Материал по теме
Обновлено 17.05.2024
Поиск квартиранта на длительный срок схож с поиском партнёра для отношений. Хочется, чтобы такой человек был надёжным, исполнял свои обязательства и не удивлял неприятными «сюрпризами». Идеальных людей не бывает, но всегда можно найти добропорядочного арендатора, который будет чётко соблюдать условия взаимного соглашения.
Встреча с арендатором: на что обратить внимание
С первого взгляда вряд ли удастся определить, подходящий ли будущий жилец перед вами. Тем не менее есть моменты, на которые сразу стоит обратить внимание. В частности, адекватный арендатор видит границы своих и ваших прав и обязанностей, а ещё позитивно реагирует на поправки к договору.
Обсудите, в том числе устно, ответственность каждой из сторон и личные границы:
- способы возможной связи;
- пени при задержке оплаты;
- кто ответственный за ремонт, починку техники и мебели и в каком конкретном случае;
- как часто владелец может приезжать с проверкой.
Хороший арендатор:
- вежливо и адекватно общается с арендодателем и агентом;
- внимательно читает договор и обсуждает его;
- проверяет состояние сантехники и бытовой техники, согласен подписать акт приёма-передачи;
- готов подробно рассказать о своей работе, семейном положении, предыдущем опыте аренды и планах на ближайший год.
При выборе потенциального жильца нужно оценивать не социальный статус или его состоятельность, а качества личности — пунктуальность, умение задавать вопросы и манеру общения. Отказывая кандидатам с маленькими детьми, животными или особенностями внешности, можно пропустить идеального арендатора на долгосрочный период.
Ориентируйтесь на ваше внутреннее впечатление и не забывайте подписывать договор найма. Главное для любого владельца – своевременная оплата и бережное отношение к его имуществу. В дальнейшем практически любую проблему можно будет решить при готовности второй стороны идти на диалог и наличии грамотно составленного договора.
Главное: после первой встречи не надо торопиться заключать договор, даже если это идеальный претендент. По возможности стоит поискать информацию о человеке, например, посмотреть его страницы в социальных сетях. Возможно, у вас даже есть общие друзья, что особенно актуально для маленьких городов — тогда можно задать вопросы. В случае каких-либо сомнений в договоре найма можно прописать испытательный срок.
Где искать арендаторов на квартиру без посредников и сколько времени на это требуется
В среднем, по мнению экспертов, на поиск квартиросъёмщика в сезон (конец лета и начало осени) уходит 2–3 недели. В неудачный для аренды сезон есть опасность «простоя» жилплощади в течение нескольких месяцев.
За последние годы рынок пополнился большим количеством недвижимости, созданной с нуля непосредственно под аренду. Таким образом, выбор сейчас действительно широкий, и зачастую арендаторы выбирают арендодателя, а не наоборот.
Перед сделкой собственнику необходимо привести квартиру в порядок: вывезти все личные вещи, в идеале – сделать косметический ремонт. Если рассматривать затраты по минимуму, желательно довести до ума хотя бы ванную и кухню: починить или заменить смесители, старые трубы, розетки. В самой ванне хорошо бы сделать реставрацию. На рынке сейчас достаточно приемлемых предложений в диапазоне 5–6 тысяч рублей. Ничто так не привлекает потенциального клиента, как белоснежная ванна. Перед фотосессией необходимо провести генеральную уборку своими силами или вызвать клининговую службу.
Чтобы ускорить процесс и сделать его легче и приятнее, можно обратиться к риелторам или воспользоваться специальными сервисами долгосрочной аренды, недавно появившимися на рынке.
Потенциальные арендаторы
Рассмотрим основные виды квартиросъёмщиков и методы поиска тех потенциальных арендаторов, которые реже остальных встречаются на сайтах аренды.
Семейная пара
Тот самый идеал, к которому стремится любой арендодатель. Проживание такой пары обычно подразумевает долгий контракт и бережное отношение к имуществу.
Один из оптимальных вариантов решения вопроса «как найти хороших квартирантов на длительный срок» — выбрать среди кандидатов молодую пару, которая недавно оформила свои отношения и начинает новый этап в своей жизни. Как правило, партнёры уже имеют самостоятельный доход или даже общий бюджет, они ответственны за свои поступки. При этом они ещё не успели обзавестись детьми, домашними животными и огромным количеством вещей.
Но на деле, как и любые другие квартиранты, семейная пара может и не отличаться аккуратностью. И точно так же способна неожиданно съехать после ссоры или расторжения брака — вопросы, касающиеся одностороннего расторжения, обязательно нужно прописывать в договоре.
