Когда можно продать квартиру после приватизации

Жильё, оформленное в собственность в рамках программы приватизации, продают по тем же причинам, что и другие объекты недвижимости: чтобы улучшить условия жизни, переехать в другой район, город или страну, разъехаться с детьми или бывшим супругом. Но даже если люди не планируют переезжать, они часто интересуются, через сколько дней, недель или месяцев можно продать квартиру после приватизации. Рассказываем, когда можно продать приватизированную квартиру, как грамотно это сделать и можно лисэкономить на налогах.

Что такое приватизация

Программа приватизации позволяет бесплатно переоформить жильё из социального найма в собственность. Приватизировать можно жилую недвижимость, нежилые объекты и земельные участки, которые принадлежат государству или муниципальным образованиям и находятся у жильцов в найме. 

Пока недвижимость не приватизирована, живущие в ней люди не могут её продать, оставить в наследство, использовать как кредитный залог, обменять или подарить, как это делают собственники (ст. 209 ГК РФ). После приватизации недвижимость становится полноценной собственностью её новых владельцев.

По закону ФЗ № 1541-1 использовать программу приватизации могут только граждане России, прописанные и постоянно проживающие в жилье по договору соцнайма. Бесплатно приватизировать жильё можно только однажды. Исключение предусмотрено для граждан, которые участвовали в приватизации в детстве — они могут ещё раз приватизировать недвижимость уже во взрослом возрасте. Один объект недвижимости допустимо приватизировать только один раз.

Приватизировать жильё можно, подав заявление в местный департамент или комитет по управлению госсобственностью: онлайн или в МФЦ. Заявление рассматривают до 46 рабочих дней. После одобрения заявления жильцы подписывают договор передачи объекта в собственность и регистрируют его в Росреестре. Получив зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН в МФЦ, жильцы становятся владельцами квартиры по закону. 

Если в квартире прописаны несколько жильцов, часть из них может отказаться от приватизации. Гражданин старше 18 лет может написать отказ, тогда после завершения приватизации свою долю в праве на жильё он не получит, но останется в нём прописан и сможет и дальше там жить. При этом он не лишится права приватизировать другую недвижимость: отказ оформляется только на конкретный объект.

Когда можно продавать квартиру после приватизации

Как только жильцы получили право собственности на недвижимость, они могут продавать её без ограничений. Подписать договор купли-продажи можно даже в день получения документов на квартиру. 

Правда, есть нюансы.

• Закон не ограничивает продажу квартиры сразу после приватизации, но налоговое законодательство делает подобную сделку не очень выгодной. 
• Если в квартире живут или прописаны дети, они в любом случае получают долю в праве на объект. Квартиру с детскими долями после приватизации получится продать только с разрешения органов опеки.
• Если один из жильцов отказался от приватизации, он сохранит право проживать в квартире даже после её продажи — покупатели недвижимости вряд ли обрадуются неожиданному соседу.

Продажа квартиры сразу после приватизации и налогообложение

Продав жильё, бывшему собственнику придётся платить налог: не важно, было оно до этого куплено, получено в подарок или приватизировано. Получив деньги за квартиру, продавец должен подать декларацию в налоговую и заплатить НДФЛ в размере 13% от дохода. Если не уведомить ИФНС, она всё равно узнает о сделке из Росреестра.

Сумму налога считают следующим образом.

1. Рассчитывают сумму дохода — разницу между ценами покупки и продажи жилья. Так как приватизированная квартира достаётся своим владельцам бесплатно, разница будет равна полной стоимости:
   8 000 000 – 0 = 8 000 000 рублей.
2. Отнимают от полученной суммы 1 000 000 рублей — это налоговый вычет, который можно использовать, если в расчётах не учитываются расходы на покупку:
   8 000 000 – 1 000 000 = 7 000 000 рублей.
3. Полученную сумму умножают на 13%:
   7 000 000 / 100 * 13 = 910 000 рублей.

