Чем апартаменты отличаются от квартиры и стоит ли в них жить

В Москве с каждым годом строится всё больше апартаментов — часто один и тот же застройщик буквально в соседних своих проектах присваивает жилью тот или иной статус. 

При этом визуально апартаменты и квартиры не отличить, да и со второго тоже. Но разница всё- таки есть и она существенная: у обоих видов недвижимости есть как преимущества, так и недостатки. Некоторые стороны выгодны девелоперу, другие — покупателю. 

Рассказываем, чем апартаменты отличаются от квартир. Для начала дадим определение каждому объекту недвижимости, а потом сравним, в чём их особенности и будет ли выгодна покупка. 

Материал обновлён 02.05.2024г.

Что такое апартаменты

Изначально апартаменты — это коммерческие нежилые помещения, которые часто используются для проживания. Новостройки, в которых они находятся, нередко рассчитаны на размещение офисов, отелей и тому подобного. А это значит, что рядом с вашим жильём вполне законно могут располагаться бизнес-соседи: офисы, магазины или, например, хостелы и мини-отели. При этом по остальным параметрам такие апарт-комплексы не отличаются от обычных ЖК. 

Взять, к примеру, большой комплекс «Спутник» от «Самолёта»: внешне — обычные дома комфорт-класса, но ни одной квартиры там нет. Что, впрочем, не мешает людям спокойно жить в этих домах и пользоваться всей городской инфраструктурой. Более того: апартаменты, как правило, дешевле аналогичных по площади и расположению квартир. 

Можно ли жить в апартаментах постоянно? Несмотря на описанные выше особенности — да. В большинстве апартаментов есть все бытовые условия для полноценной жизни: кухонная зона, санузел, коммуникации. Однако тут имеется особенность: в апартаментах невозможно прописаться, то есть сделать постоянную регистрацию. 

Почему апартаменты не относятся к жилью

Дело в назначении участка земли, на котором планируется возведение дома. Иногда девелопер по каким-то причинам строится на участке, предназначенном не под жилые постройки, а только для строительства гостиниц или офисного центра. В документах будет указано, что квартир в таких новостройках нет. Зато есть апартаменты, в которых можно вполне комфортно жить.

Выходит, что на тип дома (коммерческий или жилой) будет влиять назначение участка. Для жизни лучше выбирать апартаменты в доме, построенном на участке под гостиничный комплекс: законодательно такие комплексы всё же лучше адаптированы к постоянному проживанию, а налог на них меньше.

О назначении участка можно узнать у застройщика: как правило, девелоперы размещают такую информацию на сайте. А чтобы убедиться в её достоверности, вы вправе потребовать от строительной компании кадастровый паспорт на землю или свидетельство о государственной регистрации права.

Плюсы и минусы

Стоимость 

Для квартир. Цена на квартиру зависит от ряда факторов — площадь, состояние, комнатность, локация, возраст дома и так далее. Ещё на стоимость квадрата влияет общее состояние рынка недвижимости в стране. Например, из-за льготных программ по ипотеке цена на рынке новостроек выросла, а на «вторичку» — чуть снизилась.

Сложно сказать однозначно, дорого ли стоят квартиры. Но если взять отдельно московский рынок, то он сильно дороже, чем региональные по России.

Для апартаментов. Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает более удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.

Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.

Регистрация жильцов

Для квартир. В квартирах жители свободно оформляют постоянную и временную регистрацию. Здесь жильцы спокойно прописывают своих несовершеннолетних детей до 14 лет. Для этого даже согласия всех собственников не требуется.

Для апартаментов. В апартаментах зарегистрироваться не получится, ведь юридически такие объекты считаются нежилыми помещениями. Однако, если дом построен на участке, предназначенном для возведения гостиницы или отеля, у жильцов есть возможность сделать временную регистрацию на срок до 5 лет. 

После окончания этого периода можно продлить регистрацию, снова обратившись в местный МФЦ. Ограничений в количестве продлений нет. Учтите: если новостройка возведена на земле под офисные здания, нельзя оформить ни прописку, ни временную регистрацию. 

Коммунальные платежи

Для квартир. Это жилой объект, поэтому тарифы по коммунальным услугам находятся под контролем государства. Если коммунальные службы поднимают цену, собственники могут подать жалобу в прокуратуру, Роспотребнадзор или обратиться в суд. По решению этих инстанций коммунальщики обязаны пересчитать тарифы и вычесть лишнюю сумму из платёжных квитанций. 