Главное: семейная пара — один из лучших вариантов для арендодателя. Как правило, они вовремя вносят платежи и аккуратно живут. Для наибольшей безопасности лучше всего заключить договор.
Семейная пара без штампа в паспорте
Если пара не узаконила отношения – это исключительно их выбор. Многие живут так десятилетиями. И, даже если они расстанутся, не факт, что квартиру покинут оба. Вполне возможно, что один из жильцов продлит договор аренды, но уже на своё имя. Так что бояться пару, состоящую в «гражданском браке», не стоит.
Если же вы всё-таки опасаетесь, что люди, не испытавшие себя бытом, могут передумать снимать квартиру в течение нескольких месяцев, в договоре лучше прописать материальную ответственность в случае одностороннего расторжения раньше указанного срока. Обычно неожиданный отказ от дальнейшего сотрудничества стоит арендаторам потерянного депозита.
Второй вариант, как обезопасить себя — заключить договор с такой парой на короткий срок с возможностью пролонгации, например, на 3 месяца.
Главное: пара без штампа — более рискованный вариант, чем семейная пара в официальном браке. Но все риски можно решить с помощью договора на короткий срок или пометки в договоре о материальной ответственности.
Семья с детьми
Дети – практически главная страшилка собственников. Тем не менее пары с детьми – одни из самых надёжных арендаторов. Они обычно снимают квартиры надолго, так как привязываются к району территориально: детские сады, школы, поликлиники. Если у вас двухкомнатная или трёхкомнатная квартира, такие арендаторы – идеальный вариант, потому что чем больше площадь недвижимости, тем сложнее она сдаётся.
Но всё же не стоит списывать со счетов тот факт, что дети дошкольного возраста могут нанести некоторый урон свежему ремонту. Чтобы перестраховаться, этот риск следует отдельно и подробно описать в договоре. Если родители ответственные и адекватные, они не будут против после окончания контракта возместить объективный ущерб.
Возможный ущерб квартире можно предусмотреть. Например, выбрать покраску стен вместо обоев: в случае появления на них детских рисунков или остатков еды дефект можно точечно исправить.
Где искать: помимо стандартных способов, в данном случае будет эффективно объявление в группах соцсетей и на форумах своего района.
Главное: такие арендаторы обычно очень надёжны, но стоит быть готовым к некоторому материальному ущербу и заложить его при составлении договора.
Животные
В таких арендаторах есть большой плюс: они часто готовы и на более высокий залог и большую арендную плату. Здесь рабочей является та же схема, что и в случае с детьми младшего возраста. Отдельным пунктом в договоре прописываются вероятная порча имущества и размер финансового возмещения со стороны жильцов. В случае с котами – под ударом обивка диванов и кресел; собакам на зуб может попасть и более крупногабаритная мебель (но это зависит от размера и породы животного).
Можно также застраховать особо ценное имущество за счёт жильца – при возникновении порчи вы быстро и без проблем получите возмещение.
При сдаче квартиры жильцам с питомцами нужно быть готовым к претензиям от соседей. Собака может громко лаять, когда хозяев нет дома, а ещё не все убирают отходы жизнедеятельности при прогулке рядом с домом. Эти вопросы желательно решить ещё до передачи ключей, особенно, если в подъезде есть чувствительные соседи.
Главное: арендаторам с животными обычно непросто найти квартиру, поэтому они будут держаться за хорошего арендодателя. Им стоит сдавать жильё, если арендодатель сам лоялен к животным — в противном случае собственника может раздражать запах, потенциальный ущерб или жалобы соседей.
Мужчины или женщины
Есть стереотип, что женщина априори будет аккуратнее относиться к квартире и имуществу. Но по нашим наблюдениям, это не имеет под собой объективных оснований. Гендерная принадлежность никак не влияет на врождённую аккуратность. Нередко бывает, что мужчина содержит жилплощадь в идеальном состоянии, а у женщины – вечный беспорядок. Вы наверняка сталкивались с такими примерами неоднократно. То же касается гостей и вечеринок. Так что объявления «сдам квартиру только девушкам» точно не приведут к желаемому результату.
При составлении объявления о сдаче квартиры и выборе арендатора не стоит вообще акцентировать внимание на том, кто он — мужчина или женщина. Помимо возможности упустить аккуратного и платёжеспособного арендатора, это может быть расценено как сексизм.
Главное: арендаторы индивидуальны, поэтому не стоит отдавать предпочтения только мужчинам или только женщинам. Каждый может быть в равной степени аккуратен или неряшлив. Поэтому лучше ориентироваться на свои ощущения при встрече и разговоре.