Налог взимается за прошедший календарный год. Например, если квартиру продали в марте 2023 года, то отправить отчётность нужно до 30 апреля 2024 года, а налог заплатить до 15 июля 2024 года. Декларацию в формате 3-НДФЛ заполняют в личном кабинете на сайте ИФНС, налог при этом рассчитывается автоматически по введённым данным. Также документ можно подать на бумаге в территориальном МФЦ или отделении налоговой.

Если жильё продали за сумму, не превышающую налоговый вычет, декларацию отправлять не нужно — такие правила ввели в 2021 года. Кадастровая стоимость объекта при этом должна быть соответствующей, иначе при расчёте налога в качестве суммы дохода будут использовать 70% от кадастровой цены.

Например, кадастровый инженер оценил квартиру в 1 500 000 рублей, а продали её за 990 000 рублей. 70% от кадастровой цены составят:

1 500 000 / 100 * 70 = 1 050 000 рублей.

Использовав налоговый вычет, продавец должен будет уплатить налог в размере:

(1 050 000 – 1 000 000) / 100 * 13 = 6 500 рублей.

Если продавец в год продажи квартиры проживал на территории РФ менее полугода, он становится нерезидентом. Для таких граждан налоговая ставка повышается до 30%. Для квартиры, проданной за 8 млн рублей, сумма налога составит:

(8 000 000 – 1 000 000) / 100 * 30 = 2 100 000 рублей.

Как сэкономить на НДФЛ при продаже недвижимости после приватизации

Дождаться освобождения от налогообложения

С 2017 года наименьший срок владения для освобождения от НДФЛ увеличен до 5 лет, но для жилья, полученного по наследству, программе приватизации, договору дарения или ренты, срок меньше — он составляет 3 года. 

Это значит, что при продаже приватизированной квартиры через 3 года после покупки НДФЛ платить не придётся. Декларацию при этом тоже подавать не нужно. 

Срок владения квартиры считают с даты госрегистрации права. Например, если в документах указано 10 октября 2023 года, облагаемый налогом период закончится 11 октября 2026 года.

Купить новое жильё и вернуть НДФЛ

Если купить новую квартиру в год продажи приватизированной, можно использовать имущественный вычет. Он составляет 13% от стоимости купленной недвижимости, но не более 260 000 рублей. Использовать возврат в рамках указанного лимита можно один раз в жизни. 

Возврат НДФЛ покроет часть или весь налог от продажи квартиры: сумма налога просто уменьшится на сумму вычета, а если вычет будет больше налога, гражданин сможет использовать остаток при следующей покупке недвижимости. 

Например, если продать жильё за 8 млн рублей и приобрести новое за ту же сумму, налоговый платёж составит:

8 000 000 / 100 * 13 = 1 040 000;

1 040 000 – 260 000 = 780 000 рублей.

Если продать приватизированную квартиру за 1,8 млн рублей и приобрести новую за 3 млн рублей, сумма налога составит:

1 800 000 / 100 * 13 = 234 000 рублей.

Платить налог не придётся, а от налогового вычета ещё останется:

260 000 – 234 000 = 26 000 рублей.

Приватизировать квартиру на несколько человек

Если в приватизации участвует несколько жильцов, каждый из них получает долю в праве на недвижимость. 

В муниципальной квартире можно прописать мужа или жену, а также родителей и детей, не спрашивая согласия властей. Получить письменное разрешение придётся только от текущих жильцов. Чтобы прописать посторонних граждан, нужно заручиться не только письменным согласием квартирантов, но и разрешением муниципалитета. При этом на одного жильца должно приходиться не менее учётной нормы жилплощади. Например, в Санкт-Петербурге норма — 9 м², значит, в квартире общей площадью 40 м² нельзя прописать больше 4 человек.

В процессе приватизации каждый из жильцов сможет использовать налоговый вычет или возврат НДФЛ при продаже объекта.

Например, в квартире были прописаны четыре человека, поэтому после приватизации каждый получил долю в размере ¼. Если продать жильё за 4 млн рублей, доход от продажи одной доли составит 1 млн рублей. Каждый из продавцов использует налоговый вычет 1 млн рублей, и платить налог ни одному из них не потребуется.

