Какие вопросы задавать застройщику перед покупкой квартиры

Покупка квартиры в новостройке — выгодное и практичное решение. Цена такой квартиры обычно ниже, чем на вторичное жилье, а последние изменения в федеральном законодательстве (ФЗ) значительно снизили риски покупателей. Тем не менее, когда речь идет о крупной сумме денег, залог успеха — ответственный подход. Когда покупатель знает свои права и у него есть список критериев для покупки, его сделка будет безопасной и выгодной.

Рассказываем, что спросить у застройщика при покупке квартиры, как распознать мошенников и сэкономить деньги при покупке квартиры в новостройке.

Проверяем застройщика

Проблемные застройщики определяются на ранних этапах сбора информации. Если вы хотите получить квартиру в обещанный срок и не потерять все деньги, важно оценить репутацию и статус застройщика. По закону он обязан публиковать информацию в открытых источниках, поэтому откровенных мошенников легко определить с помощью доступных ресурсов.

Несмотря на все новшества в законах, проблема обманутых дольщиков существует до сих пор. Обманутый дольщик — это участник долевого строительства, в отношении которого застройщик не выполнил своих обязательств. Финансовые махинации обычно строятся на том, что деньги новых дольщиков идут на достройку ЖК предыдущих клиентов застройщика. Поправки в ФЗ частично регулируют этот процесс, но все же проверяйте репутацию застройщика в интернете и не забывайте про форумы дольщиков.

Полезные ресурсы

Прежде, чем составлять вопросы к застройщику при покупке новостройки, узнайте о нём больше на этих ресурсах: 

• «Наш.дом.рф». Здесь можно найти всю необходимую информацию о строительстве домов в соответствии с Законом о долевом строительстве. Кроме того, на сайте есть бесплатный сервис поддержки по любым жилищным вопросам. 
• «Единый ресурс застройщиков». Этот сайт позволяет определить надежность застройщика с помощью рейтинга, который выстраивается на основе сроков сдачи предыдущих объектов. 
• «Единый реестр проблемных объектов». Настроенный фильтр позволяет отследить проекты, строительство по которым было остановлено. 
• Проверить наличие судебных дел в отношении застройщика можно через сайты Федеральных арбитражных судов, Федеральной налоговой службы и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. 

С помощью этих ресурсов вы сможете заранее проверить всю информацию, которая может понадобиться в дальнейшем. Обратите также внимание на портфолио застройщика — какие объекты сдавались и в какой срок. Почитайте отзывы предыдущих покупателей, а также посмотрите на список банков, которые выдают ипотеку на квартиры в новостройках компании — крупные финансовые организации не будут связываться с проблемными проектами.

Эскроу-счет — это трехсторонний договор, который заключается между покупателем, застройщиком и эскроу-агентом, в роли которого обычно выступает банк. Он служит для расчета между первыми двумя, при этом банк контролирует законность сделки и не позволяет дольщику быть обманутым.

Как это работает: плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются и выплачиваются застройщику только после того, как тот сдаст дом и выполнит свои обязательства перед покупателем. Таким образом, деньги не переходят напрямую застройщику сразу в момент покупки. Третье лицо обеспечивает безопасность — ведь проблема обманутых дольщиков до принятия поправки в Федеральный закон была в России очень актуальной. Лучше заключить эскроу-договор, чем потерять все деньги и не получить долгожданные квадратные метры.

Если застройщик не указывает информацию о продаже через эскроу-счет, спросите у него следующее:  

• Где будут храниться деньги? (имеется в виду эскроу-счет или какой-то альтернативный вариант).
• С какими банками сотрудничал застройщик в предыдущих проектах и с какими сотрудничает сейчас? 
• Какие существуют возможные способы оплаты? 
• Стоит ли ожидать возвращения залога в том случае, если вы решите отказаться от покупки? 

Проверьте информацию об объекте 

Эффективный и быстрый способ проверки — личная поездка на объект, чтобы узнать, на каком этапе строительства он находится на самом деле. 

На запущенное состояние объекта может указывать низкая активность на стройплощадке: посмотрите, много ли рабочих, сколько там техники и стройматериалов. 

Внимательно изучите сайт, на котором публикуется информация об объекте, посмотрите фотографии и обратите внимание на даты публикации. Если между обновлениями большие промежутки времени или девелопер публикует только фотографии с одного ракурса, то есть основания для опасений. 

Застройщик обязан регулярно публиковать отчеты о процессе строительства. Если долгое время на сайте объекта не появляется свежая информация о ходе работ, отсутствуют новые фотографии, то, вероятно, у компании возникли серьезные проблемы. 