Для апартаментов. Суммы в квитанциях будут более внушительными — в некоторых случаях, на 20-30% выше, чем в квартирах. Это объясняется тем, что официально электроэнергия идёт на коммерческие, а не на потребительские нужды, и стоит она дороже.

Жильцы апартаментов не приравниваются к обычным потребителям, поэтому тарифы строго не контролируются госорганами. Собственники не могут обратиться в суд, прокуратуру и Роспотребнадзор за защитой своих прав.

Капитальный ремонт

Для квартир. По российскому законодательству все собственники квартир должны ежемесячно отчислять деньги в фонд капремонта — на них ремонтируется общее имущество. Например, красят стены и меняют окна в подъезде, устанавливают  новые лифтовые кабины. 

Размер взноса будет отличаться — зависит от региона, площади жилья и наличия льгот. Для владельцев квартир в Москве минимальная величина отчислений на капремонт составляет 20,99 рубля за один квадратный метр. В некоторых случаях это значение корректируется на общем собрании жильцов, но не может быть ниже установленного минимума. Всю информацию о работе местного фонда капремонта можно найти на сайте госоргана. Мы уже писали о капремонте подробно.  

Для апартаментов. Апартаменты пока относят к нежилым объектам, поэтому их владельцы не перечисляют ежемесячные взносы в фонд капремонта. Однако рано или поздно наступает срок ремонтировать общее имущество — и тогда жильцам всё же придётся оплатить ремонт на приличную сумму. 

Налог на недвижимость

Для квартир. Все собственники недвижимости обязаны ежегодно выплачивать налог на имущество. Сумма зависит от региона, площади и кадастровой стоимости квартиры. Также существуют федеральные нормы расчёта, которые отражены в п. 3 ст. 403 НК. Так, налог на имущество для квартир установлен в размере 0,1% от их кадастровой стоимости. 

В налоговую базу входит не вся площадь квартиры. Из неё следует вычесть 20 квадратных метров — так называемая льгота, за которую не придётся платить взносы. Налог рассчитывается только с разницы. Например, общая площадь квартиры составляет 45 м2, вы платите налог в 0,1% только за 25 м2. Такая льгота действует по всей России, независимо от региона проживания. 

Однако в Москве за квартиры стоимостью от 10 до 20 млн рублей ставка налога будет уже 0,15%. За недвижимость свыше 20 млн рублей — 0,2%, а более 50 млн рублей — 0,3%. Такие коэффициенты утверждены Законом Москвы № 51.

Для апартаментов. Налог на имущество существенно выше. Его величина будет зависеть опять же от назначения земли, на которой возведено здание. Если участок выделен под гостиницу, налог составит 0,5% кадастровой стоимости объекта, а в случае с офисным зданием — 2%. При этом для расчёта налога учитывается вся площадь апартамента. Льготы на коммерческие помещения не распространяются.

Соседские отношения

Для квартир. Жилые помещения разрешается использовать только по прямому назначению — для проживания. По закону в них нельзя содержать мини-отель, офис, студию и другое. Чтобы легально использовать квартиру в коммерческих целях, её необходимо перевести в статус нежилого помещения, а это достаточно сложно сделать. 

В многоквартирных домах всегда должен быть режим тишины: после определённого законом времени нельзя шуметь. Неважно, чем вызваны громкие звуки: соседи вправе обратиться в полицию. Конечно, если по ночам кричит маленький ребёнок, с соседями можно как-то договориться без привлечения посторонней помощи. 

Для апартаментов. Апартаменты разрешается использовать любыми законными способами, ведь они пока относятся к нежилому фонду. Например, вы решили купить апартамент для постоянного проживания, а соседние помещения сдаются под мини-отели. Их собственники имеют на это полное право. И режим тишины на юридически нежилые помещения не распространяется. 

В коммерческом здании иногда располагаются даже ночные клубы, и согласия всех собственников на это не требуется. Общий подъезд используется для входа в офисы, магазины и салоны. 

Конечно, это не значит, что таким будет каждый апарт-комплекс: часто в нежилых зданиях под коммерческие цели сдаются только нижние этажи, а верхние отведены под апартаменты для проживания обычных людей. Но в случае возникновения проблем доказать свою правоту будет практически невозможно.

