Какую квартиру выгоднее брать в ипотеку: новостройку или «вторичку»

Какое жильё покупать — строящееся или на вторичном рынке — зависит от множества факторов. Влияют локация, сроки сдачи подходящих комплексов, текущая экономическая ситуация. В этой статье мы рассмотрим один из аспектов и ответим на вопрос: что выгоднее при покупке в ипотеку — новостройка или «вторичка». 

Какие квартиры дешевле: строящиеся или готовые

В январе 2023 года в Москве квадратный метр во «вторичке» стоит в среднем 357,5 тысячи рублей, в новостройке — 321 тысячу рублей. В Санкт-Петербурге за «квадрат» во вторичном жилье просят 209,5 тысячи рублей, в новостройке — 248,4 тысячи рублей. Даже на примере «двух столиц» видно, что точного ответа на вопрос, стоит брать первичку или вторичку в ипотеку, если смотреть именно на стоимость квадратного метра, никто не даст. Ситуации отличаются даже в зависимости от района — где-то может быть дешевле «вторичка», а где-то — новостройки.

При этом стоит учитывать, что если вложиться в новостройку на стадии котлована, то к моменту сдачи квартира может вырасти в цене на 15-30%, а в некоторых случаях — и больше. Таким образом через 2-3 года покупатель будет иметь более дорогое жильё и прибыль, которую, скорее всего, на вкладе или депозите заработать бы не удалось.

Какие сейчас ипотечные ставки на новостройки и готовое жильё

Чаще всего кредитная ставка на строящееся жильё оказывается ниже, потому что в последние годы было запущено много государственных программ: льготная ипотека для семей с детьми, программы для молодых родителей, IT-ипотека и так далее. 

Также застройщики совместно с банками предлагают привлекательные условия, где ставка ниже рыночной — на уровне 3-5%. Это позволяет поддерживать спрос на высоком уровне и продавать квартиры быстрее в сравнении с конкурентами. Однако при таких ставках цена самой квартиры обычно выше: разница в комфорт-классе может составлять несколько сотен тысяч рублей или даже превышать миллион. К тому же ЦБ скептически относится к таким программам и намеревается взять их под свой контроль либо полностью запретить. Так что надёжнее и выгоднее в большинстве случаев воспользоваться стандартной программой.

Чтобы понять, какая ипотека выгоднее — новостройка или вторичка, сравним стандартные условия в крупных банках.

*Данные в таблице актуальны на 16 июня 2023 года

Базовые ставки без каких-либо спецпрограмм на новостройки и «вторичку» одинаковые и зависят не от типа жилья, а от банка. В Сбере это 10,6%, в ВТБ — 10,7%, в Открытии — 10,29%, в Альфа Банке — 11,79%. 

Если клиент подходит под какую-то из целевых программ (например, семейную или IT-ипотеку), можно купить квартиру в новостройке по привлекательной ставке. Есть также программа господдержки, которой может воспользоваться самый широкий круг покупателей: она не нацелена на людей какой-то определённой профессии или социальной группы. Ключевые условия:

• приобретается именно новостройка (подойдёт и готовая квартира, но покупаться она должна у юрлица-застройщика — из числа тех, что остались после ввода в эксплуатацию);
• срок кредита — до 30 лет;
• сумма — от 300 000 рублей, плюс определён максимальный порог, который зависит от региона: 12 миллионов рублей — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области или же 6 миллионов рублей — для других регионов;
• первоначальный взнос — минимум 15%.

Что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку: считаем переплату

Итак, если брать кредит на стандартных условиях, банку всё равно, на первичку или вторичку оформляется ипотека — разницы в ставке нет. А вот если воспользоваться одной из программ поддержки, можно существенно сэкономить. Чтобы понять, сколько именно, сравним условия в Сбере по четырём программам: ипотека для новостроек, ипотека для вторичного рынка, новостройки с господдержкой, семейная ипотека. 

