Как выбирать загородный дом для ПМЖ

Обновлено 09.01.2023

Как выбирать дом при покупке? На что стоит обращать особенное внимание, а какие нюансы можно легко исправить? Да и вообще: когда правильно заниматься выбором и к оформлению каких документов готовиться? Разбираемся!

Инфраструктура

Особенно важна для тех, кто планирует переехать за город на ПМЖ. Желательно иметь поблизости как минимум магазины и аптеки, ещё лучше — парикмахерские, кафе, спортивный зал. Для семьи с детьми важно, чтобы рядом были школа или детский сад. Даже если у вас есть автомобиль и передвигаться вы планируете на нём, обратите внимание на доступность общественного транспорта: как часто ходят автобусы или электрички, сколько времени занимает дорога, когда последний рейс и где находится остановка. Оцените состояние дорог вокруг. В город ездить всё равно придётся, особенно если кто-то из членов семьи будет там работать.

Экология

Распространённый аргумент в пользу переезда за город — чистый воздух. На деле не в каждом населённом пункте экологическая обстановка так уж хороша. Некоторые из них расположены недалеко от заводов и крупных предприятий, загрязняющих окружающую среду, мусорных полигонов. Изучите план местности, чтобы не обнаружить такое неприятное соседство уже после переезда.

Коммуникации

Во многих деревнях и, особенно, в посёлках или посёлках городского типа есть центральное водоснабжение, отопление, канализация, в дома проведены электричество, газ и даже интернет. Если вы покупаете дом, его хозяин или застройщик посёлка расскажет об этих удобствах. А вот о том, насколько всё это хорошо работает, лучше поинтересоваться у потенциальных соседей. Возможны перебои с водой, электричеством или вывозом мусора. Если система водоснабжения связана со скважиной, проверьте качество воды. И не просто попробуйте на вкус — сдайте на экспертизу. В городе все вопросы обслуживания жилья решает управляющая компания или ТСЖ, а в частном доме этим занимается владелец (или органы местного самоуправления, в зависимости от того, на каком типе участка стоит дом). Уточните, кто и за что отвечает в вашем случае и какие нюансы вас могут ждать. У жителей соседних домов легко узнать много интересного: какие люди тут живут, часто ли происходят ограбления, как работает местная администрация и тому подобное.

Строение

Оценить объект с точки зрения качества работы строителей и материалов, проектировки, отделки, внутренних коммуникаций самостоятельно сложно. Лучше позвать эксперта. Опытные строители дадут объективную характеристику дому, посмотрят, на каком грунте он стоит: если это торфяник, высок риск пожара, если грунтовые воды близко к поверхности, устойчивость дома будет под угрозой. Специалисты утверждают, что главное в доме — фундамент и коммуникации, именно их и нужно оценивать в первую очередь. Они проверят, из чего сделаны стены, какой использован утеплитель и т. д.

Придомовая территория

Участок рядом с домом можно использовать по-разному: кому-то нужен огород, другим — зелёная лужайка, третьим — асфальтированная парковка для машины. Лучше всего осматривать окружающую местность летом, когда все её особенности на виду. Не поленитесь сделать замеры: точно ли они соответствуют кадастровым записям, чтобы потом не устраивать с соседями битву за спорные территории.

Когда выбирать дом?

Зимой выбирать объект для покупки — не самая удачная идея. Под снегом плохо видно и постройку, и участок. Но есть и плюсы: можно посмотреть, как выдерживают морозы водопровод и канализация, тепло ли в доме. Летом хорошо виден участок у дома, сама постройка, легко проверить, не душно ли внутри. Поздней весной обязательно загляните в подвал: не затапливают ли его талые воды. Чтобы оценить состояние дорог, лучше приезжать после дождя, а работу коммунальных служб — после снегопада.

ИЖС, СНТ или ДНП? Сейчас всё объясним!

В этих аббревиатурах зашифровано назначение земельных участков. На каких-то из них строят дома для постоянного проживания, какие-то предусмотрены в первую очередь для ведения сельского хозяйства.

ИЖС — это участки для индивидуального жилищного строительства. Они предназначены для строительства частных домов, в которых можно жить круглый год. Поскольку расположены такие участки в населённых пунктах, в доме можно получить прописку, а подведением коммуникаций занимаются органы местного самоуправления. Это самые дорогие участки.

ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Основное предназначение этих участков — отдых. На них обязательно должен быть построен дом (да-да, всё строго). А вот сад и огород можно разбить по желанию. Зарегистрироваться в таком доме, скорее всего, не получится, коммуникации придётся прокладывать самостоятельно (или вместе с соседями), зато цена невысокая.

СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество. Такие участки всегда занимают плодородные земли, основным предназначением которых является ведение сельского хозяйства. В построенном доме зарегистрироваться нельзя. Да и возводить его не обязательно: считается, что участок в первую очередь предназначен для выращивания сельскохозяйственных культур. Коммуникации провести здесь непросто, а из-за назначения земли стоить она будет дороже, чем дачный участок.

Покупая дом, обязательно уточните, к какому типу относится территория, на которой он расположен. Если ваша цель — жить за городом постоянно, лучше рассматривать ИЖС: эти дома капитальные, благоустроенные и построены обычно в районах, где есть хоть какая-то инфраструктура.

Покупка недостроенного дома

Недостроенным называют дом, у которого есть фундамент и стены, иногда крыша, а вся отделка, прокладка коммуникаций ложатся на плечи нового хозяина. В этом варианте есть свои плюсы. Например, недострой можно купить недорого, сделать качественную отделку, проложить коммуникации для себя и не сомневаться в качестве материалов. А самый трудный и дорогостоящий этап, возведение основной конструкции, будет уже позади. Сделки по продаже недостроенных домов имеют свои особенности. Если право собственности на дом зарегистрировано, его продают как обычно, но прикладывают разрешение на строительство и утверждённый проект дома. Если дом не зарегистрирован, фактически его нет, поэтому договор купли-продажи оформляется на земельный участок, иногда вместе с находящимися на нём строительными материалами, под которыми подразумевается недостроенное здание.

Обременения и ограничения

Если дом находится на территории заповедника, национального парка или рядом с историческим памятником, не исключены проблемы при его эксплуатации. Постройку даже могут заставить снести, если она расположена в неправильном месте. Все границы природоохранных зон есть в государственном реестре — при наличии сомнений лучше проверить. Запрещено строить жилье и в прибрежной зоне (до 200 м от линии воды) — в спорных случаях это расстояние тоже неплохо бы измерить. Все обременения должны быть прописаны в кадастровом паспорте участка — просто попросите его показать.

Документы

Проверьте документы на дом и земельный участок до того, как выходить на сделку. Что нужно проверить:

• свидетельства о регистрации права собственности на дом и землю (или выписки из ЕГРН);
• документы, которые показывают, как дом и земля были получены продавцом — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.;
• кадастровый паспорт и план дома;
• кадастровый паспорт и план земельного участка.

Заключение

Принимая решение о покупке дома, проанализируйте все нюансы. Если дом нужно достраивать, перестраивать, ремонтировать, посчитайте, в какую сумму это обойдётся. Вполне возможно, лучше найти готовый вариант, пусть и немного дороже.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Аня Кирсанова