Субаренда квартир — то есть сдача в найм жилья, которое уже находится в найме —может стать прибыльным делом, если грамотно подойти к его организации и развитию: правильно заключить договор, найти клиентов, подготовить помещение и подумать о страховке. Рассказываем, что такое поднаём жилых помещений, как и зачем оформляются такие отношения и прибыльное ли это дело — сдача квартиры в субаренду, со всеми плюсами и минусами.
Что такое субаренда жилого помещения
Субаренда жилых помещений (или поднаём если речь идёт об отношениях между двумя физическими лицами) — это временная переуступка собственником прав на жилье, в том числе с возможностью сдачи его другому лицу. В этом случае арендатор, выступая в роли субарендодателя, пересдаёт помещение третьим лицам (субарендаторам).
Субаренда квартиры: как оформить договор и нужно ли его регистрировать
Как законно сдать квартиру в поднаём? Чтобы вести субарендный бизнес в рамках закона, необходимо правильно заключить соглашение, платить налоги и действовать в рамках договорённостей.
Нужен ли договор для субаренды?
Да. Точнее, понадобится даже два договора. Сначала заключается договор аренды между собственником и основным арендатором. Здесь действует следующее правило: владелец квартиры должен прописать право на пересдачу помещения в соглашении. Это важно — без такого пункта сдача квартиры третьим лицам будет незаконной.
На основании первого договора арендатор сможет заключить договор субаренды. Кстати, трёхсторонний договор тоже можно составить, однако желательно перед этим получить консультацию нотариуса.
Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах. У каждого участника сделки остаётся по одному экземпляру. Если сделка трёхсторонняя, то подписывается три экземпляра.
Как составить договор субаренды?
Договор субаренды очень похож на обычный договор аренды (найма). Но в данном случае, вместо документов на собственность, нужно будет предоставить оригинал договора об аренде с правом пересдачи либо заверенное у нотариуса аналогичное разрешение от владельца помещения. Обратите внимание: договор субаренды нельзя составить на срок, который превышает срок основной аренды!
В тексте соглашения должны быть прописаны права и ответственность сторон, сроки аренды и условия прекращения договора. Желательно указать сумму оплаты, предоплаты и депозита. К договору прикладывается опись состояния квартиры и перечень ценных предметов.
Нужно ли регистрировать договоры аренды и субаренды?
Если договор подписывается на срок меньше года, то он называется краткосрочным и его регистрация не требуется. Если срок больше 12 месяцев, то документы нужно зарегистрировать в Росреестре. Этого требует закон.
Когда жилая площадь сдаётся на длительный срок, для собственника лучше регистрировать договор, так как его не нужно продлевать каждый год. Впрочем, в случае разбирательств в суде подойдут оба договора — и зарегистрированный, и не зарегистрированный.
Можно ли сдавать в субаренду арендуемое помещение без регистрации ИП?
Для ведения субарендного бизнеса можно не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но тогда налог на прибыль будет выше. Если доход от этой деятельности не превышает 2,4 млн рублей в год, то можно сдавать квартиру в качестве самозанятого лица с минимальной налоговой ставкой. Если доход выше, то выгодно будет зарегистрировать ИП. Официальная форма работы дает больше возможностей: например, квартиру можно сдать командировочным сотрудникам и вести дела с юридическими лицами. В соответствии со стататьёй 671 Гражданского кодекса РФ, с физическим лицом заключается договор найма, а с юридическим лицом — договор аренды.
Что касается налогов, то пересдача квартир является предпринимательской деятельностью, и налоги с неё платить нужно всем арендодателям. Подробнее об уплате налогов мы писали в статье «Квартира в аренду: как платить налоги?».
Субаренда и тонкости организации бизнеса
Предоставление помещения в субаренду — совсем несложный механизм. Для начала нужно арендовать квартиру у собственника: для этого потребуется внести оплату за месяц и депозит. Желательно в своих расходах запланировать сумму на покупку недостающей мебели или аксессуаров. Также эксперты рекомендуют подумать о страховке.
Как сдавать в субаренду помещения
Квартиры под сдачу можно найти на сервисах с объявлениями, через знакомых или разместить объявление о поиске жилого помещения самостоятельно. Сдать квартиру в субаренду можно также через сервисы аренды квартир. Можно подумать о создании своей странички в интернете или о специализированных аккаунтах в соцсетях. Продвижение и реклама помогут поднять популярность сдаваемого жилья, но это потребует дополнительных вложений.
