Ипотека от А до Я: осознанный подход к покупке жилья в кредит

Слово «ипотека» вызывает у людей разные ассоциации: одни видят в ней возможность легко решить проблемы с жилплощадью, а другие боятся перспективы пожизненно платить банкам. Реальность — как всегда между двух крайностей.

Польза ипотеки зависит от условий договора и способности рассчитать свою платёжеспособность. В статье разбираем тонкости ипотечного кредитования, изучаем преимущества и недостатки ипотеки, а также рассказываем, как взять ипотеку, как общаться с банком и какие документы понадобятся.

Как работает ипотечное кредитование

Смысл ипотеки в том, чтобы дать заёмщику возможность совершить покупку на значительно большую сумму, чем у него есть в наличии. И обычно это приобретение собственного жилья. Собрать деньги самостоятельно — непростая  задача, особенно если параллельно приходится платить за съёмную квартиру.

Если сравнивать ипотечный кредит с обычным потребительским, у первого три характерных признака: большая сумма займа, низкие проценты и длинный срок погашения — до 35 лет. Последние два пункта позволяют сделать ежемесячный платёж доступным для клиента.

Конечно, банк не занимается благотворительностью. За такой продолжительный период может многое измениться: например, человек потеряет работу, заболеет или вовсе станет недееспособным. Банк рискует, и ему нужны гарантии, что деньги каким-либо способом вернутся. Поэтому он берёт в залог недвижимость: квартиру, дом, земельный участок, гараж, машино-место, даже катер или яхту — маломерные суда тоже считаются недвижимостью. Это называется обеспечением. Обеспечением может выступать как сам объект покупки, так и недвижимость, которой заёмщик уже владеет.

При этом можно свободно пользоваться предметом залога, но пока ипотека не погашена, на любую сделку с заложенной недвижимостью (аренда, продажа, дарение, обмен и т.п.) потребуется согласие банка. А если платежи по договору прекратятся, то банк заберёт объект и выставит на торги, чтобы вернуть свои деньги.

Чтобы понять, какую ссуду предоставить, банк попросит клиента оценить залог. Обязательное условие — размер выданного кредита не должен быть больше оценочной стоимости залогового жилья, чаще всего ссуда составляет 60–80%. Так банк перестраховывается на случай снижения цен на рынке недвижимости.

Клиент должен доказать и серьёзность своих намерений, поэтому ссуду обычно не выдают на всю сумму покупки. Покупатель должен подтвердить свою платежеспособность, самостоятельно сделав первый взнос: сейчас минимальный первоначальный взнос составляет в среднем 20–30% от общей стоимости жилья. Чем больше размер взноса, тем выше вероятность, что заявку одобрят и предложат выгодные условия.

Также банк попросит предоставить документы с места работы для подтверждения дохода и обязательно проверит кредитную историю.

Какие законы регулируют ипотеку

В современной России ипотечное кредитование появилось в 1998 году. Основной закон — №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98. В нём прописаны основные понятия, порядок заключения договора, перехода прав собственности и регламентировано, что может быть объектом ипотеки.

Регистрация прав. В №122-ФЗ от 21.07.97 описано всё, что связано с регистрацией прав на имущество: какие органы занимаются регистрацией, порядок процедуры и ответственность сторон.

Особые положения. В Гражданском кодексе РФ содержится описание нюансов различных видов сделки с применением ипотеки:

• ст. 37 об опеке;
• ст. 209 о праве собственности;
• ст. 246 о долевой собственности;
• ст. 260 о собственности на земельные участки;
• ст. 365 о поручительстве;
• ст. 387 об уступке права требования;
• ст. 488 об обязательствах по оплате;
• ст. 329 и параграф 3 главы 23 о том, как обеспечить исполнение обязательств.