Обязательно сравните сведения об объекте с информацией о предыдущих проектах застройщика. Изучайте отзывы, посмотрите, соотносятся ли даты строительства с теми, что заявлены в текущем проекте. Поищите локальные форумы и сайты, где публикуются детальные отзывы о других объектах. По тому, на что обращают внимание покупатели, которые уже въехали в новые квартиры, можно понять, насколько будущий объект соответствует вашим требованиям. 

Что спросить при покупке квартиры в новостройке, когда вы получили всю необходимую информацию из доступных источников:

• Как ознакомиться с документами на землю? 
• Какие материалы используются в строительстве? 
• Какие технологии применяются при строительстве?
• Какие действия будут предприниматься застройщиком в случае непредвиденной задержки строительства? 
• Сколько времени может пройти между сдачей дома и выдачей ключей от квартиры?

Оцените потенциал пространства 

Перед покупкой квартиры важно узнать не только о будущем доме, но и о том, что будет происходить вокруг него. Например, будут ли строиться поблизости новые ЖК или корпуса. Стройка рядом грозит шумом и высоким уровнем пыли на многие месяцы. Кроме того, высотные дома напротив могут испортить вид из вашей квартиры и нарушить приватность внутри помещения, ведь соседи смогут видеть то, что происходит в комнате.

Прогуляйтесь по окрестностям. Узнайте, есть ли поблизости магазины, аптеки, детский площадки, школы и зеленые зоны для отдыха, или уточните эту информацию у застройщика. Изучите дорожные развилки на картах в интернете. Если не пользуетесь личным транспортом, проверьте, есть ли в пешей доступности остановки автобусов или станции метро. Лучше всего попробовать добрать туда и обратно своим ходом: так вы узнаете загруженность общественного транспорта в вашем направлении и оцените благополучность района.

Узнайте, есть ли поблизости круглосуточные магазины и аптеки. Не полагайтесь на доставку: в критические моменты важно иметь ключевые объекты инфраструктуры в пешей доступности.

Какие вопросы задавать застройщику на этом этапе:

• Планируется ли постройка других домов или ЖК рядом и когда?
• Есть ли поблизости магазины, аптеки, зеленые зоны для отдыха, детские площадки и школы?
• Как обстоит ситуация с транспортом? Часто ли бывают пробки?
• Какие ближайшие остановки общественного транспорта и где они находятся? Насколько велика их загруженность?
• Есть ли поблизости круглосуточные магазины и аптеки?

Соберите нужные документы

В большинстве случаев застройщик выкладывает всю правовую информацию на сайте строящегося ЖК. Согласно ст.ст. 20-21 Закона о ДДУ 214-ФЗ, он обязан предоставлять всю необходимую информацию об объекте. Поэтому, чаще всего, необходимую документацию можно найти в интернете. Тем не менее, так бывает не всегда.

Вот перечень документов, с которыми нужно ознакомиться перед покупкой квартиры у застройщика:

• учредительная документация; 
• бухгалтерская отчетность за последние три года; 
• аудиторское заключение за последний год; 
• проектная документация; 
• инвестиционный контракт (при наличии); 
• лицензии, участие в СРО; 
• разрешение на строительство; 
• документы на землю; 
• договор страхования; 
• информация о подрядных организациях.

Внимательно проследите, чтобы вам попали в руки именно подлинники документов, либо же их заверенные копии. Все остальное, согласно закону, не имеет юридической силы и не сможет использоваться в суде в случае разбирательства.

Вопросы при покупке квартиры в новостройке, которые можно задать на этом этапе:

• Можете ли он предъявить всю положенную по закону к ознакомлению документацию?
• Предоставленные документы — это подлинники или заверенные копии? Если нет, сможет ли он их предоставить?

Итог

Итак, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры:

1. Где будут храниться деньги? (имеется в виду эскроу-счет или альтернативный вариант)
2. Как ознакомиться с документами на землю?
3. Сколько времени может пройти между сдачей дома и выдачей ключей от квартиры?
4. Планируется ли постройка других домов или ЖК рядом и когда?
5. Есть ли поблизости магазины, аптеки, зеленые зоны для отдыха, детские площадки и школы?

Обязательно проверяйте всю доступную информацию о застройщике. Даже если вас убеждают, что рядом с ЖК есть (или будут) детские сады и зеленые зоны, нужно провести самостоятельную проверку с помощью онлайн-карт и форумов жильцов. Убедитесь в том, что жить в новом доме будет комфортно, и только затем заключайте договор с застройщиком.

Фото: kaleb tapp (Unsplash), pure julia (Unsplash), Yonghyun Lee (Unsplash)