После публикации объявления нужно быть на связи и иметь возможность оперативно отвечать на вопросы. При подготовке квартиры для сдачи в субаренду необходимо позаботиться о чистоте жилого помещения, исправности техники и мебели, а также сделать несколько дубликатов ключей.
Если помещение планируется под сдачу посуточно, то необходимо обеспечить соответствующие условия: наличие постельного белья, посуды, бытовых принадлежностей, холодильника, техники для приготовления пищи и столовых приборов.
Почасовая субаренда жилья может потребовать организации комфортных сидячих мест и большого стола для бизнес-встреч или мастер-классов. Также с почасовой оплатой можно сдавать помещение для проведения фотосессий, но это потребует организации фотозон.
Прежде чем снимать квартиру для субаренды, изучите рынок, в который планируете войти. К примеру, если рядом уже есть десяток фотостудий, то придётся придумать другую идею.
Сдача квартиры в субаренду: какую выбрать
Самый рентабельный вариант — это квартира в центре. Большей популярностью будет пользоваться квартира в самом сердце туристического города. Выгодно можно сдавать и квартиру рядом с развитой инфраструктурой — около вокзала, стадиона или известного театра. Рядом должна быть хорошая транспортная развязка, желательно — станция метро. Квартира в спальном районе всегда будет менее популярной. Жильё в новостройке или, наоборот, в историческом здании также может привлечь больше клиентов. Сам дом и подъезд должны выглядеть опрятно. Если квартира находится на верхнем этаже высотного здания, то нужно обратить внимание на наличие лифтов.
Самые популярные квартиры — однокомнатные, но на студиях или квартирах с несколькими комнатами тоже можно хорошо заработать. Если в квартире сделан современный ремонт, то её рентабельность будет выше. Меблированное жильё избавит от лишних затрат.
Выгодный вариант — сдавать жилье туристам на короткий срок. В таком случае преимуществом будет расположение квартиры в центральной части города, а также присутствие поблизости достопримечательностей. Такие особенности квартиры, как эркер или кофейный столик на балконе, могут стать визитной карточкой вашего нового бизнеса.
Если вы решили отремонтировать квартиру, то обычно достаточно покрасить стены в светлые тона, повесить несколько зеркал и сменить светильники. Ориентируйтесь на минималистский скандинавский стиль, который будет уместен для большинства клиентов.
Недостающую мебель, полки и предметы быта можно найти на сайтах с объявлениями и купить их там заметно дешевле, чем в магазинах. Однако при планировании дополнительных покупок не забывайте, что после окончания основного срока аренды всё купленное будет передано вам, если с собственником не были оговорены другие условия. С владельцем квартиры можно заранее обсудить возможность включения трат на мебель или ремонт в сумму аренды. Тогда при расторжении договора всё останется собственнику.
Как сдать выгодно в субаренду арендуемое помещение
Для начала рассмотрим несколько вариантов сдачи арендуемой квартиры. Во-первых, в ней можно жить и сдавать жильё лишь на время отъезда. Во-вторых, можно сдавать часть квартиры: например одну комнату, посуточно или найти соседа на длительный срок. Однако обычно для ведения прибыльного бизнеса предпочтительно, что квартира целиком и на всё время аренды была предназначена только для пересдачи. Для субарендодателя проще сдавать квартиру посуточно. Почасовая аренда намного выгоднее, но она требует больше временных затрат и расходов на рекламу и содержание жилья в чистоте и порядке.
Важно помнить, что рентабельность арендного бизнеса может зависеть от сезона. Например, в приморских городах летом клиентов намного больше, чем зимой. Поэтому нужно быть готовым к тому, что доход будет нестабильным в течение года.
Субарендный бизнес: какие плюсы и минусы
- Этот бизнес легко начать; для него не требуется больших финансовых вложений; он рентабельный; его можно развивать, расширяя сеть сдаваемых в аренду помещений. Арендное дело достаточно надёжное и всегда будет востребовано, вне зависимости от экономических волнений. Также есть возможность самостоятельно регулировать свою занятость, загруженность и даже выделить время на отпуск. Для такого бизнеса не нужно специальное образование или курсы. Юридическую консультацию может дать нотариус, остальное — активность, коммуникабельность и правильный расчёт.
