Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству

Продажа квартиры подразумевает получение дохода, который облагается налогом, — так говорит российское законодательство. Его размер для физических лиц составляет 13%, что отпугивает многих продавцов недвижимости, и они разными способами пытаются уклониться от уплаты. Но на самом деле всё не так страшно: налог рассчитывается не от всей стоимости сделки, а только от разницы между расходами и полученным доходом.

Такая схема действует при стандартной продаже квартиры. Если речь идёт о продаже наследственного имущества, с 2020 года в налогообложении уточнены некоторые поблажки, которые позволяют либо полностью не уплачивать НДФЛ, либо снизить его размер. Обо всех этих нюансах расскажем в статье.яё

Налогообложение при получении наследства

По законодательству, наследники освобождены от уплаты налога при получении наследственного имущества. Декларацию в налоговую службу также подавать не нужно — об этом говорится в 218 НК. Более того, не имеет значения, родственником приходится наследник или нет — такое право распространяется на недвижимость, деньги, драгоценности и другое ценное имущество. Единственное исключение — авторское право.

Есть ли налог при дарении недвижимости

Если квартира подарена в порядке наследования, придётся заплатить НДФЛ. Но тут действует исключение: налогом такая сделка не облагается лишь в одном случае — если имущество подарено кем-то из близких родственников. Это могут быть родители, дети, супруги, братья и сёстры, бабушки и дедушки, а также в эту категорию входят усыновители и усыновлённые. Например, дяди или племянники не считаются близкими родственниками — так что, если подарил квартиру кто-то из них, платить налог придётся. При этом для расчёта используется кадастровая стоимость имущества.

Когда не нужно платить НДФЛ 

Если унаследованное имущество числится в собственности дольше установленного срока, лицо освобождается от уплаты взноса государству. Минимальный период — три года, а до введения поправок приходилось ждать пять лет. Например, если имущество досталось по наследству в феврале 2020 года и новый собственник планирует выставить его на продажу в апреле 2023 года, ему не придётся подавать декларацию и уплачивать НДФЛ, а срок будет отсчитываться со дня перерегистрации права собственности. 

В отдельных ситуациях начало отсчёта этого периода будет отличаться. Это касается следующих случаев.

1. Жильё приобреталось в браке и наследуется вторым супругом — в подобной ситуации началом срока считается регистрация права собственности на недвижимость. Такое правило будет действовать, если имущество приобретено в общую собственность: без выделения долей или заключения брачного договора, в котором обозначен пункт о раздельном владении. Допустим, пара приобрела в браке совместное жильё в 2016 году, оформив собственность на супруга. В 2019 году его не стало, и через два года вдова решает продать квартиру. В таком случае она освобождается от взносов, ведь прошло три года со дня регистрации права собственности. 
2. Часть квартиры наследует другой дольщик. При таких вводных днём отсчёта также считается дата, когда было зарегистрировано право собственности. Рассмотрим на примере: супруги приобрели жильё в 2016 году и выделили каждому по доле в ней. После смерти жены в 2020 году вдовец сможет реализовать квартиру без уплаты налога только через три года после регистрации права собственности. Конечно, после того, как он должным образом оформит наследство. 

Есть ещё один случай, когда не нужно платить государству за получение дохода и не ждать три года: собственник может сразу продать жильё по цене не ниже или равной 70% кадастровой стоимости квартиры на начало текущего года.

Когда можно уменьшить НДФЛ

Если планируется реализовать унаследованное жильё раньше установленного срока в три года, можно рассчитывать на уменьшение налога. Доступен выбор: либо воспользоваться вычетом в 1 000 000 рублей, либо снизить налоговую базу на сумму затрат. В первом случае расчёт НДФЛ будет производиться так: из дохода от реализации имущества отнимается 1 000 000 рублей, а от полученного значения рассчитывается 13% — это и будет сумма налога, которую нужно уплатить. 

Второй вариант уменьшения налога выгоднее, но им можно воспользоваться лишь в случае, если оформлены документы, которые подтверждают расходы наследодателя на приобретение жилья. При этом сделка купли-продажи должна быть зарегистрирована после 2019 года. Ещё один нюанс: право на такой вычет можно получить, если сам наследодатель им не воспользовался. 

Бывает и так, когда по наследству достаётся квартира, которая ещё находится в обременении ипотекой. В таких ситуациях необходимо собрать все доказательства расходов по кредиту за наследодателя. Если это удастся сделать, появится возможность воспользоваться льготным вычетом. Расчёт будет производиться по стандартной схеме с учётом 1 000 000 рублей. 

Чтобы было понятнее, рассмотрим пример. Олегу перешла по наследству квартира, за которую наследодатель уже заплатил в банк 1 500 000 рублей. Перед выставлением объекта на продажу Олег погасил остаток долга в 800 000 рублей. В итоге он смог реализовать объект за 3 000 000 рублей. Для расчёта НДФЛ использовать вычет не надо — выгоднее указать реальные расходы. Налог рассчитывается по следующей формуле: (3 000 000 — 2 300 000) х 13% : 100% = 91 000 рублей.

Бывают ситуации, когда наследнику достаётся только доля квартиры. Допустим, тому же Олегу удалось выкупить остальные части жилья по договору купли-продажи. Тогда ему положен вычет только на долю, которая досталась по наследству, а за остальную часть придётся выплатить все 13% налога. Стоит учесть, что НДФЛ он заплатит только от разницы между полученными доходами и расходами, потраченными за выкуп части недвижимости.

Как платить НДФЛ

Если всё-таки решено продать наследственное жильё раньше трёх лет владения, то необходимо предоставить декларацию в налоговую инспекцию. Сегодня это можно сделать дистанционно. Для этого доступны два сервиса — сайт налоговой службы и портал Госуслуг. Сама процедура заполнения заявления достаточно простая — нужно только следовать системным подсказкам.

К декларации необходимо прикрепить скан-копии или фото следующих документов:

• гражданский паспорт;
• договор купли-продажи;
• документ о вступлении в наследство;
• документ, подтверждающий получение денег от продажи.

Тут важно отметить один момент: подать заявление действительно можно дистанционно, но явиться в налоговую службу и предъявить оригиналы документов для успешного прохождения процедуры всё же понадобится.

Предельная дата приёма деклараций от граждан — 30 апреля. До этого нужно предоставить сведения о полученном доходе на следующий год после сделки купли-продажи. А заплатить сам налог необходимо до 15 июля. Если вдруг на руках не окажется всей суммы к этой дате, нужно предупредить об этом в ФНС и объяснить ситуацию. Обычно инспекторы предоставляют рассрочку по выплатам. Если пропустить срок подачи декларации и уплаты НДФЛ, грозит штраф. Его размер составляет от 5% до 30% от суммы задолженности.

Подведём итоги

Сегодня у наследников есть возможность существенно снизить налог при условии, что на руках имеются документы, подтверждающие прежние расходы, — например, договор купли-продажи. Напоминаем: расчёт НДФЛ производится из разницы между доходом и затратами. А если расходы слишком низкие, наследник вправе воспользоваться положенным вычетом.

Так или иначе самый лучший вариант для нового собственника — дождаться прошествия трёх лет. Всё это время можно сдавать унаследованную квартиру в аренду и получать дополнительный доход. А как только период закончится, тогда и стоит продавать квартиру и забыть о налоге — его платить уже не придётся.