Что такое жилая недвижимость: виды и характеристики жилых объектов

Чтобы использовать помещение или здание по назначению и не нарушить закон, важно понимать, к какой категории относится объект. Например, в жилом помещении можно прописаться и жить, а в нежилом — устроить магазин или офис. Рассказываем, что такое жилая недвижимость, какие типы жилой недвижимости существуют и чем жилые объекты отличаются от нежилых.

Понятие объекта недвижимости

К недвижимости относят имущество с самостоятельным функциональным назначением, прочно связанное с землёй (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Это значит, что объект невозможно переместить, не разрушив, и построен он для определённой цели. Например, это земельные участки, выделенные для ИЖС, жилые дома с капитальным фундаментом, производственные цеха.

Недвижимостью называют и целые здания, и помещения в них, сюда же относят объекты незавершённого строительства на фундаменте и ещё не принятые в эксплуатацию готовые постройки. Даже машиноместо в здании является объектом недвижимости, если оно отделено от других разметкой и отмечено в поэтажном плане дома.

Заборы, киоски и навесы, элементы благоустройства, тротуары и парковки, автозаправочные колонки и беседки, автодромы, аттракционы, собачьи питомники, остановочные площадки, фонтаны и аналогичные объекты не относятся к недвижимости.

Что такое жилая недвижимость

Жилая недвижимость — это объекты, предназначенные для постоянного проживания людей. 

В законе (ст. 16 ЖК РФ) для описания жилья используется термин «жилое помещение». Чтобы помещение признали таковым, оно должно быть изолированным (п. 1 ст. 673 ГК) и соответствовать техническим, пожарным и санитарным нормам для проживания людей (п.2 ст. 15 ЖК РФ). В жилом помещении обязательно должны быть инженерные коммуникации: электроэнергия, вода, канализация, вентиляция.

Жилые объекты недвижимости могут включать вспомогательные помещения, необходимые для бытовых нужд: санузел, кладовку, кухню. К жилым объектам относят любые здания, где живут люди: общежития, детские дома, дома престарелых и здания манёвренного фонда, куда на время капитального ремонта заселяют жильцов из муниципальных домов.

Жилая недвижимость по определению не может быть аварийной. Если в доме опасно жить, он может потерять устойчивость и разрушиться в любой момент, объект теряет своё основное свойство — быть пригодным для жизни.

Виды жилой недвижимости и их характеристики

Закон (ст. 16 ЖК РФ) выделяет всего 3 вида жилой недвижимости в России:

• жилые дома и их части;
• квартиры и их части;
• комнаты.

Остальные объекты, в том числе апартаменты, лёгкие садовые домики, дома на колёсах и коммерческие помещения в жилых домах, не относятся к жилищному фонду. 

Жилой дом — это капитальное здание, в котором площадь жилых помещений превышает 50%. 

По количеству этажей жилые дома делят на 4 типа:

• малоэтажные (до 4 этажей, в том числе мансардный), 
• среднеэтажные (от 5 до 8 этажей),
• многоэтажные (от 9 до 24 этажей),
• высотные (от 25 этажей).

Жилой дом может быть индивидуальным, если он предназначен для проживания одной семьи и стоит на отдельном земельном участке. Такая постройка является неделимым объектом недвижимости.

В многоквартирном доме будут как минимум 2 квартиры и общее имущество жильцов: чердаки, подвалы, лифты, лестницы, системы безопасности и инженерной коммуникации. Общее имущество принадлежит всем владельцам квартир пропорционально их площади по праву долевой собственности. При расчёте доли в праве учитывают суммарную площадь жилых квартир и коммерческих помещений. Выделить такую долю в натуре невозможно, но необходимо оплачивать её обслуживание и делать взносы на капитальный ремонт.

В многоквартирном здании могут находиться жилые и нежилые помещения. Как правило, коммерческие площади располагаются на первом или цокольном этаже. Каждая квартира в многоквартирном доме — самостоятельной объект жилой недвижимости. 

Квартира — это изолированное помещение в многоквартирном доме. У квартиры должен быть отдельный выход на окружающий дом земельный участок или в места общего пользования, а также все удобства для комфортной жизни людей.

В зависимости от планировки квартиры бывают следующих типов. 

• Квартиры-студии — помещения небольшой площади, в которых кухня и жилая комната объединены в одно пространство. Межкомнатные стены есть только в санузле. Студии пользуются популярностью у молодых и одиноких людей из-за невысокой стоимости.
• «Распашонки» или «бабочки» — квартиры, окна которых выходят на противоположные стороны дома. Такие квартиры легко проветривать, в них весь день попадает солнечный свет. 
• «Линейки» — квартиры, все окна которых выходят на одну сторону дома. Такое жильё сложно проветривать, а температура в нём сильно зависит от погоды на улице и расположения относительно сторон света: на северной стороне весь день будет темно и прохладно, на южной — жарко и солнечно.
• «Гребёнки» — квартиры коридорной планировки с длинным коридором и комнатами, расположенными с одной стороны от него. В такой квартире комнаты узкие, а коридор имеет большую площадь, но в нём сложно разместить даже небольшой шкаф. Преимущество «гребёнки» в том, что все комнаты изолированы, проходных нет.
• Квартиры свободной планировки — объекты жилой недвижимости, у которых есть только несущие стены по периметру. Часто встречаются в современных новостройках. По документам у такой квартиры есть разметка комнат, кухни и санузла. Если нарушить её при возведении стен, придётся согласовывать перепланировку.
• Квартиры с европланировкой — жильё с единой зоной просторной кухни-гостиной, небольшими спальнями и маленьким коридором. Евродвушкой называют квартиру с одной спальней, евротрёшкой — с двумя спальнями и так далее. Евроквартиры дешевле классических, потому что их площадь в среднем меньше. Если обычная двухкомнатная квартира эконом-класса имеет среднюю площадь 50 м², то «евродвушка» — 45 м².
• Двухуровневые квартиры — жилые помещения в многоквартирном доме, расположенные на двух этажах друг над другом и соединённые лестницей. Чаще всего встречаются на последних этажах. Такие помещения смотрятся необычно, но требуют от жильцов хорошей физической формы: ходить весь день туда-сюда по лестнице не так легко, как кажется на первый взгляд.