Ограничение выплат. Ипотечная ссуда — это частный случай банковского кредита, поэтому на неё распространяется действие №353-ФЗ от 21.12.13 о полной стоимости потребительских кредитов (ПСК). Центробанк рассчитывает среднерыночный размер ПСК и публикует его раз в три месяца. Это показатель всех ваших будущих расходов по договору — по ФЗ от 16.06.21 банки не имеют права её превышать больше чем на треть. 

В ПСК входят все обязательные платежи по договору: долг с процентами, комиссия за выдачу, открытие и обслуживание счёта. Сумма страховки попадает в неё в двух случаях:

• когда от страхования зависит размер процентной ставки;
• когда при наступлении страхового случая выплату по договору получает не сам заёмщик или его родственник, а третье лицо.

Проверить ПСК легко — по требованию ст. 6 ФЗ №353 «О кредитах» она печатается в верхней части первого листа договора.

Поскольку выдачей ссуд занимаются банки, конкретные требования и порядок получения остаются на их усмотрение — главное, чтобы не было противоречий с законодательством.

Как обычно, есть нюансы. По ст. 31 ФЗ-102 вам понадобится застраховать жильё, которое будет в залоге. Но банки могут настаивать также на страховании вашей жизни и права собственности. В законе этих требований нет, но если заёмщик отказывается, банк может просто не выдать кредит или повысить ипотечную ставку.

Виды ипотеки

Программы ипотечного кредитования разнообразны, а их количество постепенно увеличивается. Государство и банки создают всё новые комбинации предложений и требований, чтобы каждый потребитель мог выбрать удобный и посильный вариант. Их очень много, но мы рассмотрим классификацию, с которой вы, скорее всего, столкнётесь в процессе поиска.

По объекту покупки

Когда говорят об ипотечном кредите, чаще всего подразумевают, что он выдан на жильё. Однако в действительности вариантов больше:

• квартира, купленная на этапе строительства или в новостройке;
• частное домовладение (ранее мы писали, можно ли купить дом в ипотеку);
• индивидуальное жилое строительство (ИЖС);
• жильё на вторичном рынке;
• нежилое помещение — гараж, машино-место, офис, склад;
• нецелевой кредит — можно использовать ипотеку на своё усмотрение. Особенность нецелевой ссуды в том, что банк совсем не интересует, на что вы потратите деньги. Он не потребует договор с продавцом или другие подтверждающие документы. Но поскольку риск потери денег для банка здесь больше, выше и процентная ставка по этому виду кредитов.

По виду залога

В качестве залога может выступать недвижимость с разным статусом. 

Недвижимость, которую заёмщик собирается приобрести. Наиболее популярный вариант ипотеки — подходит для всех граждан РФ в возрасте от 21 года, у кого есть стабильный доход. Покупатель квартиры вносит первоначальный взнос, выбирает выгодную программу кредитования, подаёт заявку и после одобрения оформляет договор на покупку и на ипотечное кредитование. Деньги идут в уплату покупки, а купленная недвижимость будет числиться в залоге.

Такой вариант юристы называют ипотекой в силу закона — вначале даётся кредит, а потом происходит покупка с оформлением в собственность и регистрацией обременения. 

Недвижимость, которая у клиента есть на текущий момент. Чаще всего этот вариант используется, когда нет других возможностей: нужна ипотека без первого взноса, в прошлом были просрочки по кредитным выплатам или официальная зарплата оставляет желать лучшего. Банк выдаёт ссуду, а в качестве обеспечения использует квартиру, дом, гараж или земельный участок, который принадлежит вам в настоящий момент. У вторичного жилья уже есть определённый износ, а значит, ставка по ипотеке здесь будет немного выше, чем по ипотеке под залог приобретаемого жилья. Например, на данный момент банк ВТБ предлагает процентную ставку 21,2% под залог имеющейся недвижимости и от 20,9% — под залог на приобретаемое жильё.

