Минимум соседей: что такое дуплекс в недвижимости

Понятие «дуплекс» в недвижимости появилось около 20 лет назад и стало компромиссом для людей, которые не любят городские квартиры, но не готовы покупать отдельный коттедж. Рассказываем про преимущества дуплексов, недостатки и отличия от других видов жилья.

Что такое дуплекс

Дуплекс — вид жилой недвижимости, рассчитанный на две семьи и разделённый на две равные половины. Иногда в таких домах строят общую подъездную дорогу, но каждая сторона дома имеет свой отдельный вход. Общими у соседей будут только одна стена между ними и крыша. И общая стена может находиться не между жилыми комнатами, а, например, объединять гаражи, хозяйственные помещения или санузлы. Стороны такого дома считаются индивидуальными жилыми строениями и к ним прилегает определённый земельный участок — от 8 до 30 соток на каждую сторону. Такой дом может быть 1-3-этажным, но чаще всего в дуплексе два этажа.

Термин «дуплекс» в переводе с английского языка означает «сдвоение», «двойной». Здания этого типа появились в Англии в середине XIX века, когда обеспеченные люди, построив основной дом, со временем пристраивали к нему ещё одну часть, переселяя туда своих выросших детей. Строились отдельные спальни, кухни и комнаты для бытовых нужд, с отдельным выходом на улицу. Так родители и дети, которые обзавелись собственной семьёй, могли вести раздельное хозяйство, но в то же время проживать рядом. 

Поначалу дополнительную жилплощадь пристраивали хаотично, в любом формате, но постепенно такие дома стали строить симметрично, изначально рассчитывая на вторую семью. Дуплексы очень популярны в зарубежных странах.

Дуплексы в России

Подобная застройка появилась в России в конце 90-х годов после того, как в нашей стране начали строить таунхаусы. Ниже в тексте мы разберём отличия дуплексов от таунхаусов, а статья об этом виде недвижимости уже есть на нашем сайте. 

Очень долго дуплексы считали жильём премиум-класса, и цена на них была высокой. Но на сегодняшний день цена дуплекса равна стоимости обычного коттеджа или квартиры. Дело в том, что в России стали строить больше частных домов по доступной цене. Появилась конкуренция — и стоимость стали снижать.

Как оформить собственность на дуплекс

По состоянию на 2022 год, схема приобретения дуплексов окончательно не утверждена, хотя с марта 2022 года им присвоили правовой статус домам блокированной застройки (476-ФЗ). Сюда как раз входят и таунхаусы, и дуплексы. Теперь их можно ставить на кадастровый учёт и регистрировать на них право собственности. 

Дело в том, что очень долго этот тип недвижимости не регулировался, потому единственным способом оформления дуплекса в собственность при купле-продаже был договор долевого участия, в том числе — на земельный участок, где располагается дом. Этот вариант владельцев дуплекса в полной мере защитить не мог, так как при таком сценарии оформлялась лишь территория, на которой строился дом.

В 2013 году многие застройщики стали продавать дуплексы, обозначая их как «частный дом» или «квартира». Земельные участки под дуплексами получили категорию «Земли поселений» и виды использования блокированная застройка или многоквартирный дом. Оба этих случая имеют ограничение по количеству этажей. Ещё разрешается оформлять дуплекс как отдельный дом, имеющий свой участок земли.

Нужно сказать, что при строительстве такого здания нет специальных требований, которые предъявляются к многоквартирным домам. Дуплекс можно купить и в готовом виде, и на стадии котлована (заказать строительство). Цены на готовые дуплексы в Московской области начинаются от 5,3 млн рублей. 

Постройка на стадии котлована предполагает покупку земельного участка и последующее строительство. В Московской области можно выбрать участки разного типа, стоимость которых начинается от 800 тысяч рублей. Собственник может самостоятельно выбрать расположение дома, планировку, площадь, этажность и другие характеристики.

Обычно строительство дуплексов, также как и коттеджей или таунхаусов, ведётся в спальном районе или за чертой города. В последнем случае — это бюджетный вариант жилья, так как его можно выстроить на земле СНТ, при этом получая посёлковую инфраструктуру. Если же строительство вести в спальном районе, то дуплекс будет считаться элитным, дорогим домом, так как в городе цена земельного участка и себестоимость строительства выше, чем за городской зоной.

Стоит сказать, что в Российской Федерации этот тип застройки пока не набрал достаточной популярности. Виной тому — непривычная планировка и особое понимание функционала: здесь просторнее, свободнее, чем в квартирах, но все же есть ограничения, в отличие от полностью обособленного дома.

Как узнать дуплекс  

Дома-дуплексы имеют характерные признаки.

Цельный фасад. Он выглядит как обычный частный дом, где одна сторона зеркально отражает другую. У каждой стороны дуплекса равное число оконных проёмов на сторонах, одинаковая этажность. Но внутренняя обстановка, ремонт и план каких-то отдельных комнат может отличаться.

Два отдельных входа для каждой стороны дома. Чаще всего каждая половина дуплекса оборудована собственным входом. Но в некоторых постройках, наподобие обычных многоквартирных домов, делается один общий подъезд или тамбур, в который выходят две двери.