Для примера возьмём следующие вводные:

1. стоимость квартиры — 10 000 000 рублей;
2. первоначальный взнос — 1 500 000 рублей (15%);
3. срок кредитования — 20 лет;
4. клиент не получает зарплату на карту Сбера, но соглашается на электронную регистрацию и страхование жизни и получает за это скидку. 

Отметим, что если первый платёж составляет 15%, то ставка сразу вырастает по сравнению с базовой — банк считает, что это не очень большая сумма. Для вторичного рынка ставка будет от 10,9% для зарплатных клиентов и от 11,9% — для всех остальных. А если отказаться от страхования жизни или электронного оформления сделки — вырастает до 13,2%.

Расчёт для квартиры ценой 10 млн рублей с первоначальным взносом 1,5 млн рублей

*Данные в таблице актуальны на 16 июня 2023 года

Расчёт подтвердил, что при оформлении ипотеки роль в первую очередь играет тот факт, попадает заёмщик под условия спецпрограмм или нет. Для вторичного жилья льгот на данный момент нет. Получается, что семье с детьми или IT-специалисту однозначно выгоднее брать жилищный кредит на новостройку. 

Ипотека на новостройку или «вторичку»: что выгоднее, если сейчас негде жить

Если воспользоваться хотя бы базовой программы господдержки, то можно уже существенно сэкономить, выбрав новостройку, а не «вторичку». Это хорошо, если есть где жить. Давайте посчитаем, выгодно ли брать ипотеку на новостройку, если во время строительства приходится снимать квартиру. Параметры покупаемой квартиры останутся те же, добавим только то, что ждать её мы будем два года. 

В это время наш ежемесячный платёж составит 67 439 рублей. За 24 месяца это 1 618 536 рублей. Если снимать квартиру за 35 000 рублей, то это ещё дополнительно 840 000 рублей за два года. Но разница в переплате по сравнению с расчётом для вторичного рынка всё равно будет около 6 миллионов рублей. 

А вот если нет возможности пройти по условиям под программу господдержки, выходит 840 000 рублей дополнительных расходов. Впрочем, за два года строительства и строящаяся квартира вырастет в цене, потому этот перерасход должен окупиться. 

Ипотека в новостройке или вторичке: сопутствующие расходы

Помимо самой ставки, есть ещё скрытые расходы: услуги по оформлению сделки, страхование объекта и заёмщика. Давайте посмотрим, заметна ли разница на страхование при оформлении ипотеки в новостройке и «вторичке».

Какие типы страховок могут быть оформлены при покупке квартиры в ипотеку:

• страхование титула (нужно для «вторички»);
• страхование жизни и здоровья (часто даёт скидку к ставке);
• страхование самого объекта (на новостройку оформляется после ввода в эксплуатацию, на «вторичку» — сразу). 

Страхование жизни и здоровья собственника, а также самой квартиры зависят от суммы кредита. При этом квартира в новостройке страхуется уже после ввода дома в эксплуатацию: нет объекта — и страховать нечего. Если за время строительства успеть выплатить ипотеку, этой статьи расходов не будет. 

При покупке «вторички» или новостройки в ипотеку больше всего разница будет ощущаться при оформлении титульного страхования. Оно необходимо, когда квартира покупается у физического лица. Цена такой страховки зависит от тарифа страховщика: обычно это 0,3-0,4% от оценочной стоимости объекта. Получается, если квартиру оценили в 10 миллионов рублей, то за год нужно будет заплатить 30-40 тысяч рублей. Титульное страхование имеет смысл оформлять на три года, когда проходит срок исковой давности по претензиям от возможных наследников или бывших супругов. За три года получится дополнительный расход в 90-120 тысяч рублей.

Заключение

Если нет возможности воспользоваться одной из льготных программ, не так важно, какую квартиру покупать: условия у банков примерно одинаковые, есть разве что незначительные различия в страховании. А также стоит учесть, что первые год-два или даже больше может потребоваться одновременно платить ипотеку и аренду. 

Если получается претендовать на одну из программ господдержки, преимущество покупки новостройки в ипотеку становится очевидным. Разница в ежемесячном платеже — примерно в 1,5-2 раза, а в итоговой переплате — в 2,5-3 раза.