Кто и зачем выкупает неустойки по ДДУ

Начнём с главного: если застройщики нарушают сроки сдачи дома, дольщики имеют право через суд потребовать неустойку. Но вот получить эту компенсацию оказывается не так просто, а заниматься судебными тяжбами готовы не все участники ДДУ. 

При этом существуют организации, которые готовы выкупить право дольшика на компенсацию. Рассказываем, что означает выкуп неустойки по ДДУ, зачем и кому он нужен, а также какие плюсы и минусы у такой сделки для участника долевого строительства.

Как и когда выгодно продать неустойку по ДДУ

Неустойка по ДДУ — это компенсация дольщику от застройщика, если последний нарушил условия договора долевого строительства. А с использованием выкупа неустойки в пользу третьих лиц можно получить средства сразу, без суда и ожидания. 

Для проведения таких сделок существуют юридические организации, которые специализируются на выкупе задолженностей. Они приобретают права на выплату компенсаций по неустойкам ДДУ и другим подобным вопросам, которые возникают из-за невыполнения контрактов.

Спрос на такие услуги есть — ведь процесс получения выплат от строительных компаний часто затягивается: у застройщика может не быть средств на счетах, за время суда он стал банкротом и другие обстоятельства. Иногда эти деньги можно вообще не увидеть. Чтобы не тратить время и нервы, выгоднее продать неустойку третьему юридическому лицу. Только в Москве таким бизнесом занимается примерно 100 компаний.

Конечно, в заведомо невыгодные тяжбы такие организации не вступают. Сначала они проводят проверку платежеспособности застройщика — и если он абсолютный банкрот, то выкупа не будет. 

Конечно, риски для таких организаций остаются и в том случае, когда застройщик выглядит благополучным, но в конечном счёте это прибыльный бизнес: в долевом строительстве сроки сдвигаются нередко. Тогда участники ДДУ, а их обычно сотни, требуют компенсацию неустойки. Юридическое лицо просто выкупает эти требования, при этом забирая свой процент от размера компенсации, который оговаривается отдельно. А дольщик получает деньги сразу — за вычетом комиссии.

К сожалению, размер этой комиссии может быть очень даже заметным: в среднем, от 10 до 25%. Встречаются и компании, которые предлагают выкупить неустойку в размере 50% от общей суммы долгового обязательства.

Обычно недовольные дольщики идут по следующей схеме, пытаясь получить неустойку за просрочку:

• После нарушения обязательств перед участниками ДДУ пострадавшие пишут претензию в адрес застройщика, чтобы получить неустойку.
  
• Если строительная фирма не может возместить ущерб или же скрывается от дольщиков, они обращаются в суд.
  
• До суда доходят не все дольшики — ведь с этим связано много издержек. Поэтому дольщики на этом этапе обращаются к юридическим лицам, продают право на требование неустойки по ДДУ и могут получить какие-то средства сразу.
  
• Организации предлагают дольшикам компенсировать неустойку в обмен на переуступку прав, но часто сумма бывает в 1,5–2 раза ниже, чем та, которая положена дольщику по закону.

В этом и заключается бизнес фирм, которые занимаются выкупом неустоек. Ведь участники ДДУ имеют гарантии по №214-ФЗ, который обеспечивает безопасность вложенных в строительство денег, а суд также даёт гарантию возврата неустойки. 

Пример. Покупатель получил свою квартиру на 50 дней позже срока, указанного в ДДУ, а площадь помещения оказалась меньше на 0,20 кв. м. Сумма неустойки — 45 000 рублей, плюс возврат переплаты за недостроенные метры — ещё 50 000 рублей. Общая сумма иска составляет 110 000 рублей, но истец решает продать своё право на выплату юристам, так как ему не хочется заниматься судебной волокитой. 

Юридическая организация выкупает неустойку за 34% от суммы иска. То есть вместо 110 000 ₽ покупатель квартиры получил 37 400 рублей — зато сразу и не потратив время на суды.

В общем, выкуп ДДУ для дольщиков — это выгодный вариант по скорости получения денег, но не по сумме. Компенсация будет в несколько раз меньше, чем если бы участник ДДУ всё-таки потратил время на суды и довёл дело до нужного ему вердикта.

Имеет ли дольщик право на требование неустойки

В сфере долевого строительства, если застройщик нарушает обязательства по договору, каждый участник ДДУ имеет право потребовать выплатить неустойку. Правда, для этого требование должно быть юридически правильно оформлено. Вот что для этого потребуется:

• Изучить текст ДДУ и убедиться, что там нет запрета на право выплаты компенсации или её выкуп третьими лицами.
  
• Письменно направить извещение в адрес застройщика о том, что кредитор по действующему договору сменился.
  
• Покупатель должен получить актуальную информацию о размере неустойки и прочих условиях соглашения с застройщиком.
  
• Передать покупателю документацию на право требования компенсации – обычно это нотариально заверенная копия ДДУ.

Как происходит выкуп неустойки по ДДУ

Организация, которая готова выкупить право на неустойку, действует по №214-ФЗ и пользуется простым алгоритмом:

• Ищет участников ДДУ в проектах, в которых застройщик просрочил сдачу дома. Информация об этом есть в открытых источниках.
  
