Как подготовить квартиру к сдаче (быстро и дешево)?

Чего ждут арендаторы

В первую очередь смотрят: на чистоту (особенно в ванной и туалете); качество бытовой техники и отсутствие лишних вещей, запахов и насекомых; на цвет стен — они должны быть однотонными, базовых оттенков.

Цитаты с форума Flats For Friends:

«Главное, чтобы квартира была светлой, чистой, без бабушкиного ремонта, с хорошей ванной».

«Хотелось бы жилплощадь с опрятным интерьером, без старых ковров, румынских стенок и розовых кожаных диванов))

Было бы прекрасно, если в квартире есть минимальный набор бытовой техники (стир. машинка, СВЧ, плита, холодильник). В гостиной хотелось бы видеть вместительный шкаф для вещей и кровать (не диван)».

«Однотонные стены. Точно не нужна стенка, занимающая половину комнаты (рассмотрю даже пустую комнату, мебель могу привезти свою). Чистый санузел с исправной сантехникой. Без оплесневевших стен, сгнивших труб и нецензурных ванн/унитазов. Стиральная машинка, плита, холодильник и микроволновка. 0 тараканов и 0 вариантов, что они придут»

Пожелания (коротко)

• Однотонные стены базовых оттенков — обычно белого, светло-бежевого или светло-серого цвета. Обои под покраску или окрашенные стены.
• Исправная электропроводка и розетки
• Ванная и туалет в хорошем состоянии.
• Бытовая техника — стиральная машина, СВЧ, плита с духовкой и холодильник. Желательно, чтобы техника была не старше 10 лет (холодильник обычно нюхают: не пахнет и чистый — принято).
• Чистая кухня (без следов жира и копоти) без лишней утвари
• Удобные места хранения (хороший шкаф + комод или гардеробная)
• Кровать с современным матрасом + (возможно) дополнительное спальное место на диване

Стоп-лист

• советские стенки;
• ковры на стенах;
• грязные кухня и ванная с плохой сантехникой и трубами;
• склад хозяйских вещей;
• обилие декора на стенах или «пышные» обои с вензелями и позолотой;
• старые окна с облупившейся или серой от времени краской;
• дутые диваны из 90-х и нулевых;
• помпезный, «советский» или купленный на рынке текстиль;
• кровать с неудобным матрасом

Не проблема

Деревянные, но опрятные окна; недорогая современная мебель (ИКЕА подойдёт); что-то из «советской» мебели в хорошем состоянии  — со вкусом и смыслом; не очень ровные стены, пол и потолок, старый паркет.

К этим вещам арендаторы относятся терпимо, а многие даже любят олдскульные квартиры — и ищут их специально.

Как придумать «дизайн» для квартиры в аренду

Задача: чистая квартира с однотонными светлыми стенами, минимумом вещей и мебели, со спокойным минималистичным текстилем.

Важно: аренда квартиры — это бизнес. Чем проще, современнее и нейтральнее будет дизайн, тем легче найти хороших арендаторов. У тех самых «обязательных и платёжеспособных» всегда есть выбор. И, как правило, это не квартиры в стиле «советская классика» и даже не «евроремонт 2000-х».

Где искать вдохновение: соберите в Pinterest, на Яндекс.Картинках фото интерьеров по запросу «скандинавский стиль» (его сделать проще всего), «кастомизация мебели», «советская мебель в современном интерьере». Ищите недорогие решения в бесплатном сервисе «Квартиротека» на сайте ИКЕА, в блоге Леруа Мерлен и на подобных ресурсах.

От чего нужно избавиться, а что можно оставить

1. Вывезите из квартиры все вещи — и с балкона тоже. Все  — значит все. Если арендаторам будет нужна кухонная утварь или что-то еще, можно договориться о покупке минимального набора.

Можно оставить: 1-2 минималистичных вазы, проигрыватель в рабочем состоянии + 10 хороших пластинок, фотоаппарат Зенит или Смена  — для акцентного декора, 10-20 томов хорошей классики для создания фактурности на полках.

2. Избавьтесь от старого текстиля и мягкой мебели — штор, покрывал, матрасов, продавленных диванов (включая дутые диваны 2010-х), ковров. Они собирают пыль, придают квартире специфический запах и устаревший вид.

Можно оставить: советские кресла на тонких ножках — обтянуть их новой тканью (сейчас это модно); один ковер — после химчистки постелить его на пол в комнате.

3. Со стенкой придётся попрощаться. С сервантом, старыми темными шкафами и трюмо  — тоже.