- Однако надо быть готовым к значительной затрате личного времени и постоянным встречам с клиентами, а во время пользования жильём у гостей могут появиться вопросы даже ночью. Также возможны негативные последствия пребывания гостей в квартире, при этом ответственность за жилое помещение полностью лежит на основном арендаторе. Необходимо помнить, что для субарендодателя сохраняются риски досрочного расторжения договора с собственником. Правда, в таком случае выплачивается неустойка.
Как сдать квартиру в субаренду рентабельно
На разнице при субаренде можно получить хороший доход. Например, квартира снимается на длительный срок за 30 тыс. рублей в месяц. Субарендодатель решил сдавать жильё посуточно за 3 тыс. рублей в сутки. При полной загрузке выручка составит 90 тысяч рублей. Вычтите из этой суммы ежемесячную арендную плату, коммунальные платежи, затраты на рекламу, сумму покупок для квартиры и её обслуживание, также налог. Ваша прибыль в данном случае может составить от 30 тысяч рублей в месяц и больше.
И чем больше квартир вы перестаёте, тем выше рентабельность. Имея в запасе несколько вариантов, вы с большей вероятностью сможете предложить клиенту подходящий ему вариант. Сдачу нескольких помещений в субаренду можно постепенно развивать и со временем превратить в большое дело.
Квартира в субаренду и собственник
Давайте разберёмся, почему субаренда выгодна собственнику? Владельца жилого помещения такой способ сдачи избавляет от лишних хлопот и обеспечивает постоянный доход в долгосрочной перспективе. Собственник получит ежемесячную фиксированную плату и ему не нужно будет постоянно искать новых клиентов.
Конечно, для собственника сохраняются некоторые риски: так как договор субаренды заключается без него, он не знает, что за клиенты будут находиться в его квартире и какой ущерб они могут нанести. В таком случае собственник может сразу оговорить, в каком виде может пересдаваться квартира и сколько людей в ней могут жить. Для снижения рисков все значимые для владельца жилья вопросы можно прописать в соглашении. После завершения срока сдачи арендатор должен вернуть помещение в оговоренном виде — как правило таким, какое оно было до сдачи.
Нужно ли каждый раз предупреждать собственника о новых клиентах?
Только, если это прописано в соглашении с собственником. При стандартных условиях оповещение о каждом шаге субарендатора не требуется. Достаточно держать жилое помещение в хорошем состоянии и вовремя оплачивать аренду.
Если собственник настаивает на регулярном оповещении, то в соглашении нужно прописать такой порядок и форму этого оповещения.
Кто несёт ответственность за состояние квартиры?
Ответственность перед собственником несёт основной арендатор. Поэтому страхование имущества и ремонта поможет обезопасить бизнес и ответственность перед владельцем недвижимости.
Также с субарендаторов иногда берут предоплату и залог. Это мотивирует их обращаться с жилым помещением, техникой и мебелью аккуратно. Если квартира после проживания не получила никаких повреждений, то залог возвращается. При субаренде помещения для проведения праздничного мероприятия сумму залога стоит увеличить.
Нелишним будет составить правила проживания в помещении. Можно указать в них, например, запрет на курение в квартире или подъезде, самостоятельную уборку мусора, максимальное число гостей. Также можно оговорить запрет на проживание с детьми или животными — но в этом случае круг потенциальных клиентов сразу уменьшится.
Субаренда и подводные камни
Можно ли пересдавать квартиру, взятую в аренду, без разрешения?
Нет, такие действия могут быть квалифицированы как мошенничество. Жилое помещение можно пересдать только с разрешения собственника. Договор должен предусматривать передачу прав нанимателю по аренде жилплощади.
Передача помещений в субаренду и прекращение договора при затруднительной ситуации
Договор субаренды прекращается по истечении его срока действия. В случае нарушения пунктов договора (например, жалобы со стороны соседей) соглашение прекращает своё действие. Также сделка будет признана недействительной, если договор субаренды составлен не в соответствии со сроками основного договора аренды.
Если затруднительная ситуация не прописана в соглашении и договориться не удается, то её можно решить на встрече с нотариусом, который разъяснит права и обязанности сторон в гражданско-правовом поле. Субаренда помещений может вызвать и более сложные ситуации, которые способен разрешить суд на основании соглашения между сторонами.
Фото: Alena Darmel (Pexels), Vecislavas Popa (Pexels), Alex Staudinger (Pexels), Max Vakhtbovych (Pexels), Scott Graham (Unsplash), Romain Dancre (Unsplash)