• Получает согласие на продажу прав на компенсацию от застройщика.
  
• Оценивает строительную фирму по показателям платежеспособности и перспективам на развитие. Изучает сумму неустоек, текст договора, чтобы определить, нет ли в нём оснований, которые не дают права переуступки задолженностей.
  
• Заключает с дольщиками договор цессии, уведомляет застройщика.
  
• Выплачивает участнику договора заранее оговоренную сумму по сделке.
  
• Взыскивает неустойку от застройщика через Арбитражный суд.
  

Иногда дольщик как заинтересованное лицо участвует и в последнем этапе. Так происходит, когда срок выплаты неустойки наступает уже после получения компенсации от застройщика. Но в этом случае всё же проще и выгоднее самостоятельно взыскать долг со строительной компании — время всё равно потрачено.

Оформление переуступки права требования долга

Оформление выкупа неустойки по ДДУ происходит по договору цессии — переуступки права требования. По ней дольщик передаёт специализированной компании своë право на выплату застройщиком всех неустоек, но квартира остаëтся за участником ДДУ. В момент выкупа неустойки передаëтся только право на получение компенсации от застройщика. При этом составляется договор, в котором важно указать следующие пункты:

• Подробные сведения о сторонах цессионного договора, реквизиты и адреса.
  
• Сумма, которую обязуется выплатить юридическое лицо, выкупающее неустойку. Эту сумму можно обозначить как в процентном соотношении к сумме требований, так и в фиксированном размере. Дольщик и компания заранее рассчитывают всю сумму компенсации.
  
• Сроки выплаты. Это может быть сразу после регистрации или заключения договора цессии или после получения компанией долга от застройщика.
  
• Сведения о том, на каком основании возникла неустойка, реквизиты ДДУ. 

Когда не получится продать неустойку по ДДУ?

В договоре долевого участия может быть пункт, согласно которому дольщик не уполномочен совершать сделку по переуступке долга. В этом случае заключаемый договор цессии будет недействительным.

Преимущества и недостатки выкупа неустойки для дольщиков

Этим путëм идут многие дольщики, но однозначного мнения о целесообразности продажи неустойки нет. С одной стороны, это выгодный шаг, который экономит время, а с другой — гораздо меньшая сумма компенсации для дольщика.

Обычно дольщики решаются на продажу требований, так как не хотят связываться с судебными проблемами и ждать. При этом необходимо хорошо изучить все предложения по выкупу неустойки и выбрать наиболее выгодные.

Среди главных плюсов выкупа неустойки отмечают следующее:

• Деньги можно забрать сразу.
  
• Все проблемы по взысканию переходят под ответственность организации.

Минусы продажи:

• Сумма от продажи будет намного меньше той суммы, которую дольщик мог бы получить, если бы сам занимался взысканием неустоек.
  
• Компания может не вернуть деньги, ссылаясь на отказ или банкротство застройщика — в том случае, если договор цессии предусматривает оплату уже после выплаты компенсации со стороны застройщика.

Можно ли продать неустойку после того, как подписан передаточный акт

По законодательству РФ (ч. 2. ст. 7, № 214-ФЗ), выкуп неустойки может произойти не только во время действия ДДУ, но и после того, как девелопер выполнил основные обязательства. К примеру, если по факту дольщик получил помещение после даты, которая указана в договоре, хотя он не подписывал с застройщиком соглашение о том, что сроки строительства продлены. То есть если даты в договоре и в акте передачи разные, то дольщик вправе требовать компенсацию.

Есть обычные сроки давности для подачи таких исков — 3 года. Поэтому дольщик вправе передать свои права на компенсацию в третьи руки даже в том случае, если квартира уже получена. Это подтверждает ст. 382 ГК РФ, в которой сказано, что кредитор имеет право частично или полностью передать права требования третьим лицам. И право это не зависит от того, когда именно было передано жильё дольщику.

Но есть нюанс: после исполнения главного обязательства по ДДУ — то есть передачи жилья по акту — контракт с застройщиком считается выполненным (ст. 408 ГК РФ). Заключённый после окончания действия ДДУ договор цессии не регистрируется в Росреестре, что существенно упрощает процедуру переоформления права на компенсацию.

Заключение

Выкуп неустойки по ДДУ юридическим лицом существенно упрощает жизнь дольщика. Ему не нужно обращаться в суд, собирать доказательства — он просто получит часть положенной компенсации от стороннего лица. 

Существенный минус в том, что придётся отказаться от значительной части компенсации, положенной ему по закону. Однако на практике не всегда сумма, заявленная в качестве компенсации, в итоге будет выплачена застройщиком. К тому же, за время судебных разбирательств строительная фирма может обанкротиться — тогда деньги «выбить» ещё труднее. 

Поэтому, если вы попали в подобную ситуацию, есть смысл обратиться к надёжным компаниям, специализирующимся по выкупу неустоек ДДУ.

Фото: James Sullivan (Unsplash), Ralph (Ravi) Kayden (Unsplash), Ant Rozetsky (Unsplash)