Если не отправить декларацию в налоговую и не заплатить взносы, ИФНС будет начислять пени, выпишет штраф и даже может начать уголовное преследование должника.

• Пени составят 1/300 от ставки Центробанка за день задержки. Например, если ставка ЦБ равна 13%, ежедневные пени составят 0,043%, а за 30 дней — 1,3% от суммы налога.
• Штраф за задержку в подаче декларации — 5% от суммы НДФЛ в месяц (ст. 119 НК РФ).
• Штраф за неуплату налога или частичную уплату из-за неправильных расчётов — 20% от неуплаченной суммы.
• Если гражданин пытался скрыть от налоговой факт продажи жилья или предпринимал другие незаконные действия, чтобы не платить налог, штраф вырастет до 40% (ст. 122 НК РФ).
• Уклонение от уплаты налога суммой более 900 000 рублей может привести к уголовному преследованию. Совершив это нарушение впервые, можно отделаться уплатой налога и подачей декларации — сразу после этого дело закроют. 

Если отправить декларацию вовремя, но задержать оплату налога, начислят только пени. Штраф придётся заплатить, если налоговая первая заметит неуплату, а если гражданин сам обнаружил задержку и внёс все необходимые взносы до уведомления ИФНС, штрафы не начисляются.

Как продать приватизированную квартиру

Приватизированные квартиры после регистрации прав собственности продаются в общем порядке: так же, как и любое другое жильё. Сложности могут возникнуть, только если в квартире останутся зарегистрированные граждане, которые отказались участвовать в приватизации. 

Если в квартире есть прописанные жильцы, которые не участвовали в приватизации, они могут бессрочно пользоваться жильём даже после его продажи — такого жильца нельзя выписать даже по суду. Чтобы продать квартиру, нужно уговорить гражданина добровольно отказаться от права проживания и съехать в другое жильё. Если скрыть прописанного квартиранта, сделка признается недействительной и может быть расторгнута по инициативе покупателя.

Алгоритм действий при продаже после приватизации следующий:

Покупатель и продавец составляют предварительный договор. Покупатель вносит аванс или задаток. Предварительный договор фиксирует цену квартиры и намерения участников. Заключить его можно до завершения процедуры приватизации.

Продавец получает выписку из ЕГРН в Росреестре. Документ подтверждает право собственности, отсутствие обременений на недвижимость или запрета на её продажу или дарение.

Продавец собирает пакет документов. Чтобы заключить договор купли-продажи, потребуется собрать:

• паспорта владельцев долей в квартире;
• доверенности на представителей, если они участвуют в сделке;
• подтверждающие право собственности документы — выписки из Единого госреестра;
• согласие органов опеки, если один из владельцев доли — ребёнок, ограниченно дееспособной или недееспособный человек;
• техпаспорт и кадастровый паспорт объекта;
• документ жилищного учёта, где указаны все зарегистрированные в квартире граждане, данные о долгах за ЖКУ и другая информация о квартире.

Стороны подписывают договор купли-продажи. В договоре обязательно должны быть указаны:

• информация о квартире, которая позволяет её точно идентифицировать: адрес, площадь, число комнат, кадастровый номер;
• цена недвижимости и способ перечисления денег;
• список лиц, которые сохранят право пользоваться жильём после его продажи, или сообщение о том, что таких людей в квартире нет; 
• паспортные реквизиты обеих сторон сделки;
• город и дата подписания договора;
• информация о долгах и обременениях.

Договор составляют в письменной форме, после чего его должны подписать обе стороны. 

Договор заверяют у нотариуса. Нотариальное заверение необходимо, если в квартире продаётся только одна из долей или её владелец — ограниченно дееспособный гражданин или ребёнок. Также можно обратиться к нотариусу, чтобы снизить риски: оспорить такую сделку будет сложнее. Нотариус может заверить сделку, подписи участников и стать свидетелем передачи денег между покупателем и продавцом.

Продавец передаёт квартиру покупателю. Стороны составляют и подписывают передаточный акт. Он может быть быть как отдельным документом или приложением, так и находиться в тексте договора купли-продажи.

