Как разделить земельный участок: способы, правила и критерии

Раздел земельного участка — сложный процесс, который требует знаний как о самой процедуре, так и об особенностях подготовки к ней. Рассказываем, на каких основаниях собственникам разрешат изменить площадь участка, стоит ли обращаться к нотариусу и какие документы нужно подготовить заранее.

Что такое раздел земельного участка

Земельный участок — это территория, имеющая границы, в пределах которых можно осуществлять разные виды деятельности. Правила его раздела регламентированы Земельным кодексом. Например, земля под ИЖС подразумевает строительство частного сектора, а вот на садовых участках можно только заниматься посадкой культур для собственных нужд и законно построить лишь некапитальный дачный домик. Бывают делимые участки, из которых можно сделать несколько полноценных, а неделимые участки нельзя изменить без какого-либо нарушения.

Многие виды участков находятся в собственности у физических лиц. В какой-то момент владелец земли может захотеть продать часть участка, или при разводе супруги решают отказаться от совместной собственности и планируют поделить её на равные части. В любом случае возникает вопрос, как юридически верно оформить такие изменения.

После раздела участка он больше не числится как единая территория: на каждую часть заводят отдельные документы с указанием владельцев. Главное — чтобы разрешённый вид пользования и категория были сохранены, а к каждой выделенной зоне был обустроен собственный подъезд. 

Если нужно поменять целевое назначение участка, например, для ведения предпринимательской деятельности, то потребуется дополнительно оформить и эти преобразования. Напомним, что не каждый участок может сменить своё назначение: например, охранные зоны не могут стать территорией для строительства производственных объектов.

Если земельный участок делит один собственник, то достаточно только его желания. В случае нескольких владельцев разрешение на раздел должен предоставить каждый. 

Причины раздела участка

Оснований для принятия решения о разделении земли может быть несколько:

• собственники планируют продать или подарить часть территории;
• родственники решают разделить участок между собой. Например, одну часть земли родители оставляют себе, а другую передают выросшему ребёнку;
• происходит распределение долей после вступления в право наследства;
• супруги хотят разделить землю в случае бракоразводного процесса;
• смерть владельца участка тоже может быть причиной раздела земли между наследниками;
• раздел земли требуется для изменения формы деятельности на её территории. Например, если владелец участка решил заняться фермерским хозяйством, то часть территории нужно отделить и переоформить для бизнеса. 

Как можно разделить земельный участок

Существует несколько вариантов для разделения земельного участка:

• раздел земли на несколько участков: из одной земли создаётся несколько территорий, а у каждой части появляется собственник;
• владелец земли решает разделить одну территорию на несколько, причём без смены собственника. После этого он становится владельцем двух разных участков. Например, так можно сделать, если часть участка решено продать;
• раздел территории на равные доли. В таком случае земля делится пропорционально по площади между хозяевами, а участок остаётся в единых границах и принадлежит группе собственников. Для юридических действий с такой территорией нужно согласие всех владельцев.

Когда нельзя разделить участок

Бывают ситуации, когда изменить площадь участка невозможно. Это происходит, если:

• при разделе участка одна из территорий больше не может использоваться по целевому назначению;
• нарушаются права третьих лиц: например, если вход на новый участок планируется через соседскую территорию;
• не продуман отдельный подъезд к каждому из участков;
• на территории числится обременение — например, наложен арест за долги;
• после раздела землю нельзя будет использовать по назначению;
• нельзя поделить территорию под многоквартирными зданиями или производствами;
• участок не соответствует предельно минимальным и максимальным размерам, установленным на региональном уровне;
• планируется делить охранную землю;
• на участке находится памятник культуры.

Подготовка к разделению земельного участка

1. Для разделения территории нужно, чтобы все документы на участок были приведены в порядок, а собственники выразили своё согласие на процедуру. Если процесс проходит без конфликтов, то земля делится по мировому соглашению. В ситуации, когда при разделе имеются вопросы, стороны идут в суд.
   
