У покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости немало преимуществ: легче найти подходящий по цене и локации вариант, можно сразу оценить планировку и вид из окна, поселиться рядом с хорошими школами и вузами или заехать в красивый дом с историей. Однако вторичная недвижимость — как подержанный автомобиль, уравнение со множеством неизвестных. Приобретая квартиру на вторичном рынке, даже если в относительно новом доме, необходимо тщательнее обычного проверять и документы, и техническое состояние объекта.
Вместе с экспертами компании АльфаСтрахование разбираем первоочередные риск-факторы, которые нужно перепроверить и устранить после покупки квартиры на «вторичке».
Шаг 1. Собрать технические документы на квартиру перед ремонтом
Это обязательно, если дом строился по авторскому проекту и давно. Чтобы узнать, как и где проложены коммуникации, какие в доме перекрытия и особенности архитектуры, делайте запрос в управляющую компанию и БТИ. Но и в типовых проектах это не помешает.
Помимо технического паспорта с планом-экспликацией, которые всегда входят в стандартный пакет документов при покупке недвижимости, нужно получить подробную схему разводки коммуникаций и поэтажный план.
Почему это важно: чтобы минимизировать риски при ремонте. Даже в типовом доме могут быть свои нюансы, о которых знают только инженер из управляющей компании и прораб, который руководил стройкой.
Дизайнер Анастасия купила в ипотеку «двушку» на втором этаже в кирпичной хрущёвке 1970-х годов постройки, недалеко от метро и большого парка. Первый этаж дома был высоким, и под квартирой Анастасии располагалась аптека. Дизайнер планировала сделать в старой квартире стильный ремонт и сдавать её посуточно. Оказалось, что дом строили комсомольцы, работали они без профессионального архитектурного надзора, и коммуникации были проложены с нарушениями. Под унитазом в санузле пролегала магистральная труба полотенцесушителя — она лопнула, когда строители меняли сантехнику. Горячая вода залила аптеку, и Анастасии пришлось оплачивать ущерб. Несмотря на то, что строительные нормы и правила прямо запрещают протягивать таким образом трубы, вина хозяйки была в том, что она не сделала запрос в управляющую компанию об особенностях разводки коммуникаций.
Ремонт — это всегда повышенный фактор риска, а стандартная страховка имущества по ипотеке защищает только конструктив квартиры, куда входят лишь стены, перекрытия, окна, входная дверь, балкон или лоджия, — причём выплаты будут положены только банку. Гражданская ответственность перед соседями по ней тоже не страхуется, а поэтому в случае аварии по вине собственника ему придётся самому компенсировать ущерб. Программа «Ипотека для себя» позволяет достраховать квартиру до стоимости с учётом мебели и техники, а также включает выплаты соседям в сумме до 400 000 ₽ с доплатой всего от 2040 до 7000 в год.
Реклама / АО «АльфаСтрахование», ИНН 7713056834
Шаг 2. Проверить и отрегулировать пластиковые окна
Окна должны легко закрываться, открываться и фиксироваться в двух разных положениях — микропроветривание и обычное проветривание. По периметру не должно быть признаков продувания, промерзания или влажности.
Откройте створку, аккуратно возьмитесь за раму сверху и снизу и с небольшим усилием проверьте, надёжно ли она закреплена. Осмотрите периметр окон в проёме снаружи: монтажная пена везде должна быть закрыта штукатуркой или пластиковыми панелями, а внизу, в зоне подоконника — металлическим откосом.
Фото: diana.grytsku (Freepik)
Если есть проблемы: вызывайте наладчика пластиковых окон, который поможет дообследовать их и устранить дефекты.
Почему это важно: если пластиковые окна негерметичны, промерзают или плохо закрываются, зимой в квартире будет холодно, а при системной высокой влажности может появиться грибок, опасный для здоровья человека.
Кроме того, иногда пластиковые окна устанавливают с нарушениями: не закрывают от воздействия света монтажную пену, которая на улице темнеет, разрушается и со временем окно может просто выпасть, если анкерные пластины, державшие его, были закреплены плохо.
Шаг 3. Восстановить балконную плиту, убрать опасные конструкции на балконе или лоджии
Балконная плита должна быть целой, с чёткими краями, без признаков торчащей арматуры или осыпающегося бетона, а ограждение балкона — держаться крепко и не шататься. Если балкон остеклён или есть козырёк, нужно проверить, надёжно ли закреплены все конструкции. Также с балкона нужно вынести весь мусор: перегружать плиту нельзя.
Если есть проблемы: вызывайте управляющую компанию, чтобы она сделала опалубку, залила бетон и восстановила балконную плиту — это относится к вопросам текущего ремонта. Старое остекление или опасный козырёк нужно демонтировать, а затем, если хотите, установить новые.
Почему это важно: балконные плиты под действием влаги и ветра разрушаются. Со временем ограждение балкона или даже сама плита могут обрушиться. А старое остекление, особенно выполненное «домашним» способом в 1990-е, ветшает и становится опасным. В какой-то момент, например, при сильном порывистом ветре, оно может просто сорваться вниз.
Шаг 4. Проверить радиаторы и стояки отопления
Нормативный срок службы чугунных радиаторов — 35 лет, алюминиевых — до 25 лет, стальных конвекторов — до 20 лет. Металлические трубы, по которым идёт горячая вода, должны быть заменены через 25–30 лет. Если номинальный срок службы систем уже вышел, их лучше заменить или поручить их проверку профессионалу.
