижимости после ремонта называется флиппингом. Сегодня это довольно модное инвестиционное направление, хотя и довольно рискованное: одни сделки могут принести до 60% дохода, а другие — вообще не состояться. Потерять деньги полностью, конечно, невозможно — квартира останется у флиппера, но могут возникнуть проблемы с «извлечением» финансов.

Тем не менее, желающих заработать на перепродаже немало: в сети множество сообществ, участники которых позиционируют флиппинг как вариант быстрого заработка. Люди берут «убитую» квартиру с ипотечным плечом, за два-три месяца наводят лоск, используя шаблонные решения, и продают. Их ключ к успеху — скорость и дешевизна.

Герой этой истории Владимир — основатель компании, которая оформляет интерьеры для прекрасной жизни, — поделился с нами опытом «нестандартного флиппинга». Он долго делал ремонт, вложив в него немалую сумму, и при этом всё-таки смог заработать и получить отличный опыт. Сам он сравнивает себя с художником, создающим живописное полотно в первую очередь ради искусства и только потом для заработка.

Квартира с «бабушкиным ремонтом» в Чертаново

«Я 15 лет работаю менеджером проектов по ремонту квартир и строительству загородных домов, и все эти годы наблюдаю за работой дизайнеров и поведением заказчиков. Когда на объекте много участников, всегда выходит или средненько, или очень забористо. Что-то из увиденного за время работы мне откликалось, что-то казалось настоящим абсурдом, и я думал, что сам сделал бы всё совсем по-другому.

Я всегда хотел сделать классный ремонт — чтобы получилось, как на картинке в Pinterest. В своей квартире несколько лет назад реализовал задуманное, но прошло время, и снова накопилась масса идей. Было желание сделать что-то особенное, но у себя дома для нового ремонта было слишком рано — и тогда возникла идея покупки квартиры на переделку. Почему бы не рискнуть, подумал я! Есть опыт, есть деньги, цены на недвижимость растут, а значит, как минимум, я выйду в ноль...

Подходящий по бюджету объект нашёлся в Чертаново. Это была крошечная квартира площадью 33 кв. м в типовой панельке 1969 года постройки. Шестиметровая кухня, совмещённый санузел, низкие потолки — стандартный вариант. Состояние оставляло желать лучшего: за все годы с момента сдачи объекта в нём только один раз переклеивали обои. Даже розетка была одна, и бывшие хозяева просто раскидали от неё провода по другим точкам, проложив их прямо под линолеумом. Проводку в буквальном смысле можно было ощутить ногами.

Путь типичного флиппера оказался не для меня

Квартиру я купил в конце 2022 года, когда флиппинг был на пике своей популярности. Льготные ипотеки, масса свободных денег в экономике — недвижимость разлеталась, как горячие пирожки. Люди готовы были заплатить больше за объект со свежим ремонтом, и флипперы предоставляли им такую возможность.

Ремонт при этом делали буквально за пару месяцев. Отделочные материалы закупали в строительных гипермаркетах, а мебель — в интернет-магазинах. Всё очень быстро, а продумывать проект, разбираться с эргономикой — на всё это просто не было времени.

Поначалу я тоже поддался влиянию авторитетов из флипперского сообщества: искал дешёвые материалы и просчитывал, на каких работах можно сэкономить, но очень быстро понял, что просто не могу так делать. Купить акриловую ванну? Да она просвечивается от фонарика телефона. Ламинат? Но он «встанет домиком» после любой протечки. Обои под покраску? А почему нельзя стены без них красить? Все эти вопросы приводили к тому, что бюджет ремонта становился больше и больше.

И хотя я делал всё не для себя, а на продажу, в какой-то момент решил не экономить: пусть будет, как будет. Хотя и голову не терял: просто искал качественные, но относительно недорогие решения.

Примерка ковров, мебель на заказ и качественные инженерные коммуникации

Ремонт занял 8 месяцев, 5 из которых ушло на отделку, а 3 — на комплектацию мебелью. В итоге я переделал все инженерные коммуникации, включая проводку, водопровод, вентиляцию и канализационные стояки.

Столы, тумбы и консоли сделал сам, так как не смог найти подходящие варианты по размерам и дизайну: половина мебели получилась из натурального дерева, с которым я люблю и умею работать. Такой вариант сразу смотрится выигрышно по сравнению с изделиями из ламинированного ДСП.

А ещё сэкономил на диване, купив подержанный и поменяв на нём чехол. Это обошлось мне всего в 13 000 рублей.

Чтобы «картинка» интерьера сложилась, почти весь декор я делал сам. Большие картины, скульптуры, фото в рамках — всё творение моих рук. Только керамику покупал, так как с ней я пока не умею работать.

Очень много времени потратил на подборку остальных элементов декора — одних только ковров перебрал больше 20 штук. Заказывал пачками на маркетплейсе, а потом сдавал и заказывал снова, и так до тех пор, пока не нашёл, что хотел.

История с массовыми заказами и возвратами повторилась со стульями на кухню, пуфиками в прихожую и покрывалами для кровати. Это отняло кучу сил и времени, зато я получил задуманный результат без компромиссов, а ещё в ходе всей этой работы понял, что часто только примерка на месте позволяет сделать правильный выбор.

Не только красивый, но и очень функциональный интерьер

В погоне за эстетикой нельзя забывать про эргономику. Конечно, 33 кв. м — не та площадь, на которой можно развернуться, но я постарался разместить на ней всё, что нужно для комфортной жизни.

Например, предусмотрел много мест для хранения. Кухню сделал максимально функциональной со всей необходимой бытовой техникой: здесь есть большой холодильник, варочная поверхность на четыре конфорки, посудомоечная машина, «стиралка», духовка, место под СВЧ — всё поместилось на 6 кв. м. Ванную комнату тоже сделал комфортной, а ещё нашёл в «однушке» место под отдельную гардеробную!

Квартиру удалось продать быстро и дорого

Объявление о продаже я дал в июле, а сделку с покупательницей заключили в сентябре. Новой хозяйкой стала женщина, 30 лет проработавшая во Франции и недавно вернувшаяся на родину.

За два месяца было всего четыре показа, и я считаю, что это только к лучшему, так как все потенциальные клиенты были целевыми — теми, кто готов был платить за нестандартные решения и не боялся цены. Благодаря этому мне не пришлось тратить время на «ходоков».

Позже новая хозяйка рассказала, что за неделю просмотрела около 30 объектов, но именно мой запал ей в душу: ей просто не хотелось покидать мою квартиру.

Я выставил ту цену, которую хотел получить, и получил её без торга, а для себя пришёл к выводу если делать качественно, это обязательно окупится.

Арифметика проекта проста: