ДДУ, ДКП и ДУПТ — разбираемся в разных договорах покупки и продажи недвижимости

В статьях про покупку недвижимости и заключение договоров нередко можно встретить две аббревиатуры: ДДУ и ДКП. В этом материале мы расскажем, что стоит за этими буквами, чем ДДУ отличается от ДКП и когда какой из них стоит использовать.

Основные типы договоров при покупке недвижимости: ДДУ, ДКП и ДУПТ

Давайте для начала разберемся, что обозначают все эти аббревиатуры. 

ДДУ — договор долевого участия.

ДКП — договор купли-продажи.

ДУПТ — договор уступки права требования.

Когда используется договор долевого участия

У покупателя нового жилья может возникнуть вопрос: какой тип договора нужен — договор купли-продажи (ДКП) или ДДУ? На самом деле у него, как правило, выбора нет. ДДУ — самая распространённая схема покупки квартиры в новостройке, этот вариант регламентирован №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который защищает права дольщиков. Собственно, отсюда и название «договор долевого участия» — покупатель вкладывает свои деньги в софинансирование стройки и становится её участником. А по завершении строительства получает квартиру той площади, на какую он «поучаствовал» деньгами. 

Раньше средства дольщиков напрямую направлялись в строительство и было много рисков: а вдруг дом не достроят? Сейчас деньги покупателей хранятся на эскроу-счетах, а стройка идёт за счёт банковских средств. Когда дом построен, застройщик получает деньги с эскроу-счёта, а покупатель — ключи от квартиры. Если что-то пошло не так, оплата возвращается дольщику. 

Покупать квартиру по ДДУ, пока она ещё строится, выгоднее. От этапа котлована до сдачи ЖК в эксплуатацию цена может вырасти на 20–40%, а в особо привлекательных проектах разница в цене может быть ещё выше.

Когда используется договор купли-продажи

В противовес ДДУ, договор купли-продажи — самый распространённый вариант для приобретения вторичного жилья. Один человек квартиру продаёт, другой покупает, отсюда и название — договор купли-продажи. И если для ДДУ есть отдельный закон, то сделки по ДКП регламентируются статьями 549–558 Гражданского кодекса РФ. 

Таким образом, на вопрос, чем отличаются ДДУ и ДКП, можно ответить так: ДДУ заключают при покупке квартиры в новостройке, а ДКП — при покупке вторичного жилья. Хотя это не аксиома: застройщики тоже могут продавать квартиры по ДКП. Пока дом строится, заключается ДДУ: физически квартиры ещё нет и покупатель вкладывается в её строительство. Но, когда дом сдан, квартира уже фактически готова и оформлена как отдельный объект недвижимости в собственности застройщика. Квартира по ДКП в новостройке может продаваться напрямую через отдел продаж девелопера или риелторское агентство.

ДДУ и ДКП: отличия при покупке у застройщика

В чём же основные отличия договоров долевого участия и купли-продажи при приобретении квартиры от застройщика?

• ДДУ — покупка на стадии строительства, ДКП — покупка уже готовой квартиры.
• При заключении ДДУ деньги перечисляются на эскроу-счёт и покупатель ждёт окончания строительства. Если дом сдан в срок, застройщик получает деньги, а дольщик — ключи. А если нет — деньги возвращаются покупателю и он начинает поиск жилья заново. Так что, покупая квартиру по ДДУ, дольщик сейчас имеет защиту от недостроя. 
• При покупке по ДКП рисков недостроя уже нет: дом введён в эксплуатацию и можно сразу заезжать, если квартира с отделкой, или приступать к ремонту.

Когда используется договор уступки права требования

Мы разобрались, что такое ДКП и ДДУ, и в чём разница между этими договорами. Но есть ещё один вариант покупки квартиры в новостройке — по договору уступки права требования (ДУПТ). 

Его ключевое отличие — в сторонах сделки. ДДУ заключается между застройщиком и дольщиком, а ДУПТ — когда исходный дольщик продаёт квартиру. Особенность в том, что дольщик ещё не вступил в собственность и продаёт, по сути, право требования по исходному договору долевого участия. Подробнее об этой схеме мы уже рассказывали в отдельной статье.  

Заключение

Итак, есть три разных типа договора покупки квартиры, которые могут встретиться в новостройках. Отличаются они участниками сделки или этапом, на котором происходит покупка. ДКП оформляют, когда квартира уже сдана, оформлена собственность на неё, ДДУ — покупка у застройщика на этапе строительства (мы ранее писали подробнее, что такое ДДУ), ДУПТ — передача прав требования по ДДУ другому дольщику. Нельзя сказать, что какой-то договор выгоднее: всё зависит именно от ситуации. Но при любом типе сделки, чтобы защитить себя, нужно тщательно проверять документы продавца — будь то частное лицо или застройщик.