Можно оставить (в хорошем состоянии, разумеется): стол (круглый будет плюсом) и стулья; от советской стенки — 1-2 нижних секции (их можно покрасить и получится комод или консоль для прихожей); тумбу из массива дерева.

Список работ для ремонта съёмной квартиры

Можно сделать самостоятельно:

• Снять старые обои, зашпаклевать грубые трещины, ошкурить, загрунтовать стены.
• Окна и батареи — отмыть и очистить по-максимуму от старой краски (с помощью химической смывки для краски; для металла и дерева нужно использовать отдельные).
• Кафель в ванной отмыть металлической мочалкой, тщательно прочистить все стыки (не удалять затирку, но промыть так, чтобы не было грязи и плесени), купить затирку и отреставрировать стыки там, где появились щели.
• Отмыть квартиру перед покраской.
• Покрасить стены, потолок, трубы, батареи, окна, двери и старый кафель. Пол и плинтуса тоже можно покрасить.
• Обустроить квартиру и сделать финишную уборку.

Понадобится помощь:

• электрика, чтобы поменять розетки и починить проводку;
• сантехника, чтобы устранить протечки или поменять смесители.

Если никаких серьезных проблем нет, составьте список работ и найдите одного мастера на сервисах услуг. «Оптом» получится дешевле, чем вызывать мастера на каждый отдельный вид работ.

В среднем, одно- двухкомнатную квартиру площадью не более 45 квадратных метров можно привести в порядок за 5-7 дней активной работы. Но это окупится: арендаторы найдутся быстрее и будет возможность выбрать кандидата.

Почему краска, а не обои

Покраска обходится дешевле, а выглядит лучше и современнее, чем недорогие обои. Покрасить можно вообще всё: стены, потолок, трубы, батареи, окна и старый кафель, Принцип: для 70% поверхностей использовать 1-2 базовых тона, остальное  — акцентные оттенки.

Какие цвета и краску выбрать

Палитра 2021-2022 года — это беловатые и сероватые тона, землисто-бежевый, полупрозрачный легкий желтый или светло-оливковый (базовые оттенки). Акцентными могут быть глубокий серый (urban grey), насыщенный желтый холодных тонов, припыленный светло-голубой, свекольный, индиго.

Цвета смотрите на официальных сайтах дизайнерских институций BEHR, Benjamin Moore, Pantone, Sherwin Williams, Tikkurila. Берите не более двух-трех цветов  —  обойдется дешевле и не ошибетесь с сочетаниями.

На краске не экономьте — лучше брать полуматовую у брендов вроде Tikkurila или Dulux. У них широкая палитра естественных оттенков и в краску они не добавляются дешёвые пигменты, которые дают неприятный зеленоватый тон при высыхании.

Для ванной и кухни покупайте моющуюся краску, для жилых комнат и коридора — краску с возможностью протирания влажной тряпочкой.

Красим стены и потолки

Для экономии практически все стены, как и потолки, можно покрасить просто белой полуматовой акриловой водно-дисперсионной краской. Чтобы не получилась больница, 1-2 стены лучше сделать акцентными  —  серого, оливкового или землистого оттенка.

Другой вариант — красить все поверхности в так называемый off-wight (не чисто белый — это цвета на 1-3 тона «интереснее», чем белый, например, желтоватые, оливковые или сероватые оттенки).

С покраской справится несложно — наносить краску нужно валиком 10-12 см длиной, хорошо, с усилием, вкатывая краску в поверхность. Потолки удобно красить большими валиками 18-20 см.  Проплешины и сложные моменты подкрашивайте кистью. Чем плотнее, ярче цвет, тем меньше должен быть валик и тем сильнее надо вкатывать краску в поверхность.

Красим старые трубы и батареи

Их нужно покрывать моющейся краской  —  в тон стенам, чтобы «растворить» батарею на общем фоне. За счет этого можно скрыть и некрасивые трубы в туалете.

Красим пол

Оцените состояние полов. Если в квартире просто старый деревянный пол, а не паркет — его можно покрасить кистью в светло-серый или графитовый оттенок (вместе с плинтусами).

Предварительно нужно пропылесосить все щели, удалить отваливающуюся краску и заделать крупные щели акриловым герметиком (силиконовый нельзя окрашивать). Используйте малярную ленту, чтобы стык стены и пола получился аккуратным.

Если пол совсем в плохом состоянии, лучше выровнять его с помощью тонких листов ДВП 3,2 мм и покрасить. В среднем, это обойдется в 6000 рублей на квартиру 30 кв.м. (листы ДВП, крепеж, герметик для стыков, краска, расходники), если делать самостоятельно — или порядка 15-25 000 рублей, если нанимать мастера.

