Материал по теме
В крупных городах спрос будет практически на любую недвижимость. Собственник без труда сдаст квартиру как с мебелью, так и без неё. Но как выгоднее повести себя на рынке жилья — убрать всю мебель или наоборот, закупить качественные диваны и технику?
Решение надо принимать, просчитав все варианты и проанализировав, через сколько окупятся затраты. Если сдавать жильё с мебелью, то важно ещё грамотно составить договор и опись всех предметов интерьера. В этом случае риски собственника будут минимальными.
Как бюджетно обставить квартиру
В вашем распоряжении оказалась квартира, которую можно сдать в аренду. Первым вопросом будет её наполнение. Как лучше обставить и стоит ли? Оправдаются ли вложения?
Всё зависит от того, есть ли какая-то мебель в этой квартире или нужно её докупать. Допустим, что есть необходимый минимум в среднем состоянии. Это очень хороший вариант, потому что не надо сильно тратиться на крупные вещи типа раскладного дивана или кровати.
Если необходимо, можно без больших вложений обновить имеющееся: заказать химчистку мягкой мебели или поменять обивку, покрасить стол и стулья на кухне, сделать новые полки в шкафу. Можно даже своими руками: например, чтобы перетянуть сидушки, достаточно купить ткань и степлер. Сумма небольшая, а стулья — как новые.
В любом случае важно предоставить комфортное жильё с необходимым минимумом мебели: кроватью или диваном, гардеробом, кухонным гарнитуром и обеденным столом со стульями. И даже если какой-то скарб у жильцов есть, вряд ли в его составе будет крупногабаритная мебель. Да и не каждый шкаф сможет выдержать переезд.
Из техники от съёмной квартиры точно будут ожидать холодильник и стиральную машинку. Всё остальное уже на усмотрение собственника. Есть возможность оставить телевизор и уютное кресло — замечательно. Нет? Арендатор может купить что-то сам или договориться с собственником о покупке в счёт аренды.
Вариант «бабушкиной» квартиры обновить будет посложнее. Во-первых, наверняка потребуется лёгкий косметический ремонт, во-вторых, многие предметы придётся вынести на свалку. Например, старые ковры, сервант, плетёные украшения на стенах кухни. Если не выбросить, то вывезти уж точно. Как и все памятные вещицы, собирающие пыль. Даже с балкона и антресолей. Новым жильцам они совершенно не нужны. К тому же, арендаторы не должны ощущать присутствие людей, которые жили в квартире до них: на время аренды это их дом. Да и за современную обстановку новые жильцы готовы платить больше.
Наконец хлам вынесен, недоделки устранены. Что же делать с мебелью? Если ничего «приличного» не осталось, встаёт вопрос о покупке. Сначала подумайте, не пора ли менять кровать в доме, где вы живёте? Можно убить двух зайцев: обновить спальню себе и предложить достойный вариант квартирантам, докупив только свежий матрас. Так можно поступить и с другой мебелью, если она ещё в хорошем состоянии, но уже поднадоела.
Самый же затратный вариант — пустая квартира. Голые стены и ни одной табуретки. Вот тут придётся по-настоящему поработать, вложиться и из ничего сделать пригодное для жизни пространство.
Наиболее бюджетный вариант — обставить квартиру при помощи подержанной мебели: найти её можно на сервисах объявлений. Минус — забирать кровати и кресла надо будет своими силами, а значит, придётся не только поездить по городу в поисках хороших вещей, но и нанять ГАЗель с грузчиком, чтобы доставить мебель в съёмную квартиру.
Сэкономить силы, а возможно, и средства поможет мебельный аутлет, если вы живёте недалеко от мегаполисов. Там можно купить всё и сразу по приятным ценам и с доставкой. Бонусом может стать то, что некоторые предметы окажутся дизайнерскими. А если увидите незначительные повреждения — смело просите дополнительную скидку! В таких местах уместно торговаться. Сбивать цену можно и при покупке трёх и более предметов.
Договор аренды с мебелью
Ничего сверхъестественного в договоре найма квартиры с мебелью нет. Арендатор будет иметь право пользоваться всей мебелью и техникой, которая есть в квартире, если иное не указано в договоре. Странно будет оставлять какую-то вещь и запрещать её трогать — поэтому мы и советуем сразу вывезти всё лишнее или особенно ценное.
В основном документе можно не перечислять все предметы, которыми можно пользоваться, — лучше обобщить. А вот в акте приёма-передачи квартиры нужно, наоборот, указать каждый предмет мебели и зафиксировать их состояние. К слову, в приложении Яндекс Аренды опись можно составлять онлайн, а к каждому предмету интерьера добавлять фото. Это не только удобно, но и пригодится для страховой в случае поломки, а также при смене жильца: опись не придётся составлять сначала.
Посмотреть образец договора аренды квартиры с мебелью можно здесь. Обычно он содержит:
- права и обязанности сторон;
- описание объекта договора, то есть квартиры, включая адрес, площадь и т.д.;
- периодичность и размер арендной платы;
- порядок посещения квартиры собственником;
- срок действия договора (не забывайте, что договор, заключенный более чем на год, необходимо зарегистрировать в Росреестре).
К договору важно приложить подробную опись имущества, которое остаётся в пользование арендатора.
