Как выехать из съёмной квартиры и вернуть страховой депозит

Что такое страховой депозит 

Страховой депозит — это финансовые обязательства того, что квартирант будет платить вовремя и бережно относиться к чужому имуществу. Если что-то пойдёт не так, арендодатель вычтет из депозита сумму ущерба. А если никаких нарушений не было, сумму вернут в полном объёме. Закон называет это «обеспечительный платёж», но на рынке недвижимости устоялось выражение «страховой депозит». Его мы и будем использовать. 

Что нужно прописать в договоре найма о страховом депозите

О страховом депозите и его возвращении надо начать думать ещё при подписании договора найма. Вот что стоит в нём предусмотреть: 

Когда собственник может взять деньги из депозита. На практике в договоре найма часто пишут, что депозит — это деньги, в которые наймодатель может «залезть» в случае любого нарушения нанимателем договора. 

Нужно ли восполнять депозит после страхового случая и в какой срок.

Например, вы залили соседей и на ремонт ушла вся страховая сумма. Должны ли вы заново вносить страховой депозит? Или «посчитаетесь» при выезде? 

В какие сроки собственник должен вернуть обеспечительный платёж. Не во всех договорах есть срок, что позволяет собственникам кормить бывших арендаторов обещаниями. Но в законе такой срок указан чётко — 7 дней с момента, когда наниматель потребовал вернуть депозит. 

К договору должен прилагаться акт-приёма передачи квартиры. Этот документ фиксирует, в каком состоянии квартира и вещи перешли к вам. Детально всё опишите, чтобы не оставить пространства для манипуляций в будущем. 

Что стоит проверить и описать в акте приёма-передачи квартиры:

●      общее состояние квартиры и ремонта:  пола, потолка, стен, плитки в ванной, дверей и окон;  

●      состояние инженерных систем: водопровода, канализации, системы отопления и вентиляции, газоснабжения и электричества, работу счётчиков;

●      работу кранов, розеток и выключателей;

●      наличие бытовой техники определённых брендов и её состояние (если она остаётся в квартире);

●      перечень и состояние мебели (если она остаётся в квартире);

●      наличие дорогих предметов интерьера и декора (картин, дизайнерских люстр и т. д.).

Описывайте и фотографируйте все неисправности — сломанную мебель, сколы на плитке, протёртый линолеум — и приложите всё это к акту. 

Если вы обнаружили поломки или другие неисправности после того, как приняли квартиру по акту, сфотографируйте это и отправьте наймодателю. Так у него будет меньше шансов свалить вину за испорченную вещь на вас. 

Можно ли зачислять страховой депозит в счёт последнего месяца проживания 

Строго говоря, у депозита совсем другая цель — дать гарантию хозяину квартиры, что жилец будет платить вовремя, вернёт квартиру в целости и сохранности, когда срок договора закончится. По идее, эта гарантия должна работать до выезда жильцов.

С другой стороны, закон не запрещает засчитывать депозит в счёт последнего месяца проживания, хотя с юридической точки зрения в этот момент депозит перестанет быть депозитом и превращается в аванс. Для нанимателя такое условие в договоре выгодно — не придётся «выбивать» свои деньги у собственника, а вот положения хозяина квартиры оно ухудшает — на месяц он теряет подстраховку.

Как грамотно «вернуть» квартиру и получить страховой депозит 

Если с хозяином отношения хорошие, проблем быть не должно. 

Если чувствуете, что с возвращением депозита могут возникнуть сложности, подстрахуйтесь: 

— вовремя предупредите о том, что вы решили съехать. Действуйте формально: отправьте собственнику квартиры ценное письмо с описью вложения (адрес регистрации хозяина должен быть в договоре найма);

 — приготовьте фотографии, сделанные во время передачи квартиры, чтобы на руках были доказательства;

— на встрече составьте и подпишите акт возврата и сфотографируйте состояние квартиры. 

Если претензий нет, так и запишите: «наймодатель не имеет претензий к состоянию квартиры и к сроку её возврата». Если вы что-то испортили, укажите в акте сумму ущерба и сумму, которую собственник должен вернуть. Не подписывайте акт, если вы не согласны с суммой ущерба, попросите документы, подтверждающие её (например, чеки).  Если собственник по каким-то причинам отказывается вернуть депозит, запишите это в том же акте;

— подготовьте просьбу о возврате депозита в письменной форме, отправьте заказное письмо (или ценное письмо с описью вложения). После этого у арендодателя будет 7 дней, чтобы вернуть деньги. 

Важно: если депозит вам не вернули, проследите, чтобы в акте возврата не было фраз о том, что у нанимателя нет претензий к наймодателю. Это могут быть разные выражения: «наниматель не имеет претензий к наймодателю по договору»; «у сторон нет финансовых требований друг к другу»; «все обязательства сторон по договору исполнены и т.п». Если хозяин квартиры не вернул вам депозит, у него осталась эта обязанность перед вами.

Что делать, если страховой депозит не возвращают

Итак, договор закончился, вы вернули квартиру, подписали акт, но депозит так к вам и не вернулся. Что делать в таких случаях?

В этой ситуации собственник должен вернуть депозит полностью в срок, прописанный в договоре. Или, как мы уже писали, в течение 7 дней с даты вашего требования о возврате. Поэтому такое требование лучше подготовить заранее и отдать его сразу.

Если никакой реакции на требование не последовало, действуйте:

●      предупредите наймодателя о суде, скажите, что за задержку возврата ему придётся заплатить проценты, а судебные расходы тоже возложат на него;

●      направьте досудебную претензию — лучше сделать это через почту России, с уведомлением о вручении (адрес собственника можно взять из договора найма), или отдать под роспись;

●      идите в суд — здесь вам пригодятся все документы, которые вы оформили в процессе: и акт возврата, и фотографии квартиры, и требование о возврате платежа, и досудебная претензия.

Но помните, что вы не обязаны вести с хозяином устные разговоры или направлять претензию, а можете идти в суд сразу, особенно если у вас нет никаких надежд на мирное разрешение вопроса. Чем быстрее вы обратитесь в суд в такой ситуации, тем больше шансов получить свои деньги обратно.

Коротко:

1. Если вы только подписываете договор на квартиру, чётко опишите все вопросы, связанные с депозитом: что он обеспечивает, как восполняется и когда возвращается.
2. Фиксируйте состояние квартиры при въезде: детально опишите её в акте и сделайте фотографии.
3. Старайтесь не нарушать договор: берегите квартиру и вещи собственника, платите вовремя и предупреждайте о выезде в срок.
4. Постарайтесь зачесть депозит в счёт последнего месяца оплаты или вернуть его одновременно с возвратом квартиры.
5. Не подписывайте никакие документы об отсутствии претензий к наймодателю, пока не получите депозит обратно.
6. Если собственник не возвращает депозит, предупредите, что суд взыщет с него проценты и судебные расходы.
7. Если мирные меры не помогли — обращайтесь в суд.