   Если на участке стоит дом, у которого несколько собственников, то их мнение обязательно учитывается. Участок может принадлежать и государству, и в этом случае решения органа власти будет достаточно.
2. Когда с документами вопрос отрегулирован, проводят межевание. В процессе инженер устанавливает границы территории, которую планируется разделить, а после межевания на земле ставятся специальные знаки. Этой процедурой занимаются только лицензированные организации, а участвуют в межевании владельцы земли и собственники смежных территорий.
   
   Важно. Если одна из сторон межевания не может принять участие, то её представляет другое лицо по нотариальной доверенности. 
3. После межевания создаётся межевое дело, куда вносится вся информация о земле, в том числе границы и координаты участка. Далее через МФЦ, Росреестр или Госуслуги нужно получить кадастровые номер и паспорт. Без межевания это сделать не получится. Указанные сведения необходимы для регистрации права собственности, плюс эта процедура избавит собственников от споров по поводу границ с соседними участками.

Какие документы понадобятся для раздела земли

Для оформления новых земельных участков необходимо собрать пакет документов, который включает в себя:

• свидетельство о собственности;
• письменное согласие от всех собственников;
• кадастровый паспорт;
• паспорта сторон или доверенность, если в договоре участвует представитель;
• договор о разделе участка.

Договор разделения земли на два разных участка

Соглашение о разделении земельного участка составляют в письменном виде при стопроцентном согласии всех собственников. 

Данные, которые нужно указать в соглашении:

• информация об участке: адрес, кадастровый номер и целевое назначение;
• паспортные данные всех сторон;
• подробное описание границ новых участков;
• дата заключения договора;
• подписи сторон.

Образец такого документа можно скачать здесь.

Далее договор нужно передать в Росреестр, который принимает решение о разделе земельного участка. Регистрация документа обычно занимает около недели, после чего у сторон появляются права собственности на части земли, которая в своих прежних границах перестаëт существовать.

Далее нужно присвоить каждой территории собственный адрес. Для этого обращаются в районную администрацию с заявлением и правоустанавливающими документами.

Нужен ли нотариус при разделе земли

Законодательством не предусмотрено обязательное присутствие нотариуса, но стороны могут договориться о его участии: это даёт некоторые преимущества по сравнению с простой письменной формой договора. Что именно проверяет нотариус:

• оригинальность документов;
• договор (опционально может и составить его);
• дееспособность лиц.

Ещё один бонус: при оформлении документов у нотариуса сроки регистрации договора в Росреестре сокращаются. Если соглашение предоставлено в письменном виде, то оно будет зарегистрировано через три дня, а в онлайн-формате — в течение суток. При личной подаче это может занять около недели.

Как разделить участок через суд 

Иногда собственники не могут договориться о разделе земли. Тогда один из владельцев подаёт исковое заявление в суд. Обычно такие дела рассматривает районное отделение.

В суд могут обратиться супруги при разводе, которые не смогли договориться об условиях раздела земли, хотя по законодательству пара с регистрацией имеет на всё свое имущество равные права. Бывает и так, что один из супругов просит оставить участок себе, а взамен другой части готов выплатить определённую сумму. Суд в таком случае должен вынести справедливый вердикт. Кстати, если один из супругов купил участок ещё до свадьбы или он ему перешёл по праву наследования, то другой супруг не имеет на него прав после расставания. Также суд будет решать ситуацию, когда один из собственников пропал без вести.

Для обращения в суд понадобится исковое заявление, паспорт истца, правоустанавливающие документы на собственность, кадастровый паспорт, а также квитанция об оплате государственной пошлины.

Коротко о главном

Разделить землю бывает непросто: возможно, на запрос придёт отказ из-за отсутствия подъезда или нарушения прав соседей. Но и условий для благоприятного завершения процедуры тоже достаточно. Главное — правильно оформить документы, получить согласие всех сторон и при необходимости обратиться к нотариусу.