Студенты
В случае со студентами действительно довольно высок риск столкнуться с задержками с оплаты или шумными вечеринками. Но это утверждение, опять же, не стоит считать абсолютной истиной. Часто платят за таких жильцов родители, а на вечеринки у ответственных студентов нет времени.
Чтобы не испытывать этот риск на себе, можно заключить договор непосредственно с их родителями – тогда материальную ответственность будут нести взрослые люди со стабильным заработком (скорее всего). Также стоит прописать в договоре, что соблюдение тишины – строгое правило в вашем доме, нарушение которого может быть чревато досрочным расторжением договора.
Где искать: группы вузов в соцсетях, тематические группы аренды в соцсетях.
Главное: обычно студенты-арендаторы — самые беспроблемные жильцы, особенно, если привлечь родителей к заключению договора.
Трудоголики
Конечно, лучший наниматель — дальнобойщик или моряк дальнего плавания без семьи, который будет появляться в квартире раз в месяц и стабильно оплачивать аренду. Но в реальности найти такого жильца непросто.
Ещё до заключения договора можно поинтересоваться сферой деятельности потенциального нанимателя. Конечно, профессия ничего не говорит о стиле жизни человека, но представители некоторых сфер работают больше, и на шумные вечеринки времени попросту не остаётся. Например, айтишники, дизайнеры, врачи или учителя.
Главное: у таких арендаторов есть любимая работа, а значит, и стабильный доход. Кроме того, они проводят не так много времени дома, поэтому имущество изнашивается меньше.
Совместная аренда
Часто квартиры (особенно большие) совместно арендуют друзья или коллеги, чтобы разделить затраты. Это весьма неплохой вариант для собственника, так как жильцы могут поддерживать друг друга в случае временных финансовых трудностей (бюджет-то у них не общий), а если кому-то из соседей придётся съехать, оставшиеся арендаторы скорее всего быстро найдут ему замену: ведь это в их интересах.
Есть и недостаток — при совместной аренде персональная ответственность жильцов размывается, из-за чего возможны проблемы при спорных ситуациях — например, когда нужно взыскать деньги за причинённый ущерб «в лице», скажем, разбитой раковины.
Главное: это вполне приемлемый вариант для арендодателя, но менее надёжный, чем семья.
Материал по теме
Ваши родственники или знакомые
Весьма безопасный и комфортный вариант: вы не боитесь обмана и мошенничества, не переживаете за имущество.
Но есть и один минус – финансовая сторона вопроса. Знакомые могут воспользоваться близкими отношениями и постоянно просить отсрочку платежей. А несоблюдение пунктов договора способно привести к окончанию каких-либо отношений в дальнейшем.
С порчей имущества также есть нюанс. Если что-то в квартире испортил родственник или близкий знакомый, требовать денежное возмещение ущерба или расторжения договора гораздо сложнее.
Главное: на первый взгляд арендатор-родственник выглядит как самый безопасный вариант, но может помешать этическая сторона вопроса. Не все захотят и смогут заключать договор с родными или требовать возмещения при ущербе.
Иностранцы
Зачастую собственники заранее отказываются от подобных вариантов, даже если потенциальные арендаторы производят хорошее впечатление. Всё дело в необходимости оформлять временную прописку: по закону это обязанность владельца квартиры.
Тем не менее временная регистрация ни на что не влияет и совершенно не угрожает собственнику. Её можно отменить в любой момент (регистрация аннулируется в одностороннем порядке по желанию владельца), и никаких прав на жилплощадь арендатор не приобретает. Самый простой способ оформить временную регистрацию – обратиться в МФЦ обеим сторонам (необходимо личное присутствие) с двумя паспортами и справкой из ЕГРН.
Где искать: в тематических группах соцсетей, через агентства и специальные сервисы.
Главное: главное, о чем стоит позаботиться арендодателю при заселении иностранцев — оформление временной прописки. Никаких прав на недвижимость у арендатора не будет, об этом можно не беспокоиться.
Трудовые мигранты
Обычно арендуют в складчину, для больших групп. Не самый лучший вариант для жилплощади с дизайнерским ремонтом. Но если у вас трёхкомнатная квартира, в которой вы не хотите проводить никаких реноваций, – это может быть вашим выбором.
Конечно, в пределах разумного: обязательно имейте в виду юридические ограничения, касающиеся максимального количества жильцов. Не помешает спросить мнения соседей: они могут быть недовольны вашими планами.
И не забывайте, что за нарушение норм временной регистрации светит весьма заметный штраф. Главное – тщательно составить договор, прописав все ваши условия.
Главное: трудовые мигранты — не самый простой вариант арендаторов. Стоит особенно внимательно заняться составлением договора и оформить своим жителям временную регистрацию.
Фотография на обложке: Яндекс Недвижимость