Распространена и обратная проблема: многие собственники (часто в обход управляющей компании) заменяли старые чугунные радиаторы и металлические трубы на новые, но некачественные системы. В частности, ставили для подводки к радиаторам дешёвые легкоплавкие пластиковые трубы, рассчитанные только на холодную воду.
Если есть проблемы: замените старые радиаторы на биметаллические, имеющие сертификаты соответствия, а трубы поставьте стальные, не пластиковые. Сварочные работы должны проводиться под контролем управляющей компании. И желательно менять весь стояк, включая ту часть труб, которая уходит в перекрытия, — она могла прогнить.
Почему это важно: в старых радиаторах и трубах со временем возникают свищи — небольшие отверстия, которые могут стать причиной фатального прорыва отопления. А некачественные пластиковые трубы нередко лопаются из-за температуры и плавятся под температурой и давлением.
Фото: freepik
Шаг 5. Проверить смесители, трубы водоснабжения и гибкую подводку к кранам
Изношенность труб в некоторых домах и городах достигает 68%. Прорывы не всегда можно заметить сразу. Например, если предыдущие хозяева сделали добротный ремонт, но не заменили все трубы и скрыли их за коробами, проблема даст о себе знать только в последний момент.
Трубы и их соединения нужно тщательно проинспектировать, даже если они выглядят новыми и современными. Например, гибкие подводки к кранам с металлической оплёткой служат всего до 10 лет. Их активно стали ставить в 2010-е, так что в наши дни они все подлежат замене.
Если есть проблемы: поменяйте старые трубы, в том числе магистральные, с привлечением управляющей компании, до того, как начнёте делать ремонт.
Почему это важно: прорыв трубы водоснабжения всегда происходит внезапно. Нередки ситуации, когда протечки возникают в незаметных местах, вода копится в перекрытии, а затем затапливает несколько этажей снизу.
Шаг 6. Проинспектировать канализационные системы
Канализационные трубы, особенно чугунные, практически вечная вещь: срок их службы достигает 80 лет. Они толстые и подвергаются меньшему температурному воздействию, чем батареи, поэтому даже в старых зданиях могут быть в отличном состоянии. Срок службы пластиковых систем канализации намного меньше — до 25 лет.
Однако всё зависит от качества монтажа канализационных систем и от бережности эксплуатации. Например, если в квартире часто случались затопления из-за нерадивых жильцов и перекрытия мокли, стояк канализации мог подвергнуться коррозии и прогнить. Поэтому дальновиднее, начиная ремонт, тщательно проверить состояние канализационной системы, вызвав управляющую компанию или независимого эксперта.
Если есть проблемы: канализационную систему необходимо заменить, и нередко для этого придётся договариваться с соседями — чтобы под замену шли трубы целиком и не было протечек в перекрытии.
Почему это важно: в многоквартирных домах крупные аварии на канализационных системах случаются не так часто, как прорывы труб водоснабжения, однако самая распространённая проблема — канализационные системы подтекают в местах стыков с перекрытиями. Из-за этого на потолке образуются разводы, а затем может появиться грибок.
Шаг 7. Проверить электропроводку, розетки и плафоны
Срок службы алюминиевых проводов — примерно 10–15 лет, медных — 20–30. Если ваш дом старше, однозначно необходимо проводку менять. Но и в относительно новых домах могут возникать искрение в розетках, перегрев проводки, плафонов и другие проблемы.
Самостоятельно проверять электропроводку не стоит — нужно вызвать электрика из управляющей компании или независимого эксперта, чтобы он тщательно проинспектировал состояние вводного щитка, проводки по всей квартире, исправность автоматов, розеток, выключателей и потолочного освещения.
Если есть проблемы: меняйте электропроводку и делайте разводку силового кабеля по современным нормативам, ведь теперь в квартирах значительно больше бытовых приборов и электроники.
Почему это важно: изношенность электропроводки и короткие замыкания — самая частая причина пожаров, которые в многоквартирных домах могут привести не только к уничтожению имущества, но и к гибели людей. В России ежегодно случается в среднем по одному пожару на 400 человек.
Дмитрий купил в ипотеку «однушку» в панельном доме на первом этаже для своей матери Елены. Ремонт ей понравился, и Елена решила ничего не менять — заехать и жить как есть. Оказалось, что розетка для стиральной машинки в ванной была установлена предыдущим хозяином с нарушением, без защиты от влаги. Однажды Елена запустила стирку, и через несколько минут вспыхнул пожар — она пыталась потушить возгорание самостоятельно, но огонь распространялся слишком быстро. В итоге квартира Елены выгорела полностью, пострадала отделка подъезда, а в двух верхних квартирах копоть испортила отделку, мебель и личные вещи. К счастью, никто серьёзно не пострадал.
По российскому законодательству, собственник несёт полную ответственность за всё, что происходит в его квартире, и в случае аварии ему придётся и устранять последствия за свой счёт, и оплачивать ущерб соседям. Поэтому лучше заранее предупредить все риски, с которыми можно столкнуться в будущем.
Базовая ипотечная страховка имущества не покрывает отделку, мебель и технику — и в случае пожара, затопления или другой аварии собственнику приходится восстанавливать всё за свой счёт, а также продолжать платить ипотеку и компенсировать ущерб соседям. Ипотечный полис АльфаСтрахование позволяет приобрести дополнительную защиту – программу «Ипотека для себя». Она покроет расходы на ремонт квартиры или имущества, если они пострадают. Стоимость страховки составит от 2040 до 7000 ₽ в год, а сумма покрытия может достигать 700 000 — 1 500 000 ₽.
Реклама / АО «АльфаСтрахование», ИНН 7713056834
