Фото: xb100 (freepik)
На рынке недвижимости есть два распространённых вида цены — рыночная и кадастровая. И если с рыночной всё более-менее понятно (это прайс на объект, который соответствует положению дел на рынке недвижимости), то что такое кадастровая стоимость и для чего её указывают в документах — более сложный вопрос. В этой статье вместе с экспертами раскрываем понятие и отвечаем на популярные вопросы о кадастровой стоимости жилья.
Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной
Информация о кадастровой стоимости требуется в некоторых инстанциях. Например, она нужна для:
- налогообложения;
- определения арендной платы за земельный участок, который находится в публичной собственности, либо выкупной цены при его продаже;
- оформления кредита с жильём в качестве залога;
- приватизации квартиры;
- продажи жилья, которое находится в собственности у последнего владельца менее пяти лет.
Кадастровая стоимость может определяться на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Поэтому эти две стоимости могут быть очень близки и даже совпадать, но по закону это необязательно.
При определении кадастровой стоимости берётся в расчёт вероятная сумма типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом конкурентном рынке.
Определяют стоимость независимые оценщики, а порядок оценки регулируется законом. Эта процедура проводится с определённой периодичностью — не реже, чем раз в пять лет.
Вот какие критерии учитываются:
- где расположен объект;
- тип объекта (жилой или нежилой);
- этаж и количество этажей в здании;
- год постройки;
- материал стен;
- площадь;
- коммуникации;
- экономическая ситуация в регионе;
- категория земель (если оценивают земельный участок).
Рыночная стоимость тоже подразумевает такие критерии оценки, как площадь, тип объекта и т. д. Но, кроме этого, оценщики учитывают инфраструктуру, состояние спроса на жильё и многое другое.
При кадастровой оценке совсем не имеет значения, какая сейчас ситуация на рынке недвижимости и как давно собственники обновляли ремонт. Да и оценка проводится без выезда на объект.
Проще говоря, рыночная стоимость — это цена, за которую покупатели могут согласиться купить недвижимость, а кадастровая — та, что посчитана государственным органом.
И рыночная, и кадастровая стоимости могут меняться — например, если площадь была увеличена, развилась инфраструктура или была проведена реконструкция дома.
Пример: в 2018 году кадастровая стоимость квартиры составляла 1 253 658 рублей. За 5 лет произошли изменения — в район, где находится квартира, проложили трамвайные пути, а в доме заменили старый лифт на новый. Оценщики учли эти изменения при новой оценке в 2023 году, и теперь кадастровая стоимость квартиры составляет 1 940 304 рублей.
Стоимость может и уменьшиться — например, при снижении площади объекта, ухудшении инфраструктуры или увеличении износа.
Как правило, рыночная стоимость выше кадастровой, но бывает и наоборот — например, в случаях, когда квартира пострадала от пожара или стихийных бедствий.
Можно ли продать жильё по цене ниже кадастровой
Выше мы уже упомянули, что рыночная стоимость может быть ниже кадастровой, если произошли какие-то события, которые сильно отразились на состоянии жилья, но обычно рыночная стоимость всё-таки превышает кадастровую.
«Продать жильё можно по любой цене — в законе нет ограничений по этому вопросу. Но законодательство говорит о том, что в случае продажи недвижимости за цену менее 70% от кадастровой стоимости налоговый орган вправе начислить НДФЛ с разницы между кадастровой стоимостью и стоимостью затрат, например, на приобретение объекта.
При этом, если реализуемая недвижимость или доли в ней находились в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, то доходы от его продажи освобождаются от обложения НДФЛ.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, а в отношении отдельных объектов недвижимого имущества — три года. Сюда относятся случаи продажи единственного жилья или полученного в порядке наследования (дарения) от близкого родственника», — говорит Елена Земцова, эксперт по недвижимости, руководитель управляющей компании Deltaestate
Кроме того, если собственник продаёт жильё по стоимости ниже кадастровой, это может вызвать подозрение налоговых инспекторов — они могут посчитать, что сделка нелегальна, после чего назначается проверка.
Если был составлен договор купли-продажи ниже кадастровой стоимости и сделка действительно нелегальна, налоговая может направить штраф или подать запрос на аннулирование передачи недвижимости.
Нелегальной сделкой считается та, в которой собственник в документах указывает одну сумму, а сделку проводит по другой, чтобы снизить налогообложение.
При этом технически продавец имеет право ставить любую стоимость на своё имущество, и если нет никаких прямых доказательств того, что сделка была совершена нелегально, то и запретить её никто не может.
Коротко о главном
- Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной.
- Её устанавливают специалисты-оценщики, которые определяют кадастровую стоимость по таким критериям, как местоположение, этаж, год постройки и другим.
- Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости возможна, так как собственник имеет право продавать жильё по любой цене.
- Нужно помнить о том, что такая сделка может привлечь внимание налоговой, но даже в случае проверки сделку никто не запретит и не аннулирует, если поводов для подозрений в уходе от налогов нет.
