Безопасно для банков: что такое ипотека в силу закона

В бытовых разговорах мы часто говорим об ипотеке так: «Живу в ипотечной  квартире». Или, например, так: «Банк одобрил ипотеку на однушку». Но можно взять ипотеку — и совершенно не иметь в виду покупку жилья. Ведь юридически ипотека — это кредит, который банк выдаёт под залог недвижимости, а уж потратить эти средства можно на что угодно. 

Правда, есть и такой вид ипотеки, который подразумевает исключительно трату на недвижимость. В статье разбираемся, что такое ипотека в силу закона, чем она отличается от другой ипотеки (в силу договора) и что важно знать покупателю.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора: какая между ними разница

Ипотека в силу закона — кредит на покупку недвижимости под залог этой недвижимости. Это всегда целевой займ. 

Ипотека в силу договора — кредит под залог недвижимости, которая уже есть у покупателя в собственности на момент обращения в банк. Потратить деньги от банка можно не только на недвижимость, а займ может быть целевым (тогда использование денег по назначению нужно подтвердить перед банком) и нецелевым. 

Оба вида кредита регламентируют 102-ФЗ «Об ипотеке» и 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 53). 

При ипотеке в силу закона в залог банку оставляют приобретаемое жильё. Такой кредит выгоден для продавца — он получает дополнительную гарантию, что покупатель с ним рассчитается. Если же покупатель по какой-то причине не может отдать долг, продавец удовлетворяет свои требования за счёт залогового имущества. Для этого на этапе оформления ипотеки большинство банков составляют закладную. 

Это наиболее часто встречающийся, классический кредит на недвижимость, и именно его обычно имеют в виду, когда говорят об ипотеке. Льготные ипотечные программы — семейная или сельская ипотека, акции от застройщиков — возможны исключительно в рамках ипотеки по закону. И чтобы возникла такая ипотека, не нужен отдельный документ — будет достаточно договора купли-продажи, ренты и так далее. 

Иначе выглядит ипотека в силу договора. Кредит получают под залог уже имеющегося жилья, а возникновение ипотеки возможно только на основании отдельно составленного договора. В банках эта программа обычно будет названа «Потребительским кредитом под залог недвижимости» или «Кредитом наличными под залог квартиры». 

У ипотеки в силу договора есть некоторые особенности.

1. Ставка по ней будет на несколько пунктов выше, чем по ипотеке в силу закона.  
2. Срок выплаты — меньше в сравнении с ипотечным кредитом под залог покупаемого жилья (в среднем 15-20 лет или меньше против 30-35 лет в классической ипотеке).
3. По такому кредиту можно получить до 70% от стоимости залогового жилья. То есть если у потенциального заёмщика есть в собственности квартира стоимостью 5 млн, в кредит он сможет получить 3,5 млн рублей. Для сравнения, при ипотеке в силу закона можно получить кредит на сумму до 90% от покупаемой недвижимости, которая идёт в залог банку.

Когда возникает ипотека в силу закона

Такая ипотека будет возможна в следующих случаях:

• кредитование физических лиц для покупки готового жилья; 
• кредитование физических лиц для покупки жилья на одном из этапов строительства;
• покупка земельного участка;
• передача недвижимости с условием выплаты ренты;
• кредитование при покупке квартиры по ДДУ.

Когда невозможна ипотека в силу закона:

• недвижимость не подлежит приватизации; 
• квартира не соответствует санитарным нормам: банк не будет выдавать целевой кредит на неликвидный объект.

Как оформить ипотеку в силу закона и снять обременение после её выплаты  

Чтобы подать в банк заявку на ипотеку в силу закона, понадобится стандартный пакет документов: 

• заявление от заёмщика;
• паспорт с пропиской;
• справка о доходах; 
• заверенная копия трудовой книжки или её электронный вариант.

Иногда банки просят дополнительные документы для подтверждения: например, представители могут потребовать СНИЛС как второй документ для подтверждения личности, а также согласие супруга на приобретение недвижимости в ипотеку.

Когда наступают кредитные обязательства в силу закона 

Ипотека в силу закона возникает одновременно с приобретением недвижимости, когда при регистрации кредита меняется собственник у объекта. Государственную пошлину при этом платить не нужно. 

Когда прекращаются обязательства   

Как только долг выплачен, залогодержатель подаёт заявление о необходимости снять обременение, так как он выполнил свои обязательства. Это важно: если обременение не снять, недвижимостью не получится распоряжаться. До тех пор, пока в выписке из ЕГРН указан вид обременения «ипотека в силу закона», недвижимость остаётся в залоге у банка. 

Как снять обременение с недвижимости: 

• погасить долг и получить выписку о полном погашении ипотеки в банке, где её оформляли;
• подать заявление на получение оригинала закладной;
• обратиться в Росреестр или в отделение МФЦ и подать заявление о снятии обременения, приложить оригинал закладной и справку из банка о полном погашении ипотеки;
• получить выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную.

Коротко о главном

Ипотека в силу закона — та самая ипотека, которую обычно имеют в виду, говоря о покупке квартиры. Это целевой кредит на недвижимость под залог покупаемой недвижимости. Все льготные программы на недвижимость возможны исключительно в рамках ипотеки в силу закона. Такой кредит можно оформить на квартиру, дом, землю и зарегистрировать право владения на приобретаемый объект. До тех пор, пока долг не погашен, недвижимость остаётся в залоге у банка, а в документах это отображается как «Обременение: ипотека в силу закона».

Ипотека в силу договора — кредит под залог уже имеющейся у собственника недвижимости. Он менее выгоден банку: такую ипотеку дают на меньший срок, ставка по ней — больше, а сумма кредита — меньше. Зато такой кредит можно взять не только на покупку недвижимости, а в отдельных случаях банк может вообще ничего не знать про цель кредита.