Покупатель оформляет переход права собственности. Гражданин оплачивает госпошлину, предоставляет в МФЦ по 3 экземпляра договора купли-продажи и акта приёма-передачи и заявление о регистрации. Документы также можно подать через портал Госуслуг, официальный сайт регистрационного центра или региональный портал муниципальных услуг. 

Договор, заверенный у нотариуса, никуда нести не нужно: с 2019 года нотариусы бесплатно отправляют удостоверенные ими документы в Росреестр.

По закону Росреестр должен зарегистрировать право собственности максимум за 7–9 рабочих дней. На практике возможна задержка ещё на пару дней указанного срока.

Сложные вопросы о продаже жилья после приватизации

Стоит ли приватизировать квартиру, если я не собираюсь её продавать?

С жильём в собственности можно выполнять многие другие действия, недоступные съёмщикам муниципального жилья: 

• оставить в наследство по завещанию или по закону. Даже если гражданин подал заявление на приватизацию, но умер до оформления, его наследники получат право на эту квартиру;
• прописать в квартире любых людей, не спрашивая разрешения муниципалитета;
• перевести недвижимость в категорию нежилой и сдавать в аренду под магазин или офис;
• выполнить перепланировку, снести стены, сделать совмещённый санузел из отдельных ванной и туалета;
• не платить за пользование.

В то же время у муниципального жилья есть свои преимущества:

• его не заберут в счёт долгов при банкротстве;
• не нужно платить за капитальный ремонт дома.

Что делать, если ребёнок прописан в квартире, но не живёт в ней?

Зарегистрированный, но не живущий в квартире ребёнок обязательно должен получить долю в ходе приватизации. Рассмотрим пример: родители в разводе, их 12-летний сын прописан в муниципальный квартире отца, а живёт с матерью. Если отец решил приватизировать жильё, он должен выделить сыну долю ½ в праве недвижимость.

Продать такую квартиру можно будет только с разрешения органов опеки. Они проверят, что ребёнок обязательно получит в собственность другую недвижимость, аналогичную или большую по размеру, чем его доля в приватизированной квартире. Даже если у ребёнка есть доля в квартире матери или другое жильё в собственности, отцу потребуется выделить ему жилплощадь в новой квартире

Как выписать человека из муниципальной квартиры, чтобы он не мог принять участие в приватизации, получить долю и претендовать на часть дохода от продажи жилья?

Из жилья, предоставленного государством по договору социального найма, можно выписать жильца без его согласия при соблюдении 4 условий:

1. человек не живёт в квартире более 1 года;
2. не оплачивает ЖКУ; 
3. съехал добровольно: без конфликтов, заявлений в полицию и судебных разбирательств;
4. на постоянной основе проживает в другом месте: не уехал на учёбу, лечение или в командировку, а, например, живёт с новой семьёй в другом городе.

Если все перечисленные условия соблюдены, можно обращаться в суд. Необходимо собрать письменные доказательства того, что человек уже не живёт в квартире и не заходил в неё продолжительное время, и в таком случае суд вынесет решение о снятии гражданина с регистрационного учёта. 

Если провести приватизацию в тайне от человека, который не живёт в квартире, в течение 3 лет он сможет обратиться в суд и восстановить право на недвижимость или получить часть денег от её продажи.

Коротко о главном 

• Квартиру после приватизации по закону можно продать сразу. 
• Если продать жильё в течение 3 лет после приватизации, придётся заплатить налог — 13% от дохода. Сделать это нужно в следующем календарном году после продажи квартиры.
• Сократить размер налога можно с помощью налогового вычета, возврата НДФЛ или приватизации квартиры на максимально допустимое число собственников. 
• Приватизированную квартиру можно продавать в стандартном порядке, подписав с покупателем обычный договор купли-продажи. 
• Если в квартире прописан ребёнок, при приватизации ему обязательно выделяют долю. При продаже такой квартиры опека потребует выделить ребёнку аналогичную по площади долю в другом жилье.
• Если человек долго не живёт в муниципальной квартире, перед приватизацией его можно выписать по суду.