Патент на аренду: рассказываем об особенностях и тонкостях бизнеса на недвижимости

Сдача помещения в аренду для некоторых россиян — это полноценный и действующий бизнес, который приносит пассивный доход. Особенно, если речь идёт о нескольких объектах недвижимости. 

Закон обязывает платить налог с дохода, который собственники получают за сдачу недвижимости в аренду. Но какой режим налогообложения выбрать в этом случае? В статье разберём все возможные виды налогообложения и остановимся подробнее на теме патента для арендодателя.  

Виды налогообложения для бизнеса на аренде

Любой индивидуальный предприниматель может выбрать вид налогообложения, исходя из рода деятельности и дохода, который приносит ему бизнес. В России существует пять таких видов налогообложения. 

Общая система налогообложения (ОСН) — это самая сложная система, которая предполагает оплату НДФЛ, НДС, налога на имущество и т. д., а также требует большого объема отчётности. 

На ОСН нет ограничений по видам деятельности, доходам и количеству сотрудников. 

Этот вид налогообложения применяется по умолчанию, если предприниматель не подал уведомление о переходе на другой режим. 

Как правило, ОСН выгоден только крупному бизнесу. Для мелких предпринимателей он создаёт много проблем — нужно платить два налога с доходов, да ещё и подавать отчётности в налоговую. 

Так как общая система налогообложения не накладывает ограничения на вид деятельности и доход, то собственники недвижимости могут работать по этому режиму. Но, как правило, это невыгодно. 

Упрощённая система налогообложения (УСН) — одна из самых простых и популярных систем, которая предполагает уплату единого налога вместо нескольких других. 

Существует два варианта: 

• Доходы: ставка — 6%;
• Доходы минус расходы: ставка — до 15%.

Для УСН нужно иметь доход менее 250 млн рублей в год и менее 130 сотрудников. УСН недоступна для предпринимателей, которые занимаются продажей полезных ископаемых или ювелирных изделий, а также производством подакцизных товаров.

Сдавать в аренду недвижимость по УСН можно. Самое главное — не выходить за пределы допустимых доходов.

Патентная система налогообложения (ПСН) — специальный налоговый режим для малого бизнеса, при котором ИП получает патент на определённый вид деятельности и уплачивает фиксированный налог. Стоимость патента рассчитывается из потенциального дохода предпринимателя и ставки налога. При этом предприниматель освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, налога на имущество физических лиц и налога на добавленную стоимость. 

ПСН идеально подходит для малого бизнеса благодаря простому расчёту суммы налогов и отсутствию необходимости учёта доходов и расходов. 

Патент имеет такие ограничения: 

• годовой доход — менее 60 млн рублей; 
• количество наёмных работников — менее 15; 
• патент можно получить только на определённый период времени. 

Патентную систему очень часто выбирают арендодатели, так как этот вид налогообложения считается самым выгодным для сдачи жилья в аренду. 

Нужно учитывать, что патент действует на территории того региона, где он получен. 

Пример: Василий получил патент в Вологодской области и теперь может сдавать его собственные квартиры в этом регионе и платить налог в рамках ПСН.

Спустя несколько месяцев Василий купил квартиру в Костромской области. Несмотря на то, что регионы находятся рядом, мужчине придётся либо регистрировать ещё один патент, либо выбрать другую систему налогообложения. 

Он может купить и третью квартиру в другом регионе и при этом снова зарегистрировать патент. Патентов может быть несколько — ограничений по их количеству для одного ИП нет.  

Патент на аренду недвижимости

Патентная система работает примерно так: ИП оплачивает фиксированную сумму, стоимость патента — она заменяет уплату таких НДФЛ, налога на имущество и НДС. Сумма патента складывается из расчёта потенциального дохода и ставки налога, установленной в регионе. 

Нужно иметь в виду, что патент на аренду недвижимости в разных регионах может стоить по-разному. 

Для примера возьмём квартиры с одинаковыми параметрами в Москве и в Краснодаре:

• период патента — 11 месяцев; 
• площадь квартиры — 60 м². 

В Москве предпринимателю придётся заплатить 69 724 рубля, в Краснодаре — 65 657 рублей.

Собственники, сдающие жильё в аренду, как правило выбирают один из двух видов налогообложения: 

• НПД (самозанятость);
• ПСН (патентная система налогообложения). 

Первый способ отличается от второго тем, что для него не нужно регистрировать ИП. Процент налога при работе с физлицами составит 4%, с юридическими — 6%. Максимальный размер дохода в год — 2,4 млн рублей. 

Патентная система идеально подходит тем арендодателям, у которых в собственности несколько объектов недвижимости, тем, кто работает с юрлицами, или тем, кто сдаёт недвижимость в аренду посуточно. Рассчитать примерную стоимость патента можно с помощью специального сервиса от ФНС.

Пример 1: Наталья имеет небольшой бизнес — сдаёт в аренду три квартиры в Москве. Сдавать квартиры по НПД она не может, так как сумма дохода с объектов превышает 200 тысяч рублей в месяц. Чтобы законно сдавать квартиры, Наталья должна зарегистрировать ИП. 

ОСН предполагает много отчётности и обходится слишком дорого, УСН тоже требует больших вложений. А вот патентная система подходит лучше всего — собственнику не нужно заниматься учётом доходов и расходов, сумма налога фиксированная. Также есть возможность выбора действия патента, а это значит, его можно подстроить под срок аренды по договору. 