По типу выплат

При оформлении кредитного договора выдаётся график платежей для погашения долга. Есть две схемы погашения: аннуитетный платёж и дифференцированный платёж. Чаще всего тип выплат устанавливает банк и они прописаны в условиях программы кредитования. Но иногда клиент может выбрать его сам.

Аннуитетный

Аннуитетный платёж — простыми словами это значит, что каждый месяц заёмщик платит одинаковую сумму. Сейчас это самый популярный тип выплат. Досрочное погашение части ссуды приводит к перерасчёту: по согласованию с банком может быть пропорционально снижен размер ежемесячного платежа или уменьшено количество выплат.

Сколько нужно будет платить каждый месяц, можно рассчитать самостоятельно: для этого достаточно знать сумму кредита, размер процентной ставки за месяц и количество выплат. Но проще воспользоваться ипотечным калькулятором. 

Дифференцированный

Размер ежемесячного платежа будет меняться с каждым месяцем в течение всего срока выплат. Он складывается из двух частей. 

1. Платёж по основному долгу: это сумма общей задолженности, распределенная на количество месяцев, за которые вы должны рассчитаться. Она каждый раз будет одинаковой. 
2. Проценты: изменяемая часть, которая зависит от нескольких динамических факторов, в том числе — от количества дней в году и размера текущей задолженности. 

Банки редко предлагают этот способ — сейчас ипотечные кредиты с дифференцированным платежом можно найти в Россельхозбанке и Газпромбанке. 

Какой вариант выгоднее?

Дифференцированный платёж сложнее для планирования семейного бюджета, зато в нём значительно меньше переплат. Быстрее гасится основной долг, поэтому и процентов выплачивается меньше.

Посмотреть сравнение графика платежей для ипотечного кредитования с аннуитетным и дифференцированным платежом на недвижимость стоимостью 6 млн рублей под 17,8% годовых на 20 лет по программе «Молодая семья» можно посмотреть по этой ссылке на калькулятор Россельхозбанка.

В первый месяц дифференцированный платёж больше аннуитетного на 17 860 рублей, через год разница составит 14 299 рублей, а через 5 лет — в 2029 году — суммы выровняются, а последующие платежи станут меньше.

Ипотечные программы: какие доступны в 2024 году

До сих пор существовало сразу пять ипотечных программ, благодаря которым кредиторы могли существенно снизить процентную ставку и сэкономить на переплате. Например, в 2023 году на льготные программы пришлось более половины всего ипотечного рынка. Но в 2024 году многое изменилось. 

Семейная ипотека

Эта программа была доступна семьям с детьми с 2018 года, за это время в условия много раз вносили поправки — расширяли круг заёмщиков. В 2024 году действие семейной ипотеки продлили до 2030-го, но условия сильно изменились — ставка выросла до 6%, да и претендовать на неё может теперь сильно ограниченный круг лиц. 

На момент написания этой статьи семейная ипотека доступна: 

• семьям с хотя бы одним ребёнком в возрасте до 6 лет; 
• проживающим в городах численностью до 50 тыс. человек и имеющим двух несовершеннолетних детей; 
• проживающим в регионах с низким объёмом строительства или в регионах с индивидуальными программами развития, имеющие двух несовершеннолетних детей; 
• с ребёнком-инвалидом любого возраста.

Это касается и родителей усыновлённых детей. 

Условия кредита: 

• ставка 6% для всех регионов;
• первоначальный взнос от 20%;
• можно использовать маткапитал; 
• максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Ленинградской области, до 6 млн рублей — для остальных регионов. 

Дальневосточная ипотека

Эта программа пока не претерпела никаких изменений. Действует она с 2020 года и доступна всем россиянам. Дальневосточная ипотека позволяет оформить кредитование под 2% на весь срок при покупке или строительстве жилья на территории одиннадцати субъектов Дальнего Востока. Программа действует до конца 2030 года. 