Обычно дуплексы двухэтажные. На первом этаже часто размешают кухню и гостиную комнату, кабинет, основной санузел, а на втором — спальни, детскую и дополнительный санузел. Реже дуплекс бывает одноэтажным, а в некоторых случаях встречаются и трёхэтажные застройки.

Инженерные системы общие: один газопровод, отопление и проводка. В каждой стороне дома хозяева устанавливают свои счётчики на отопление, воду, газ и электроэнергию, таким образом оплачивая лишь расходы на свою жилую площадь.

Панорамные окна. Этим дуплексы похожи на таунхаусы, современные коттеджами. Чаще всего окна в таких домах обращены на восток. Этот способ позволяет сэкономить на отоплении и освещении: в дом проникает больше естественного света, а заодно кажется, что в доме больше пространства.

Участки земли на 15-30 соток. У домовладельцев есть свой двор с землёй, которую они могут оградить от соседей и использовать по своему усмотрению в рамках законодательства.

Жилая площадь для каждой стороны — в среднем 150-160 кв. м. Это касается даже самых бюджетных проектов: дуплексы очень просторные.

В последнее время (преимущественно за рубежом, но и в России тоже) формат дуплексов начал разрастаться. Сейчас стали строить дома на 3 и даже 4 семьи, их называют триплексами (три квартиры на одной фасадной линии) и квадрохаусами (дома, где квартиры располагаются по четырём углам дома). 

Чем отличается дуплекс от таунхауса

Иногда можно встретить мнение, что дуплекс — разновидность таунхауса. Но если говорить о конструкции, то увидеть различия несложно. В дуплексах — только 2 части (отсюда и название), а таунхаус делится на 4 (тот же квадрохаус), 6 или 8 секций.

Каждая секция таунхауса — это пространство отдельной квартиры. А вот земля в таунхаусе не делится между соседями — участок общий. В некоторых случаях жильцам предоставляются отдельные земельные участки до 4 соток напротив каждой квартиры.

По стоимости таунхаус дешевле дуплекса. Это связано с тем, оплата инженерных коммуникаций в дуплексе делится между двумя собственниками, а в таунхаусе больше жильцов, потому и затрат меньше, так как стоимость монтажных работ распределяется между всеми жильцами.

Планировка как в таунхаусах, так и в дуплексах, зеркальная. Если делать индивидуальные планировки — это будет отражаться на стоимости проекта и замедлит его подготовку, потому что считается нетиповым решением.

Плюсы проживания в дуплексе

Если у вас большая семья, но нет средств на одиночный дом, то дуплекс станет хорошим решением, ведь площадь одной стандартной секции здесь больше 100 кв. м. В элитном классе жилья есть дуплекс-постройки с ещё более просторной площадью, но они дороже, поэтому в этом случае можно подумать о покупке отдельного дома.

В целом, плюсов проживания в дуплексе больше, чем минусов.

• Есть придомовая территория, хоть и небольшая, но вполне достаточная для организации собственного пространства. Здесь можно поставить гараж, разбить садик, клумбы, беседку или обустроить детскую площадку. Дуплексы, как правило, строят сейчас в пригородных зонах, имеющих достаточно развитую инфраструктуру.
• В отдельных коттеджах владельцы сами обслуживают коммуникации, ремонтируют фасад и крышу, ухаживают за придомовой территорией вокруг всего дома. А в дуплексе эти расходы делятся на две семьи.
  
• Соседи в дуплексе — только те, которые проживают за стеной. Над вами и под вами будет тишина. И если приобрести дуплекс с родственниками или друзьями, то решится проблема неадекватных соседей. К тому же в дуплексах шумоизоляция лучше, чем в таунхаусах или в обычных квартирах, потому что общей будет лишь одна стена. Остальные внешние стены обращены к улице, за счёт этого в комнаты проникает меньше посторонних звуков.
  
• Можно выкупить целый дуплекс и вторую его часть сдавать в аренду, контролируя своих жильцов без особых проблем. Поэтому такой дом может стать выгодным вложением.
  
• Участки для строительства дуплексов выбрать легче, так как эти дома разрешается строить на землях индивидуального жилого строительства и для дач.
  

Минусы и подводные камни

Важный недостаток дуплекса — наличие соседей. Конечно, когда вы делите дом с другими жильцами, придётся в чём-то ограничивать себя. Многие усиливают шумоизоляцию общей стены и огораживаются забором, чтобы контактировать как можно реже, так что эта проблема решаема.

Будущим владельцам дуплексов стоит знать, что такой дом может быть построен на участке, предназначенном для дачи или на земле ИЖС. И к каждому домовладению положен земельный участок, который надо оформлять в собственность. С дуплексами это сделать проще, так как вся площадь делится на две равнозначные половины. 

Редко кто строит дуплексный дом по индивидуальным проектам, но в этом случае строитель должен быть оформлен как юридическое лицо и иметь разрешение на строительство, так как участок относится к земле поселений. Это надо иметь в виду, так как при постройке важно учитывать вид разрешённого использования земли, ведь не каждый участок подходит для этих целей.

Итак, дуплексы хорошо подойдут тем, кто хочет жить в частном доме за городом, но экономить на обслуживании такого дома, разделяя его с соседями. 

Жить в дуплексе комфортно, ведь их строят в спальных районах города или за городской чертой, где есть инфраструктура. К тому же это выгодное вложение, если приобретать дуплекс не только для собственного проживания, но и для сдачи в аренду.