Можно ли сдать квартиру в субаренду без согласия арендодателя

Допустим, вы уезжаете по работе на 3 месяца — можно ли за деньги пустить в вашу съёмную квартиру других жильцов, не спрашивая собственника? Казалось бы — сплошная выгода для всех: вы не отказываетесь от квартиры и не платите впустую, собственник не ищет новых жильцов и вообще не переживает о судьбе своей недвижимости. Но законно ли заключать договор субаренды без согласия арендодателя? Рассказываем.

Поднаём или субаренда

Если вы сняли квартиру и сдали ее другому физическому лицу — это называется поднаём. В быту чаще можно услышать термин «субаренда». Он корректен для сделок с нежилыми помещениями. Но так как понятие «субаренда» обывательски употребляется и в отношении квартир — мы будем использовать и этот термин. 

Нужно ли согласие арендодателя на субаренду

Когда вы снимаете квартиру, то заключаете договор. По нему жилое помещение передаётся за плату во владение и пользование для проживания в нём — ГК РФ, статья 671 «Договор найма жилого помещения». Но распоряжаться чужим имуществом и зарабатывать на нём просто так нельзя.

По закону для сдачи квартиры в поднаём нужно получить согласие арендодателя — об этом говорится в п. 2 статьи 615 ГК РФ «Пользование арендованным имуществом». 

Получается, что сдавать жилое помещение в поднаём можно только с согласия арендодателя. При этом необязательно уведомлять собственника, что вы нашли нового жильца, если разрешение на это в принципе есть. Хотя в договоре может быть прописан пункт о том, что о заключении каждой сделки нужно сообщать арендодателю.

Ещё одно важное условие: договор поднайма жилого помещения можно заключить только в том случае, если соблюдена норма общей площади. А именно:

• 33 кв. м — на одного человека;
• 42 кв. м — на семью из двух человек;
• 18 кв. м на каждого члена семьи — на семью из трёх и более человек.

Если вы снимете однушку площадью 45 кв. м и сдадите её сразу четверым, собственник может посчитать это нарушением и расторгнуть договор. Об этом говорится в статье 685 ГК РФ «Поднаём жилого помещения».

Там же указано, что если собственник решит расторгнуть договор аренды, то и договор поднайма тоже перестанет действовать. Иными словами, субарендатору придётся съехать. По закону к договору поднайма применяются те же правила, что и для договоров аренды: он тоже на срок не более 5 лет. 

Подведём итог: сдача помещения в субаренду без согласия арендодателя — это незаконно.

Последствия субаренды без согласия арендодателя

Чем грозит сдача квартиры жильцом в субаренду без согласия собственника? 

• Расторжением договора и выселением. Заключение договора субаренды без согласия арендодателя считается незаконным, поэтому его могут расторгнуть. В итоге придётся как-то договариваться со съёмщиком, который в свою очередь должен будет съехать с квартиры — и точно захочет получить свои деньги обратно. 
• Выплатой неустойки. Собственник вправе запретить сдавать квартиру в субаренду и предусмотреть штраф за нарушение требования. В этом случае арендатор должен будет заплатить указанную в договоре сумму. 
• Возмещением ущерба имуществу. Если собственник заметил, что его имущество испортили, он может предъявить счёт арендатору. 

Договор субаренды без согласия собственника: налоговые риски

Не имеет значения, как вы сдаёте квартиру — в аренду или в субаренду: налоги должны быть оплачены. К счастью, сделать это довольно просто. Выбираете подходящий вам статус — физическое лицо, ИП или самозанятый — и оплачиваете налог на доход по нужной ставке.

Как договориться с арендодателем

Допустим, собственник отказывается давать согласие на субаренду. Единственный способ решить эту ситуацию в свою пользу — это... попробовать договориться. Вы можете привести следующие аргументы:

• Арендодатель боится, что новые жильцы испортят ремонт и технику в квартире. Чтобы успокоить собственника, квартиру можно застраховать, а также пообещать строго контролировать заезд и выезд съёмщика. 
• Собственник может подумать, что субаренда квартир, особенно на короткий срок, — это нелегально. В 2019 году приняли так называемый Закон Хованской, в котором прописаны новые правила гостиничной деятельности. Многих он ввёл в заблуждение. Некоторые собственники решили, что сдавать жилое помещение теперь можно только на несколько месяцев. На самом деле квартиру в аренду сдавать можно на любой период, даже посуточно. Но запрещено оказывать там гостиничные услуги — вызывать такси для гостя, предоставлять ему пансион: питание, уборку. Эти сомнения собственника легко развеять, просто показав ему текст закона. 

• Предложите собственнику прописать в договоре вашу ответственность за всё, чего он опасается. Например, если арендодатель боится за ремонт — укажите, что вы обязуетесь всё восстановить.
• Поделитесь с хозяином квартиры частью прибыли. Вполне логично ему может казаться, что он продешевил, если сдаёт вам квартиру за 30 тысяч, а потом вы пересдаёте её за более крупную сумму. Справедливо будет предложить собственнику процент от прибыли или фиксированную сумму вдобавок к арендной плате.

Как оформить согласие арендатора

Согласие собственника нужно обязательно зафиксировать. Это можно оформить в самом договоре аренды или сделать дополнительное соглашение. Если составляете отдельный документ — пропишите в нём все данные основного договора. И вот теперь, действуя в законном поле, можно спокойно искать жильцов и ни о чём не переживать. 

Фото: Spacejoy, Christian Mackie, PxHere