Кому доступна: 

• супругам не старше 36 лет в официальном браке; 
• не состоящим в браке родителям не старше 36 лет с несовершеннолетним ребенком (в том числе усыновленным);
• участникам программы «Дальневосточный гектар» (в этом случае потратить кредит можно только на строительство дома на полученном участке);
• участникам программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» в субъектах из состава ДФО;
• медработники и учителя, работающие в государственных организациях на территории ДФО (с 1 июня 2024 года стаж не имеет значения);
• работники предприятий оборонно-промышленного комплекса на территории Дальнего Востока; 
• участники СВО и члены семей военнослужащих, погибших во время спецоперации;
• граждане России, переселённые с территории Украины, ДНР, ЛНР, проживающие в ДФО. 

По этой программе можно купить квартиру у застройщика, строящийся индивидуальный дом, вторичное жильё на сельских территориях или на территории Магаданской области и Чукотсткого автономного округа, а также вторичное жилье в моногородах на территории ДФО. 

Условия кредита: 

• ставка до 2%;
• первоначальный взнос от 20%;
• можно использовать маткапитал;
• максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей (можно увеличить до 9 млн рублей, если заёмщик собирается купить или построить жильё более 60 кв. метров на первичном рынке);
• максимальный срок кредитования — 20 лет;
• рефинансировать старую ипотеку по программе нельзя. 

Важно: На момент получения кредита заёмщик не обязан жить на территории ДФО. Но после оформления права собственности необходимо зарегистрироваться в жилье не позднее чем через 270 дней. Документы нужно предоставить банку. Срок действия прописки — не менее пяти лет. В противном случае банк может пересмотреть условия кредита. 

IT-ипотека

IT-ипотека стала доступна в мае 2022 года, действует до 31 декабря 2024 года и распространяется только на первичный рынок. 

Получить IT-ипотеку могут заёмщики от 18 до 50 лет, работающие в аккредитованной компании из сферы информационных технологий. При этом совсем не важно, какую должность сотрудник там занимает, главное — место работы.

Если заёмщик младше 35 лет, то его средняя зарплата не имеет значения, но заёмщикам от 36 лет нужно соответствовать зарплатным требованиям, чтобы претендовать на льготу. 

• от 150 тыс. рублей до вычета НДФЛ — в московских компаниях; 
• от 120 тыс. рублей до вычета НДФЛ — в городах-миллионниках;
• от 70 тыс. рублей до вычета НДФЛ — в остальных городах. 

К слову, доход можно суммировать, если вторая зарплата начисляется также от компании, аккредитованной Минцифры. 

Требования по зарплате напрямую зависят от официального адреса работодателя: если заёмщик проживает и собирается купить квартиру в Брянске, но работает на московскую компанию, то к нему будут применяться требования Москвы — зарплата от 150 тыс. рублей. 

Условия кредита:

• ставка до 5%;
• первоначальный взнос от 20%;
• можно использовать материнский капитал;
• сумма кредита — до 18 млн рублей и 9 мле рублей в регионах с населением менее 1 млн человек. 

По этой программе можно купить квартиры, жилые дома, таунхаусы от застройщиков, земельный участок ИЖС, индивидуальный жилой дом по договору подряда.

Что сделать перед выбором ипотечной программы

Сначала нужно определиться со стоимостью будущего жилья: изучить рынок недвижимости и составить табличку с основными параметрами и ценами. Затем — подумать, какую сумму вы сможете выделять ежемесячно, чтобы погасить жилищный заём. Если на текущий момент у вас есть непогашенный кредит, важно учесть расход на ежемесячный платёж по нему.

Для проверки банки используют показатель предельной долговой нагрузки (ПДН) — отношение платежей по всем кредитам к доходу кредитуемого. Скорее всего, они откажут, если размер суммарных выплат по кредитам будет превышать половину личного дохода. 

В 2024 году портрет ипотечного заёмщика выглядит так: 

• возраст около 40 лет;
• в браке;
• есть дети;
• средний доход — в районе 140 тыс. рублей в месяц. 