Каждую вещь надо перечислить, указать её состояние, добавить правило пользования по необходимости. Например, в квартире есть джакузи, её необходимо наполнять и сливать минимум раз в неделю, в противном случае механизм ломается. И вместо классной ванны с пузырьками вы получите огромный нефункциональный предмет и дорогостоящий ремонт. Как только правило пользования ванной будет зафиксировано, всю ответственность за неё несёт арендатор (кроме откровенно технических неполадок).
Подобным образом важно описать все предметы и нюансы, с ними связанные. Если какой-то предмет не будет отмечен в описи, значит, формально, его и не существует. А следовательно, никто не обязан его возвращать в работающем состоянии.
Как правило, аренда квартиры с мебелью подразумевает залог — это своеобразная страховка собственника. Сумму залога надо зафиксировать в договоре. При передаче денег не забудьте о расписке, которую стоит сохранить до выезда жильцов из квартиры.
В договоре найма квартиры с мебелью должны отражаться основания, при которых залог не возвращается — например, испорченная мебель или задержка арендной платы. До подписания документов для обеих сторон будет оптимально обсудить все нюансы. Каждый может заранее изучить свои права и понять ответственность, так в дальнейшем будет проще регулировать спорные моменты, если они возникнут. Тем более, что личные пожелания не должны противоречить законодательству РФ.
Но у залога есть недостатки. Во-первых, его суммы не всегда хватает, чтобы возместить весь ущерб, во-вторых, он взимается только один раз, а в-третьих, квартиры с залогом дольше сдаются.
Альтернатива — страховка квартиры. Страховка обычно стоит недорого, и оформить её может как собственник, так и арендатор.
В Яндекс Аренде все квартиры застрахованы на сумму до 1,7 млн рублей, в том числе от случайных поломок, совершённых жильцом. Соответственно, и сдаются они без залога.
Плюсы и минусы обставленной квартиры
Преимущества квартиры с мебелью очевидны: это более высокие цена и спрос. Исследования показывают, что объявления с меблированными квартирами просматривают чаще.
За уютное жильё с качественной мебелью арендодатель может назначить повышенную плату. Поэтому со временем вложения, которые вы потратили на предметы интерьера, окупятся и начнут приносить доход.
Недостатки у меблированного жилья тоже имеются. Чтобы что-то купить, нужны деньги, но не каждый собственник обладает необходимой суммой для того, чтобы обставить квартиру так, чтобы она была удобной и привлекательной. Можно подумать о постепенном наполнении или договориться с арендатором о покупке необходимых предметов в счёт аренды. Жилец купил понравившуюся кровать, предъявил чек и удержал эту сумму при оплате за квартиру. Кровать останется в квартире, а собственнику не придётся искать средства на её покупку.
Как ни парадоксально, мебель может порождать и непостоянство в вашем маленьком бизнесе по сдаче недвижимости. Люди, которые заезжают в пустую квартиру с собственной мебелью, останутся надолго — хотя бы потому, что не захотят лишний раз испытывать «радости» переезда. К тому же нет мебели в съёмной квартире — нет проблем. У собственника не будет болеть голова, что арендатор может сломать его телевизор или диван.
Квартира с мебелью: как сдать выгоднее
Идеальная квартира с мебелью для сдачи в аренду должна выглядеть как на картинке журнала. Этого можно достичь, приложив немного усилий: убрать, сфотографировать и подготовить квартиру.
Уборка
Перед приездом потенциального арендатора надо убраться капитально. На кухне удалить все жировые скопления: протереть кухонный гарнитур даже сверху, очистить столешницу и фартук, отмыть посудомоечную машину, микроволновку и духовой шкаф.
Жилец не должен обнаружить артефакты прошлых арендаторов. С потолка, из углов и со светильников надо убрать паутину. Со стен — детские рисунки (меламиновая губка в помощь!). Полы пропылесосить и протереть. Мягкую мебель желательно подвергнуть химчистке (хотя бы своими руками с помощью доступной химии). Стиральную машинку прекрасно промоют две таблетки для посудомоечной машины при 90 градусах. А можно и заказать клининг.
Важно устранить мелкие недоделки — типа сломанного замка в туалете, скрипящей дверки шкафа и т.д. Квартира приобретёт ухоженный и цветущий вид.
Интерьер
Мелкие детали интерьера прекрасно дополнят имеющуюся в квартире мебель. Перебарщивать не надо, но можно задать общий стиль. Повесить симпатичные шторы, дополнить образ спальни подушками и покрывалом.
Абстрактные картины зададут тон жилью и создадут претензию на дизайн. Вазочка, настенные часы, коврик в ванной — приятные для любого человека мелочи. Однако не увлекайтесь, иначе квартиранту не хватит пространства и желания размещать свои вещи.
Фото
После уборки и создания уюта переходим к очень важной части — созданию фотографий. Выберите солнечный день, дождитесь «золотого часа» (час перед закатом солнца) и творите. Естественное освещение поможет представить квартиру в самом выгодном свете. Уделите внимание деталям, над которыми вы так хорошо поработали.
Продемонстрируйте все достоинства представленной мебели и техники. Квартира должна казаться большой и чистой, именно фото отпечатается в сознании потенциальных арендаторов, которые листают ленту объявлений.
Фото: Bence Balla-Schottner (Unsplash), Elena Popova (Unsplash), Nicolas Solerieu (Unsplash), Point3D Commercial Imaging Ltd. (Unsplash), Kipras Štreimikis (Unsplash), Glenn Carstens-Peters (Unsplash), Christina @ wocintechchat.com (Unsplash)
