Мы уже писали подробно о том, как выделить доли детям в квартире. В этой статье хотим рассказать, что будет, если доли не выделить в ситуациях, где закон обязывает это сделать.
Когда нужно выделять доли детям
Стоит начать с того, когда необходимо поделиться частью недвижимости с детьми.
- При покупке жилья с помощью федерального материнского капитала. Иногда выделение требуется и при использовании регионального капитала, это нужно уточнить при его получении.
- При продаже недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние. Органы опеки обяжут выделить соразмерные доли в новом жилье, чтобы соблюсти интересы детей.
- В момент приватизации государственной квартиры, в которой прописан несовершеннолетний. Так закон защищает интересы ребёнка, поэтому он автоматически становится одним из собственников.
Что будет, если доли не выделить
В каждом конкретном случае законом прописаны последствия того, что будет, если не выделить долю несовершеннолетнему. При выделении долей детям много тонкостей, их нужно учитывать и при продаже жилья, и при покупке, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
При покупке жилья с маткапиталом
Материнский или семейный капитал можно потратить на улучшение жилищных условий. Например, на покупку новой квартиры или строительство собственного дома. Жильё должно быть выделено в общую собственность и родителей, и детей.
В течение полугода с момента покупки, завершения строительства дома или погашения ипотеки всем несовершеннолетним необходимо выделить доли. Требований по разделению нет, доли могут быть разными — их размер определяется родителями. Важно учесть, что собственность каждого ребёнка должна быть не меньше его пропорциональной доли в маткапитале.
Пример выделения долей по закону. Полная семья с двумя детьми купила квартиру площадью 55 м2 стоимостью 5 млн рублей, из которых 586 000 — средства маткапитала. Стоимость 1 кв.м жилья — 90 909 рублей. Площадь, оплаченная материнским капиталом — 6,45 м2 (586 000 ÷ 90 909). Получается, что минимальная доля в квартире на ребёнка, как и на остальных членов семьи, составит 1,61 м2 (6,45 м2 ÷ 4).
Государство контролирует покупку квартир с использованием материнского капитала, а семья, подавая заявление на распоряжение им, подтверждает свою обязанность обеспечить детей жильём.
Выделение долей необходимо зафиксировать в соглашении, оно оформляется в простой письменной форме. Заверения нотариуса не требуется, достаточно лишь заплатить пошлину и зарегистрировать документ в Росреестре через МФЦ или в кабинете Госуслуг.
Если при покупке квартиры или дома доли детям не выделить вообще или в недостаточном размере, прокуратура может оспорить сделку. В таком случае возможно несколько вариантов.
- Сделку о покупке жилья признают недействительной и отменят. Оспорить такое решение практически невозможно даже через суд.
- Сделку отменят частично — только в отношении долей детей. Иными словами, на квартире будет обременение — её нельзя продать, разменять или подарить до тех пор, пока все несовершеннолетние не получат свою долю.
- Обяжут вернуть все потраченные средства маткапитала в СФР.
При покупке жилья с маткапиталом выделять доли детям обязательно. В противном случае на квартиру будет наложено обременение, на устранение которого придётся потратить немало сил и времени, в том числе на судебные разбирательства.
Органы опеки не всегда могут контролировать сделки с недвижимостью, где используется маткапитал. Если государство пропустит, что доли не выделены, то супруг, родственники или дети, достигнув совершеннолетия, могут обратиться в суд — ситуации в семье бывают разные. В этом случае есть риск быть привлечённым к уголовной ответственности за мошенничество.
При продаже недвижимости, купленной с маткапиталом
Продать квартиру или дома, купленную с использованием маткапитала, сложнее — нужно учесть интересы ребёнка и выделить доли в соответствии с законом. Особенно сложными считаются ситуации, в которых недвижимость приобреталась в ипотеку — доли в таком случае можно выделить только после погашения задолженности перед банком.
Даже если семья выделила долю в квартире ребёнку и ипотека погашена, для продажи квартиры понадобится согласие органов опеки — они контролируют все имущественные интересы несовершеннолетних. В таком случае продажу придётся совмещать с покупкой, снова выделяя часть собственности ребёнку в новом жилье.
При этом в органы опеки потребуется предоставить все документы — и на продаваемую недвижимость, и на покупаемую. Сотрудники имеют полное право провести комплексную проверку — например, приехать с осмотром в новую квартиру, запросить информацию о задолженности в банке и УК, проверить количество собственников и зарегистрированных лиц.
Опека может отказать в продаже квартиры даже с выделенными долями несовершеннолетним по ряду причин.
- Покупка планируется в ещё строящемся доме, а его сдача не состоится в ближайшее время. В таком случае есть риск, что дети на какое-то время останутся без собственного жилья и даже регистрации.
- До продажи квартиры ребёнку подарили недвижимость или часть в ней. В таком случае опека или суд могут отказать, так как к моменту сделки у несовершеннолетнего есть две доли, а после останется одна (до момента регистрации права в новой квартире).
- Если планируется покупка более дешёвого жилья (это обычно определяется его кадастровой стоимостью).
- На вырученные от продажи квартиры денег планируется строительство дома, а участка нет. В этом случае у ребёнка на какое-то время не будет собственного жилья, а также нет условий, которые гарантируют, что стройка состоится.
- Недвижимость будет покупаться в ипотеку. В таком случае квартира или дом будут находиться в залоге у банка. Если вовремя не вносить платежи, кредитор может забрать жильё себе. В таком случае ребёнок останется без собственности.
Для продажи недвижимости с детскими долями требуется разрешение второго супруга, если он не лишён родительских прав. Отказ можно оспорить в суде.
Если несовершеннолетний ребёнок проживает в жилье по договору соцнайма и зарегистрирован в квартире, он в обязательном порядке участвует в приватизации. Отменить это требование могут только органы опеки.
Возможна и ситуация, что ребёнок проживает с одним из родителей, а второй приватизирует квартиру. В таком случае несовершеннолетний сохраняет право на получение доли в этом жилье.
Если в процессе приватизации супруги не указали несовершеннолетних в договоре и не получили согласие опеки, в сделке будет отказано.
При приватизации государственного жилья ребёнок автоматически становится собственником, ему необходимо выделить долю. В противном случае процедуру просто не получится завершить.
Коротко о главном
Обязательно ли выделять доли детям? Да, в трёх случаях.
- При покупке квартиры с материнским капиталом. Если этого не сделать, сделка может быть аннулирована или прокуратура обяжет вернуть потраченные средства в СФР.
- Для продажи недвижимости с маткапиталом. При отсутствии выделенных долей сделку не зарегистрировать. Соблюдение прав несовершеннолетних на собственное жильё контролирует опека.
- При приватизации государственного жилья. Без этого требования процедуру получения права собственности на квартиру или дом не завершить.
Фото на обложке: freepik