Эксперты отмечают, что на фоне подорожания недвижимости изменился размер заработка среднестатистического заёмщика. Год назад он составлял 98 тысяч рублей. Также ранее соотношение заёмщиков было таким: 60% — женщины, 40% — мужчины. Теперь же ситуация изменилась: мужчин — 51%, женщин — 49%.

Изучите предложения и сравните их со своими расчётами. Не забудьте о дополнительных расходах — госпошлине, страховании имущества, возможных комиссиях за открытие и обслуживание счёта. Сверьте свои расчёты с суммой, рассчитанной банком, — вы можете её получить на кредитном калькуляторе банка.

При рассмотрении заявки кроме дохода будет оцениваться предыдущий опыт — как часто вы брали ссуды, были ли просрочки, штрафы и т.п. Проверить свою кредитную историю и посмотреть рейтинг можно на специальных порталах — например, на НБКИ. Если значение рейтинга низкое (300–500), получить одобрение будет сложно и, возможно, стоит рассмотреть оформление ипотеки на супруга (супругу).

Какие документы нужно предоставить

Каждый банк устанавливает свои условия. Кроме того, условия могут отличаться и в зависимости от выбранной программы. В обязательный пакет документов для подтверждения личности и финансовых возможностей заёмщика обычно входят:

• заявление (анкета) от заёмщика;
• паспорт с пропиской;
• трудовая книжка;
• подтверждение дохода. Для владельцев бизнеса это будет налоговая декларация и управленческая отчётность, для остальных справка по форме 2-НДФЛ;
• сведения о недвижимости, которую вы предлагаете в залог, — справки из ЕГРН и отчёта об оценке имущества (требования к деятельности юрлица, проводящего процедуру, изложены в ст. 4 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98). По закону вы можете выбрать оценщика самостоятельно, но обычно на сайте у банка висит список организаций, отчётам которых он доверяет, — например список Сбербанка по регионам;
• договор на приобретение недвижимости и данные продавца.

А вот какими бывают дополнительные запросы от банков:

• военный билет;
• свидетельство о браке и о рождении детей;
• паспорт супруга (супруги) или другого созаёмщика, сведения о его доходах и согласие на приобретение недвижимости в ипотеку;
• второй документ для подтверждения личности (водительские права, загранпаспорт, СНИЛС и т.п.);
• документы из БТИ и кадастра на залоговую недвижимость.

Возможно, потребуются и другие документы — полный перечень обычно размещают на сайте банка в описании конкретной ипотечной программы.

Порядок оформления договора

После того, как программа кредитования выбрана, можно обращаться в банк.

1. Отправьте предварительную заявку. Прикрепите к заявке сканы требующихся документов. На этом этапе обычно просят удостоверение личности и подтверждение дохода заёмщика и возможных созаёмщиков.
2. Банк рассмотрит вашу кандидатуру и примет решение.
3. Если заявка одобрена, определяйтесь с конкретным объектом покупки — у вас на это будет до 3 месяцев. Предупредите продавца, что оформляете ипотеку. Соберите документы на приобретаемое жильё, включая оценку недвижимости.
4. Заключите договор с продавцом и с банком.
5. Оформите страховку на жильё. По необходимости — ещё и страхование жизни собственника.
6. Оплатите первоначальный взнос, а банк перечислит продавцу оставшуюся сумму.

Как сэкономить или получить отсрочку по платежам

Долгие годы ежемесячно отдавать заметную часть своего дохода тяжело и финансово, и психологически. Кроме того, жизнь может преподнести немало сюрпризов с работой и здоровьем. На какую помощь можно рассчитывать?

Поддержка многодетных

В России существует субсидия на погашение ипотеки для многодетных — она распространяется на семьи, в которых родился третий или последующий ребенок. Изначально программа поддержки распространялась на детей, родившихся с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года. В мае 2024 года Госдума приняла закон о продлении программы — теперь претендовать на пособие могут родители детей, родившихся с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года. 