Пример 2: у Ивана есть небольшой бизнес — он сдаёт в аренду коттедж, который снимают для вечеринок, свадеб, корпоративов и других мероприятий. Стоимость аренды за сутки начинается от 15 тысяч рублей, в сезон праздников цена поднимается до 30 тысяч рублей. 

Средняя выручка в год составляет более 2,4 млн рублей, поэтому НПД ему тоже не подходит. В этом случае патентная система избавляет Ивана от необходимости вести учёт и переплачивать за налоги по ОСН или УСН. 

Но у патентной системы есть и минусы: 

• необходимость внесения части налога авансом; 
• на размер налоговых выплат не влияют страховые взносы, которые отчисляются регулярно. 

Поэтому прежде чем выбрать эту систему, рекомендуем посчитать предполагаемые доходы и расходы. Для тех, кто сдаёт один объект недвижимости стоимостью менее 200 тысяч рублей в месяц, скорее всего, больше подойдёт НПД (самозанятость). 

Чтобы получить патент на аренду квартиры, нужно соответствовать таким требованиям: 

• быть собственником недвижимости, которая будет сдаваться в аренду; 
• иметь статус индивидуального предпринимателя. 

Остальные требования касаются количества работников и суммы доходов, о которых мы уже упомянули выше. Если предприниматель планирует сдавать более одного объекта недвижимости, необходимо приобрести патент на каждый из них. 

Как получить патент

ПСН — это налоговый режим для индивидуальных предпринимателей. Соответственно, прежде чем перейти на патентную систему налогообложения, нужно зарегистрировать ИП. 

Если ИП ещё нет, то нужно подать заявление на получение патента одновременно с документами на регистрацию ИП. В противном случае при открытии ИП предприниматель автоматически будет переведён на ОСН. 

Если предпринимателя автоматически перевели на ОСН, но он тут же подал заявку для перехода на ПСН, ему всё равно придётся заплатить налоги за тот период, пока он был на ОСН. 

Подать документы можно в любую налоговую лично, по доверенности через представителя, почтовым отправлением в налоговую, электронно через интернет. Но предприниматель в любом случае будет поставлен на учёт именно в регионе по прописке. 

На принятие решения о выдаче патента или отказе в регистрации даётся 5 рабочих дней. 

Если предприниматель решил перейти на ПСН с другого налогового режима, ему нужно подать заявление на получение патента в ФНС за 10 рабочих дней до начала применения этого режима. То есть если предприниматель хочет начать работать на патенте с 1.03.2024 года, ему нужно будет подать заявление не позднее 16.02.2024 года. 

Если ИП уже зарегистрирован на определённом виде налогового режима, то стоит учитывать, что не всегда можно сразу перейти на патент. Всё зависит от того, какой налоговый режим действует в настоящее время и на какой вид деятельности распространяется. 

Например, с УСН можно перейти на ПСН (или любой другой режим) только по окончании налогового периода. Для этого налогоплательщик должен уведомить налоговую не позднее 15 января того года, в котором предполагается переход. При этом ПСН можно совмещать с другими видами налогообложения.

В патенте могут отказать. На это есть несколько причин: 

• этого вида деятельности нет в региональном законе;
• предприниматель указал неверный срок действия патента — например, больше календарного года;
• ИП уже работал на патенте в этом виде деятельности, но утратил на него право и подаёт повторное заявление в том же году; 
• у предпринимателя имеется долг за предыдущий патент; 
• неверно заполнены поля в заявлении. 

Популярные вопросы 

Как рассчитывается сумма патента? 

По потенциальному доходу. Величину предполагаемого дохода устанавливают региональные власти. Например, сумма патента на «двушку» 60 м² в Москве и Краснодаре будет отличаться. 

Будут ли начисляться ещё какие-то налоги с доходов при ПСН? 

Нет, не будут, ИП по ПСН освобождаются от уплаты НДФЛ и НДС. Но есть исключения — например, при ввозе товара из-за границы или при получении доходов, не связанных с патентом. 

Если есть два вида деятельности, можно ли совмещать ПСН с другими спецрежимами? 

ПСН можно совмещать с УСН. С АСУН (автоматизированная упрощённая система налогообложения) и НПД (самозанятость) — нет. 

На какой срок можно зарегистрировать патент? 

От 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Чем дольше срок действия — тем больше сумма патента. 

Что будет, если зарегистрировать патент в одном регионе, а предпринимательскую деятельность вести в другом? 

За недостоверные сведения предпринимателя могут оштрафовать. 

Платить нужно разом? 

Сумма разбивается на два платежа. Предпринимателю сразу сообщают, в какой период нужно оплатить первую часть, в какой — вторую. 

Освобождается ли ИП на патенте от страховых взносов? 

ПСН освобождает только от уплаты НДС и НДФЛ. Страховые взносы придётся платить в общем порядке, как и всем предпринимателям. В 2024 году сумма страховых взносов составляет 49 500 рублей.

Коротко о главном

Патентная система налогообложения — один из популярных спецрежимов для предпринимателей, которые занимаются сдачей недвижимости в аренду. Для многих она выгоднее и удобнее, чем другие режимы. На патентную систему налогообложения можно перейти с другого режима или сразу при регистрации ИП. 

 Фото на обложке: freepik