Строительные стандарты и социальная инфраструктура

Для квартир. Жилые дома должны возводиться на строго определённых территориях. Например, строительство многоквартирных сооружений не допускается вблизи шумных производств и объектов, опасных для людей. Помимо этого, социальная инфраструктура рядом с домом — одно из обязательных условий. Если на территории района нет общеобразовательных учреждений и поликлиники, застройщик должен построить объекты за свой счёт или при государственном финансировании. 

К многоквартирным домам установлены строгие требования: начиная от уровня шума, заканчивая санитарными нормами. Если будут выявлены отклонения, собственники вправе пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру или суд. Если даже в многоквартирном доме есть площади для коммерческих объектов, они располагаются на первых этажах с отдельными входами. И главное — работа офисов и магазинов никак не должна мешать комфорту жильцов. 

Для апартаментов. К коммерческим зданиям строгие нормы к местоположению не применяются. Апартаменты иногда расположены в новостройке, которая соседствует с фабрикой или заводом. В этом районе может не оказаться ни школы, ни поликлиники, ведь жильцы коммерческих помещений не приравниваются к населению и не учитываются при возведении здания.

Управление домом

Для квартир. Владельцы многоквартирного дома должны принимать участие в содержании и обслуживании общего имущества, к которому относятся подъезды, лестницы, чердак, подвал и придомовая территория. Рано или поздно требуется чинить крышу и лифты, регулярно поддерживать чистоту в подъездах и возле них, заменять лампочки, подстригать газоны и так далее. Все эти работы организует управляющая компания (УК) или ТСЖ. 

УК выбирают собственники на общем собрании. При этом у каждого владельца квартиры есть определённый «вес», который зависит от площади собственности. Например, если большинство собственников — молодые семьи с малолетними детьми, они скорее всего будут голосовать за прогулочные зоны со скамейками и детскими площадками. 

Если многие из жильцов — автовладельцы, им может потребоваться большая парковка. Окончательное решение примут по преобладающим голосам. Все работы будут за общий счёт. 

Для апартаментов. В нежилых домах управляющую компанию обычно назначает мажоритарный собственник. Это может быть отдельная компания, ИП или сам девелопер, которому принадлежит большая часть помещений — отели, магазины, офисы. У мажоритарного собственника большинство голосов, и он единолично может принимать решение.

Управляющая компания, которую выбрал мажоритарный собственник, может организовать дорогую охрану, нанять садовников, консьержей, целую бригаду уборщиков и другое. Оплачивать все эти привилегии придётся и жильцам.

Оценивая минусы апартаментов, надо учесть: у собственников практически нет никаких шансов как-то исправить подобную ситуацию.

Содержание общего имущества

Для квартир. При покупке квартиры вы автоматически становитесь сособственником общего домового имущества. Проще говоря, вам принадлежит какая-то часть крыши, подвала, лестницы, лифтовой шахты, двора. Конечно, в документах это указано не будет, поэтому вы никак не сможете выделить свою натуральную долю в общем имуществе. Её невозможно будет продать, сдать в аренду, подарить. 

Раз вы являетесь сособственником, посторонние лица или другие жильцы не имеют право использовать общее имущество без вашего предварительного разрешения. Например, сдать подвал в аренду или занять общий балкон под свои личные нужды. На всё нужно брать разрешение всех сособственников. Обычно такие вопросы решаются на общем собрании жильцов.

Для апартаментов. Доли собственности на общее имущество в коммерческих зданиях особо законодательством не регулируются. Однако Высший арбитражный суд всё же разъяснил, что у владельцев апартаментов есть такие же права на общее имущество, как и у собственников квартир. Другими словами, у них есть определённая доля, они должны принимать участие в обслуживании здания и нести соответствующие расходы на его содержание. 

Несомненно, в таком решении есть положительные моменты. Но на деле может получиться и обратная ситуация. Порой собственникам апартаментов приходится оплачивать совершенно ненужные для них услуги: содержание дорогой входной группы бизнес-центра, частную круглосуточую охрану, эксклюзивные ландшафтные работы.

Налоговые вычеты

Для квартир. При покупке квартиры у вас есть шанс вернуть часть средств за счёт налогового вычета — до 260 тыс. рублей. Подать заявку на возврат средств могут оба супруга. Если приобретаете квартиру за счёт жилищного кредита, вам предоставляется возможность постепенно вернуть и проценты, но не более 390 тысяч рублей. 