Такие семьи имеют право получить компенсацию от государства на выплаты по ипотеке — 450 тысяч рублей. 

Налоговые вычеты: для тех, кто работает официально

Большинство людей слышало, что при покупке квартиры любой гражданин РФ имеет право на налоговый вычет — государство компенсирует часть его расходов. Подав налоговую декларацию, можно вернуть до 13% от уплаченной суммы.

Есть ещё один вычет — он предоставляется на уплаченные проценты по ипотечному договору. Считаются все проценты, выплаченные с 01.01.14 по текущий день, но не более 3 млн рублей. На ваш счёт также вернётся 13% от этой суммы.

Быстрое погашение основного долга: для тех, кто умеет планировать бюджет

Стоит присмотреться к дифференцированному платежу — если такая опция есть. Если подходящая программа предлагает только аннуитет, можно оформить график по аннуитетным выплатам, но стараться платить больше, чем там указано, — даже если это тысяча рублей. Полученный имущественный вычет тоже можно отправить на досрочное погашение. Главная цель — быстрее закрыть основной долг, тогда проценты будут начислять на меньшую сумму.

Ипотечные каникулы и реструктуризация: если заёмщик заболел или потерял работу

Если в жизни произошли перемены и кредитуемый внезапно остался без денег, можно рассмотреть вариант кредитных (№46-ФЗ от 08.03.22) или ипотечных (№76-ФЗ от 1 мая 2019 года)  каникул. 

Их предоставляют в следующих случаях:

• снижение дохода более чем на 30%;
• непрерывный больничный более 2 месяцев;
• получение инвалидности 1-й и 2-й групп;
• появление нового иждивенца и снижение дохода на 20%, при этом объём платежа по ипотеке больше 40% вашего дохода.

Каникулы дают отсрочку платежа на срок до полугода, при этом штрафы и пени не начисляются. Этого времени обычно достаточно, чтобы найти новую работу или восстановить здоровье.

Есть и подводные камни — в качестве помощи банк может по умолчанию предложить собственную программу рефинансирования. В отличие от государственных вариантов, она платная. Этот вариант стоит рассматривать, только если обстоятельства не совпадают с требованиями для ипотечных каникул. Да и в этом случае стоит изучить программы рефинансирования, в том числе от других банков, — возможно, условия окажутся лучше.

Если все варианты исчерпаны, а платить по-прежнему нечем, не нужно дожидаться долгов  по пеням и штрафам. Ипотека — обеспеченный кредит, а значит, чтобы погасить долг, можно с согласия или с помощью банка продать квартиру и купить более доступное жильё — сумма уже выплаченного долга вернётся заёмщику. Ещё один вариант — сдать квартиру в аренду с согласия банка, снять более доступное жильё, а разницу направить на погашение долга.

Плюсы и минусы ипотеки

Если подводить итог, то удобство ипотечных программ заключается в следующих пунктах:

• низкая процентная ставка;
• можно использовать материнский капитал для первого взноса;
• выбор программ с поддержкой от государства — общероссийских и региональных;
• экономия при досрочном погашении кредита и получении компенсации на оплату процентов;
• рефинансирование ипотеки или временная приостановка выплат на срок до 6 месяцев при сложных жизненных обстоятельствах.

Есть и недостатки:

• необходимость собирать деньги на первоначальный взнос, если нет материнского капитала или имеющегося жилья;
• продолжительное время выплат может создать затруднения в будущем — сложно прогнозировать свой доход через 10–15 лет;
• невозможность распоряжаться жильём на своё усмотрение — требуется согласие банка.

При осознанном подходе ипотека — не страшная кабала, а реальная возможность улучшить своё жилищное положение. Даже если возникают временные трудности с выплатой кредита, найти выход из ситуации можно почти всегда.

Фотография на обложке: Freepik