Комната — это часть квартиры или жилого дома, которая используется для проживания людей. Комната может быть частью коммунальной квартиры или выделенной в натуре долей обычной квартиры. 

Владелец комнаты имеет право пользоваться общим санузлом, кухней и коридором. Хозяин может распоряжаться комнатой так же, как любой другой недвижимостью: продать, оставить в наследство, подарить, использовать в качестве залогового имущества. Комнату в коммуналке может сдавать в поднайм и прописать в ней других жильцов, не спрашивая разрешения соседей. 

При продаже комнаты в первую очередь необходимо предложить её владельцам соседних комнат. Если они откажутся от покупки, жильё можно продавать третьим лицам.

Проживание в комнате накладывает на жильца обязанность соблюдать интересы и права соседей по квартире и следовать правилам содержания общего имущества: поддерживать чистоту, убираться, делать мелкий и капитальный ремонт.

Чем жилая недвижимость отличается от нежилой

Цель использования

Основной критерий, по которому объект относится к жилому или нежилому фонду, — его назначение. Использовать жилую недвижимость можно для проживания или сдачи в аренду другим лицам. Коммерческие площади предназначены для обслуживания бизнеса: хранения товаров, встреч с клиентами, производства продукции и аналогичных целей. 

Условия проживания

У жилых квартир более строгие санитарные нормы, требования к планировкам и шумоизоляции. Строительство жилых домов контролируют строже, чем нежилых зданий. Большое значение имеет окружение: рядом с жилой застройкой должны быть школы, детские сады, дороги и поликлиники. Недалеко от жилого дома не могут находиться опасные и шумные производства. 

В жилой недвижимости можно сделать постоянную или временную регистрацию и получить все возможности, доступные местным жителям: например, бесплатный проезд в общественном транспорте для пенсионеров, дополнительные средства по уходу за ребёнком, оформление детей в сады и школы, бесплатное медицинское обслуживание и лечение в санатории. Зарегистрироваться в нежилой недвижимости можно, если это апартаменты, но регистрация будет временной — до 5 лет.

Управление общим имуществом

Владельцы квартир и коммерческих помещений в жилых домах являются совладельцами общедомового имущества. Без согласия всех владельцев квадратных метров на дом нельзя повесить рекламный баннер или сдать его подвал в аренду. Собрание собственников принимает решения, а вопросами управления занимается УК или ТСЖ.

В нежилых зданиях, например, в бизнес-центрах или апартаментах, всё решает управляющая, девелоперская компания или хозяин здания — владелец наибольшего числа квадратных метров. Если мажоритарный собственник решит нанять консьержа и садовника или повысить тарифы, владельцам офисов и апартаментов придётся платить. 

Условия продажи и покупки

После покупке жилья можно обратиться в налоговую и вернуть НДФЛ, уплаченный за год. Если брать дом или квартиру в ипотеку, получится вернуть ещё 13% от кредитных процентов. Суммарно один человек сможет вернуть до 650 000 рублей. На нежилую недвижимость вычеты не распространяются.

Если купить новостройку, можно участвовать в программе льготной или семейной ипотеки. Переплата по ним составляет от 6% годовых. На погашение долга или первоначальный взнос за жильё можно направить материнский капитал. Покупку коммерческой недвижимости и апартаментов государство не субсидирует, использовать материнский капитал не получится. Процент по ипотеке на нежилую недвижимость выше, а первоначальный взнос больше, чем за жильё той же стоимости.

Налогообложение

Налог на имущество за квартиру, комнату или жилой дом платят по региональным ставкам, которые колеблются в пределах 0,1–0,3% от кадастровой стоимости объекта. При расчёте налога из площади жилья вычитают 20 м². Минимальная ставка налога на коммерческую недвижимость в жилых домах — 0,5%, в административных — 2%. Вычет по налогу на имущество на коммерческие квадратные метры не предусмотрен.

Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду не зависит от её статуса. Налоговую ставку определяет категория налогоплательщика: физические лица платят 13% или 15% от полученного дохода, самозанятые — 4% или 6%. Если доход от сдачи квадратных метров превысит 2,4 млн рублей в год, самозанятому придётся оформить ИП и платить 6% от дохода.

Расходы владельца

Владельцы жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны ежемесячно совершать взносы на капитальный ремонт. У владельцев офисов и апартаментов такой обязанности нет 

Тарифы для оплаты ЖКУ находятся под контролем государства. Есть нормативы, определяющие, как быстро они могут расти: если УК превысит норму, можно обратиться в прокуратуру или антимонопольную службу. У владельцев коммерческой недвижимости нет такой защиты.

Коротко о главном

Объектом жилой недвижимости можно назвать комнату, квартиру или дом, предназначенные для проживания людей. В жилом объекте должны быть все условия для жизни: инженерные коммуникации, стены, окна и двери. 

При строительстве жилых домов продумывается окружающая инфраструктура: учебные заведения, поликлиники, дороги. Застройщик обязан соблюдать санитарные и технические нормы в каждой квартире.

Государство даёт льготы на покупку жилой недвижимости и контролирует тарифы на ЖКУ. Ставка налога на имущество за жилые объекты ниже, чем за коммерческие.