Паркет многие лелеют надежду восстановить —  тогда его лучше не красить краской, а отмыть, отреставрировать мастикой (продается в любом строительном магазине) и покрыть матовым лаком (старый лак снимать не обязательно).

Красим кафель (да)

Кафель тоже можно покрасить, особенно если он со сколами или не одинаковый. А еще старый пожелтевший кафель сразу же создает ощущение запущенной квартиры.

Перед покраской тщательно отмытый кафель нужно обезжирить уксусом или спиртом, ошкурить наждачкой (чтобы краска лучше схватилась), сколы и трещины  зашпаклевать полимерной водостойкой шпатлевкой.

Красить плитку нужно специальной краской — она бывает аэрозольная, в баллончиках (удобнее наносится и легче контролировать качество покраски, не будет потеков) или в банках (наносить поролоновым валиком). Затирка тоже красится в тот же тон.

Лучше всего покрасить стены в светло-серый оттенок, а пол — в графитовый или темно-синий индиго. Если есть творческая жилка — можно заказать трафареты и нанести узоры.

Приводим в порядок сантехнику

Если в квартире страшный унитаз, лучше купить новый (самый недорогой стоит порядка 2800, с установкой это в среднем обойдется около 5000). В старую чугунную ванну заказываем акриловый вкладыш (от 4000 с установкой).

Замена смесителей на качественные отечественные современные обходится в среднем в 8 000 рублей (раковина в ванной, смеситель с душем, смеситель на кухне).

Выбираем мебель и текстиль

После того, как ремонт окончен, сделайте еще раз уборку и приступайте к выбору обстановки

Важно: в первую очередь, нужно обеспечить арендаторам хорошую кухню и спальное место (все остальное может быть попроще).

Старую кухню, особенно если она уже плохо пахнет, а шкафчики и ящики разваливаются, лучше выбросить.

Базовый вариант временной кухни для арендной квартиры можно купить в ИКЕА (недавно у них вышла линейка надежных и дешевых мини-кухонь Суннестра, за 9000 рублей) или Леруа Мерлен (но здесь лучше ориентироваться хотя бы на среднеценовой сегмент, так как совсем дешевые кухни за 5 000 рублей служат очень недолго).

Корпусную мебель почините (если нужно), мягкую — перетяните

Докупите на Авито, в ИКЕЕ, Леруа Мерлен или Hoff недостающие предметы обстановки (стеллаж, придиванный столик, кровать, небольшой гардероб), новые покрывала, матрас на кровать, шторы, ковер (пол не должен быть голым!). Подержанную мебель можно взять с приличным дисконтом, до 70%, но покупать лучше брендовую — ту же ИКЕА или Hoff; так вы будете уверены в качестве и дизайне.

На старые кресла можно сшить чехлы из ткани, которая продается в текстильных отделах. Для создания уюта, поставьте 1-2 декоративных цветка на подоконники —  на фото квартира будет атмосферной

Помойте люстры и замените лампочки на светодиодные с теплым светом (можно миксовать в одной люстре теплые и холодные лампы — получается освещение, близкое к естественному).

Базовая смета:

Вывоз старой мебели и вещей на свалку — 6000 рублей за 3 тонны (или бесплатно, если в вашем ТСЖ есть контейнер для крупногабаритных отходов)

Генеральная уборка — 6000 рублей в клининговой компании (или 500-600 рублей на чистящие средства, тряпки, перчатки и пр., если вы будете убираться сами)

Починка электрики и сантехники — от 10 000 рублей

Покраска — шпатлевка + краска (1-3 тона) на квартиру 30 кв.м. (с учетом потолков и кафеля в ванной, но без пола в жилой части квартиры) + расходники — 20 000 рублей (в среднем, на потолки в однокомнатной квартире уходит порядка 3 литров краски, на стены — около 6 литров, 1 литр — на батареи и трубы).

Мебель и текстиль — 20 000 рублей, если подберете что-то на Авито (скидки там могут доходить до 70%) или порядка 40 000 рублей, если будете покупать все новое.

Итого: от 60 000 до 80 000 рублей (в зависимости от размера и состояния квартиры), то есть порядка стоимости аренды на 2-2,5 месяца.

Чтобы найти достойных жильцов в обновленную квартиру, можно воспользоваться специальными сервисами. Так, Аренда от Яндекс.Недвижимости  проверяет всех потенциальных жильцов, а заодно страхует квартиру и всё имущество до 1,4 млн рублей. Кроме того, менеджеры Аренды помогут подготовить квартиру к сдаче, посоветуют проверенные компании для вывоза и хранения личных вещей, а заодно сделают профессиональные фото и видео.