В итоге семья может заметно сэкономить. Оформить налоговый вычет за приобретение жилья можно только раз в жизни. А вот если только один из супругов вернул часть процентов по ипотеке, другой вправе использовать такую возможность при следующей покупке квартиры на заёмные средства. В результате суммирования всех выплат сумма может достигать 1,3 млн рублей — довольно весомая цифра. 

Для апартаментов. Если вы решили покупать апартаменты, налоговый вычет вам не положен. Неважно, сколько у вас детей, положены ли какие-либо льготы или это ваше единственное жильё. В любом случае готовьтесь к тому, что в выплатах вам откажут — нет оснований. Ещё один момент: жильцов могут выселить из апартаментов за долги, даже в том случае, если в них живут несовершеннолетние и это единственное жильё. С квартирой такое невозможно.

Господдержка и материнский капитал

Для квартир. Государство помогает приобрести жильё различным категориям граждан с помощью специальных льготных программ. Здесь мы писали о некоторых таких возможностях. Однако они распространяются только на жилые объекты. Если у вас есть материнский капитал, его средства можно потратить в оплату первоначального взноса или погасить часть ипотечного кредита. 

У молодых семей есть возможность оформить льготную ипотеку с низкой ставкой. Воспользоваться финансированием от государства могут военнослужащие, социальные работники, родители с детьми, ИТ-специалисты. Программ господдержки существует достаточно, главное — выбрать ту, которая подходит именно в вашей ситуации.

Для апартаментов. Так как льготные программы предоставляются только на жилые помещения, воспользоваться ими для покупки апартаментов не получится. Неважно, сколько у вас детей и к какой категории граждан вы относитесь. Ни одна программа господдержки на покупку апартаментов не действует. 

Закон об апартаментах: что важно знать  

В апреле 2021 года в Госдуму предложили на рассмотрение законопроект № 1162929-7, который касается изменения статуса апартаментов. К 2024 году законопроект об изменении статуса апартаментов так и не утверждён. Поэтому они до сих пор относятся к нежилому фонду.

Предполагалось, что закон коснётся будущих новостроек, в которых совмещаются жилые и коммерческие помещения. Таким домам дадут новый статус — многофункциональные здания. Новый закон не будет распространяться на объекты, которые уже сданы в эксплуатацию или сейчас находятся на стадии строительства.

Если апартаменты в многофункциональных зданиях приравняют к квартирам, то  рассчитываться с девелоперами будут через специальные эскроу-счета по № 214-ФЗ. Кроме того, на новые апартаменты станут действовать нормы Жилищного кодекса: тарифы на коммунальные услуги будут такие же, как в квартирах. И самое привлекательное изменение — в апартаментах разрешат прописаться. 

Простыми словами, у собственников апартаментов появятся все те права, как и у владельцев квартир: снизится стоимость коммунальных услуг, можно будет оформить постоянную прописку. 

Пока неизвестно, будет ли принят этот закон, но можно предположить: если да, то увеличится и цена апартаментов.

Подводим итоги: какие преимущества покупки апартаментов

После того, как мы разобрались, чем отличаются апартаменты от квартир, следует объяснить, почему же они так популярны. 

• Привлекательная цена. Она обычно ниже на 15–30% по сравнению с аналогичной квартирой в том же районе. Стоимость участка земли для нежилых объектов ниже, к тому же застройщик не обязан обустраивать ближайшую территорию инфраструктурой. 
• Удобное расположение. Часто они возводятся в центре города или рядом с промышленными зонами — там, где строить жилые многоквартирные дома запрещено. Покупка апартаментов в таких местах для многих людей становится единственной возможностью сэкономить время на проезд до места работы. 
• Получение дополнительного дохода. Если есть другая недвижимость для проживания, апартаменты можно сдавать, не опасаясь недовольства со стороны соседей. Так реально окупить все затраты, связанные как с ипотекой, так и с высокими коммунальными платежами. 

Нельзя сказать, что какой-то вариант лучше или хуже: всё зависит от многих факторов — вплоть до того, есть ли у вас альтернативное жильё, где можно зарегистрироваться. Но возможность выбора — это однозначно плюс.

Фотография на обложке: Luke van Zyl (Unsplash)